当前江汉油田房地产开发中存在的问题及发展建议

丛维清

（中国石化江汉油田房地产管理处，湖北 潜江433124）

近年来，随着职工搬迁安置、新婚无房户及改善性住房需求的推动，江汉油田集资房建设步伐不断加快，职工住房条件有了较大改善。房地产的健康发展，在改善油田矿区面貌，拉动经济增长和提高矿区居民生活水平等方面发挥了重要作用。

1 江汉油田职工住房概况和住房建设情况及展望

1.1 职工住房概况

江汉油田现有人口12.3万人，43 421户，实际拥有住房53 383套，406.9万平方米。住房面积在70 m2以下的有31 896套，占住房总量的59.75%；70～100 m2有11 921套，占22.33%；100 m2以上的9 566套，占17.92%。“十一五”期间，油田新建住房1万余套，有效的缓解了职工住房困难，人均住房面积由2006年的19 m2上升到2011年底的34 m2。2012年，经江汉石油管理局房改办审核的油田职工住房总需求量为5 015户，其中无房户3 360户，为需求总数的67%；改善性住房需求1 655户，占需求总量的33%。随着油田城市化进程加快，2011～2015年预计需建房5 000套以上，总面积超过60万m2，才能基本满足职工对住房的巨大需求。

1.2 住房建设情况及展望

近几年来，油田房地产开发更注重了环境建设和住房品质的提升，凸显以人为本的理念。无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大提高，改善了居住环境，提高了城市品位。一批较高档次住宅小区的建成，不仅改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了油田住宅小区规划理念的形成和发展，具有水乡园林特色的花园式小区正逐步显现。今后五年，是油田房地产开发的机遇期，建设5 000套以上住房，累计投资将达到10.8亿元。若按每平方米1 800元测算，年均投资将达2.16亿元左右，这为油田房地产发展提供了巨大的空间，这也是加快推进油田城市化进程的良好机遇。

2 对江汉油田房地产开发现状的基本判断

近年来，江汉油田房地产正处于住宅建设总量增长、住房品质和系统配套提升时期。2011年以来，由于管理局计划资金投入减少，加上人工费、材料费大幅上扬，房价上涨较快，但总体上处于可控态势。由于住房供需矛盾突出，下行压力依然在加大。

1）从区域看，潜江市城区房价目前已达到3 000元／m2以上，与广华地区相比，高出1 000元／m2；从中石化系统来看，江汉油田房价一直处于上游企业最低水平，房价相对较低，也是导致油田职工购房踊跃，住房供不应求的原因之一。

2）从成本看，由于开发成本逐年上涨，导致了房价快速上扬。从2010年至今，由于管理局投入逐年减少，所有配套项目费用均摊入房价中，致使房价逐年攀升。其中，2009年到2010年房价增幅较大，达到33%。局投资部分取消后，房价增加了407元／m2。而从2010开始，房价的涨幅均保持在10% 左右，增长平稳。

3）从需求看，油田已婚无房、搬迁安置及改善性购买拉动了住房需求。从1996年油田启动大规模经济适用房建设以来，共建集资住房21 281套，建筑总面积207.6万m2。近年来，尽管每年以1 000套以上建设规模加大住房建设力度，仍难以满足需要。为此，油田陆续出台了各种政策加以限购，某种程度上制约了油田