大庆市房地产产业发展与房地产金融分析

张 军，赵来生

（中国银行业监督管理委员会大庆市监管分局，黑龙江 大庆 163311）

近几年来，国家陆续出台了针对房地产市场的调控政策。对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展，并波及银行房地产贷款。为了摸清大庆市房地产市场现状，客观分析政策调整对房地产业走势的影响，深刻了解房地产业发展中存在的问题，并提出相应的对策建议，以促进大庆市房地产市场持续健康发展，有效防范房地产金融风险，大庆银监分局开展了房地产产业发展与住房贷款风险情况调查。

一、大庆市房地产市场基本情况

（一）一级市场土地出让情况。截至2011年9月末，大庆市一级市场土地出让共计109宗，出让土地面积合计1210.32公顷，收缴土地出让金532595.91万元。其中，工业用地40宗，面积800.23公顷，占全部出让面积的66.12%，收缴土地出让金99907.05万元，占全部收缴出让金的18.76%，平均价格125元/平方米；房地产开发用地66宗，面积409.38公顷，占全部出让面积的33.82%，收缴土地出让金432052.05万元，占全部收缴出让金的81.12%，平均价格1055元/平方米；其他用地3宗，面积0.70公顷，占全部出让面积的0.06%，出让金636.81万元，占全部收缴出让金的0.12%，平均价格910元/平方米。可以看出，今年房地产开发用地仍然占有一定比例，且从土地出让收入分析，房地产开发用地占大部分，达到本级财政收入的46.31%，仍是地方财政的主要收入来源。

（二）商品房销售情况。截至2011年9月末，大庆市新建一手商品房销售共计365万平方米，其中，住宅销售面积285万平方米，占比78.08%；商品房销售面积80万平方米，占比21.92%。交易总数约3万套，较去年增加近8%。虽然国家宏观经济政策和房地产政策对房地产业产生了一定的影响，但从大庆市的销售量来看，影响不大。分析原因主要有三个方面：一是城市扩容，外来人口增加，导致刚性需求增加；二是投资型购房占有一定比例；三是“限购令”的出台，导致部分异地购房者开始选择在本地购房。

（三）房地产价格走势。经实地走访主要房地产开发商，了解到今年的房地产价格走势较去年有所变化，主要体现为：普通住宅、商住两用呈下降趋势，商服、商铺、花园式洋房、别墅价格基本保持平稳。东城区普通住宅销售均价为4500～4800元/平方米，较去年下降200～300元/平方米；商住两用类的商品房价格4500元/平方米，较去年下降200元/平方米。商铺销售价格为7000～12000元/平方米，花园式洋房价格5200元/平方米，别墅价格7600元/平方米，均与去年持平。通过东城区与西城区的销售楼盘价格比较，西城区的住宅均价较东城区高出100～200元/平方米，商服、商铺的销售均价高出500～800元/平方米。

（四）主要房地产开发商销售情况。经调查东城区部分房地产开发商发现，大庆市部分主要开发商今年的开发量及新建楼盘开盘较去年均有所增加。但由于9月份尚未到竣工和销售的高峰期，所以竣工量和销售量较去年下降。如东城区某房地产开发商，截至9月末开发量为20万平方米，较去年同期增加4.7万平方米；今年尚未形成竣工楼盘（预计10—11月份竣工）28万平方米;销售面积5.8万平方米，较去年同期减少8.8万平方米；销售金额2.8亿元，较去年同期减少4.2亿元。

（五）二手房市场销售情况。大庆市今年前9个月二手房交易量在100万平方米左右，交易套数在1.2万套左右，较去年同比增长7.66%。日均交易40套、3703平方米。二手房交易量增长，一方面反映出二手房市场需求仍然存在，且有上涨趋势；另一方面，反映出由于一手房价格过高，且趋势变化不确定，导致购房者转移视线，向二手房市场倾斜。

（六）当地房地产相关政策。近年来大庆市的房地产政策主要是依据国家相关部门出台的房地产政策、法规执行，今年未出台新的地方性房地产政策和法规。仅在2010年9月出台了《大庆市新建商品房预售资金监管办法》，对房地产开发商的预售资金进行了严格规范，明确了房产部门对预售资金的监管责任，预售资金的收存、支付和使用需通过监管账户进行管理，房地产开发企业不得直接收存房价款，其支付和使用需向房产部门提交申请和用款计划，经核准后方可使用。此项政策的出台，进一步规范了房地产开发商的行为，专款专用，避免了预售资金挪用和房产买卖纠纷的风险，维护了广大消费者的权益。同时，为了更好地执行上级下发的文件和指令，房产部门也加强了相关工作布置和实施。如：根据建设部下发的《经济适用住房管理办法》，每年10月份制定大庆市经济适用住房发展规划，经市政府批准后实施。

二、商品住宅市场需求容量分析

（一）城市人口、家庭情况。2010年大庆市第六次全国人口普查结果：全市常住总人口为2904532人，全市9个县、区共有家庭户965721户，家庭户人口为2763458人，占总人口的95.14%，平均家庭户规模为2.86人，比2000年的3.11人减少了0.25人。普查结果表明男女比例更趋向于平衡，青少年人数占比下降；中老年人数占比上升，全市人口受教育程度普遍提高，文盲率下降。

（二）购买力情况。近年来，居民收入大幅增加，据统计今年1—6月城镇居民人均可支配收入10563.8元，比上年同期增长12.1%。截至9月末，储蓄存款932.9亿元，比年初增长35.5亿元。市场物价平稳上涨：城市居民消费价格总指数比上年同期增长6.0%，其中，食品价格上涨4.6%，烟酒及用品价格上涨3.4%，衣着价格上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务价格下降4.3%，医疗保健和个人用品价格上涨4.6%，交通和通信价格上涨0.4%，娱乐教育文化用品价格下降1.9%，居住价格上涨3.6%，人民生活水平明显提升。

（三）居民居住现状。近年来，大庆居民的居住状况得到了极大改善，城镇人均居住面积提高到39.3平方米，远远高于25平方米的全国平均居住面积。有资料统计大庆市民每户约有住房1.5套。大庆市是一个因油而生、因油而兴的城市，城市人口中与石油石化大企业相关的家庭占多数，这些收入较高、福利较好的家庭无住房的几乎没有。经过近几年不断购买改善性住房，在这些家庭中拥有二套以上住房的不在少数。这期间，既有购买实力，又希望安居环境好、改善住房条件的市民都买了房子，以家庭为单位，拥有三四套房子的也不罕见。

（四）居民消费水平明显提高。据统计，今年1—6月城镇居民人均消费性支出6796.7元，比上年同期增长9.4%，其中，食品2366.3元，增长7.1%；衣着1318.8元，增长0.5%；家庭设配备用品及服务429.6元，下降8.2%；医疗保健351.6元，增长35.5%；交通和通讯837.7元，下降6%；教育文化娱乐服务577.5元，增长27.3%；居住606.4元，增长68.3%，其他商品和服务308.8元，增长17.5%。各项消费结构占比情况为：食品占34.82%，衣着占19.4%，家庭设配备用品及服务占6.32%，医疗保健占5.17%，交通和通讯占12.33%，教育文化娱乐服务占8.5%，居住占8.92%，其他商品和服务占4.54%。

（五）房地产商品市场需求情况。目前，大庆市职工改善性住房开发量巨大，这些项目都是整体开发，质量较好，位置较佳，环境优美，价格低，户型大，销售对象为特定较高收入大企业职工。购买这些房屋的职工今后十年，再改善住房的可能性很小。这些房屋一入市就将意味着作为在大庆住宅市场上收入最高、购买力最强、人数最多的大企业职工对其他住宅的购买意愿、购买能力的大幅下降，而其他城市居民和外来人员的购买力有限。房屋开发量不断加大，二手房存量巨大，有能力、有意愿购买住房的真正的刚性需求者是有限的，一方面本地大多数居民不缺少住房，另一方面少数居民及外来人员由于各种原因无力购买，加之政府保障房建设将使这部分人群的住房问题得到极大缓解，致使大庆市住宅呈现供大于求的趋势。

三、房地产信贷情况

房地产业和金融业具有共生共荣的互动关系,房地产业的发展离不开金融业的支持,房地产信贷是金融业务的一项重要内容。商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源,在房地产市场持续升温的同时,金融风险也在逐步积聚，房地产投资风险和贷款风险息息相关。

（一）房地产开发贷款情况。截至9月末，大庆市房地产开发贷款余额16.6亿元，比年初增加2.3亿元，比去年同期增加2.3亿元，无不良贷款。房产开发贷款20.9亿元，比年初减少3.2亿元，比同期增加1.5亿元，无不良贷款。

（二）个人住房贷款情况。截至9月末，大庆市个人住房贷款余额153.1亿元，比年初增加18.7亿元，比同期增加29.2亿元。其中住房公积金贷款111.7亿元，比年初增加8.2亿元，比同期增加17亿元；商业银行个人住房贷款余额41.4亿元，比年初增加10.5亿元，比同期增加12.2亿元。不良贷款1816万元，比年初减少9万元，比同期减少26万元。房地产贷款不良率保持着较低水平，截至9月末，企业房地产贷款无不良贷款，个人贷款不良余额合计0.18亿元，不良率仅为0.004%。由于个人贷款一般采用第一还款来源和第二还款来源相结合，落实不动产抵押的方式，损失率相对较低，还款方式多采用按月等额本息或等额本金方式，在不良率较低的情况下，利息实收率也始终保持着较高的水平。

四、房地产业发展趋势分析

房地产市场既关系着宏观经济发展，也关系着人民群众切身利益，受到社会的广泛关注。在持续了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，未来的房地产市场走势显得更为关键。房价走势不排除小幅反弹或局部反弹的可能，但总体仍处在深度调整期。总体上讲，今年中国房地产行业将进入周期性的调整期，在买方市场的大背景下，购房者将变得更加理性，房价将进一步回落，总体成交量不会有太大的改变。而且，随着政府保障性政策的不断推进，近年保障性住房的供应量会平稳增加。未来国内房地产业存在以下几点问题：

（一）整体经济形势不容乐观，开发企业资金链依然紧张。中国的经济形势近两三年都将进入相对较低迷的时期。房地产行业由于政府前期进行了力度较大的调控，加之金融风暴影响，市况十分萧条。国内许多房地产企业面临着严重的资金困境，开发企业的资金链依然紧张。

（二）近年土地供应充足，楼面价将现回落。2008年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷，2009年至今土地供应十分充足，成交土地的楼面价将出现回落。分析原因，一方面是开发商面对低迷的市场，投资开发将更加理性。另一方面，保障性住房用地不断推出，对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高，面对低迷的市场环境，周边保障性住房的竞争压力，开发商将无利可图，因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下，高楼面价已经丧失了存在的基础。

（三）房屋开发量不小于去年，市场供应充足。2011年，全市将有26处楼盘入市，市场供应量充足。建设的26处楼盘中，东城区占有16处。五湖地区仍是地产开发的“热”板块之一，将先后启动新建多个楼盘；同时，龙凤区、高新区辖区地产开发也将继续加大放量，成为房屋开发的重点区域，会有10多处新楼盘崛起。

（四）购房者更趋理性，整体交易量回暖缓慢。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思的打折、降价促销，但也未能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市从卖方市场转向买方市场，这种情况下，购房者的购房行为愈加理性。未来楼市供大于求的基本面不会发生明显变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市消费才会真正调动起来，而这就需要开发商大幅降价，因此整体的交易量也难以迅速回升。

（五）房价进入周期性调整期，短期内无反弹迹象。价值规律的原理表明，价格总是会围绕价值上下波动，但是不会出现太大的差距，否则便会出现物极必反的现象。大庆市房价自2003年以来一直呈上涨态势，特别是2008、2009两年上涨速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。预计未来几年的总体房价水平将有所回落。

（六）楼市两极分化愈加明显，高端市场较为平稳。自2007年下半年24号令出台以后，政府对保障性住房的建设力度明显加强，而且，未来以大力发展保障性住房为主体的房地产市场的发展方向已经确立。这种转变从根本上改变了中国楼市的发展格局。2011年以后楼市两极分化的现象会更加明显，高档项目由于资源稀缺、价格抗跌性较强、消费群体较为明确，仍然会受到开发商的青睐；而在政府的大力推进下，另一端的保障性住房建筑规模也将进一步加大；而位于中间部分的普通住宅市场则会面临诸多考验。

五、房地产金融分析

综合考虑以上情况，未来几年房地产金融存在以下问题及风险隐患：

（一）风险过于集中于商业银行体系。我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他融资渠道。此外，也不能通过将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

（二）个人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足发展。这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，没有足够重视个人住房贷款的风险隐患。在商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

（三）房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行，不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势。我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

（四）商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。随着个人住房市场化，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

（五）住房公积金存在监管真空。目前我市住房公积金由管理管委会决策、财政监督、中心运作和银行执行。财政监督则属于同级监督，由建设部门牵头，会同财政、审计和银行进行日常监督。但事实上，由于各公积金管理中心实行独立核算、独立经营，作为住房公积金的监管部门，建设部门或房产管理部门在金融监管能力方面还有待提高，监督相对滞后，缺乏有效、实时的监督、监察，整个公积金信贷游离在社会信贷体系之外，未统计在整个社会信贷之中。

六、积极应对，保持房地产市场持续健康发展

（一）加强房地产价格监测工作。各银行业机构应加强与房产局之间的联系，建立起科学有效的房价监测和预警体系，重点监测土地出让价格及新建商品房、存量房的交易价格，当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测。应加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额、新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率、市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

（二）严把房地产客户准入关，审慎介入新项目。面对大庆市房产已趋饱和的现状，尤其是银行信贷资金在房地产行业较为集中的情况下，应该审慎介入新的房地产项目。在信贷投放上必须坚持区别对待、有保有压的原则，在风险可控的前提下支持信用等级高、开发资质二级以上、房地产企业排名靠前等重点房地产客户，力求所支持的每一个房地产项目都经得起历史的检验。正确处理好金融促进经济发展与防范风险的关系，严格控制房地产贷款投放，防范系统风险和道德风险。

（三）进一步加强存量房地产贷款的资金监管。目前银行在发展房地产业务的同时，要进一步加强存量贷款的监管，切实履行房地产贷款封闭管理的职责。在封闭管理的第一阶段——开发建设期，重点监控信贷资金的支出，与工程相关的支出应以开发企业事先提供并经审核的其与建筑商、材料和设备供应商以及其他收款方签订的合同为基本依据，监督其资金使用，防止被挪用。在封闭管理第二阶段——项目销售（预售）还款期，要重点监控其销售（预售）收入（含个人住房贷款）的归集，在项目竣工和清偿贷款本息之前，其收入的资金不得用于指定项目之外的任何其他用途，项目销售（预售）达到一定程度后，根据销售进度逐步回收贷款。

（四）细分市场和客户，确保房地产金融业务持续健康发展。一是应加强房地产市场研究，对本地区土地市场供需情况、房地产市场发育状况等做出准确判断。二是应重点发展资金实力强、资质等级高、开发业绩良好、经营稳定、信誉良好且具有较好开发项目的客户，重点支持当地综合实力位居房地产开发前列的客户。三是应综合所选项目的区位优势、市场定位及规划设计、户型设计和环境配套，重点关注主力户型是否适应市场需要，对于含有商业类地产的项目，应关注当地商业发展水平、同类物业的市场状况、消费水平与文化、服务半径、竞争对手、销售方式与价格等。

（五）未雨绸缪，积极应对房地产行业信贷风险。面对房地产行业可能出现的新情况、新问题，银行房地产信贷潜在的风险很大。为应对房地产行业的系统风险，银行业金融机构应着力抓好以下工作：一是对房地产行业的房地产开发类贷款进行全面清理，分类排队，摸清风险底数；实行风险平行管理机制，风险经理全程参与贷款的发放与管理，对风险实施监控，发现问题及时预警；信贷经理摸清企业风险底数和问题症结所在，使决策层第一时间掌握决策资料、明确努力方向。二是建立有效的激励约束机制和考核机制，做到责任明确，奖惩分明，为房地产行业信贷风险的化解奠定坚实基础。各机构要尽早制订《公司类房地产客户贷款清收考核方案》和《房地产贷款逐房回收方案》，将清收小组成员绩效工资与清收成果挂钩，年终考核兑现，对清收小组成员实行同奖同罚，将房地产贷款管理落到实处，有效化解房地产贷款风险，防止个别风险演变成系统性风险。

（六）强化公积金监管，将其纳入社会信贷体系。《住房公积金管理条例》提出：省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。人民银行应对公积金管理部门及受托金融机构进行金融监管，把住房公积金运作纳入社会信贷计划，防止住房公积金游离于社会信贷之外，维护金融秩序稳定。监督部门、管委会、财政部门、审计部门应认真履行自己的监督职能，建立事前、事中、事后以及内部、外部监督体系，形成高效安全的监督长效机制，做到权利到位、职责到位，促进住房公积金制度健康、有序发展。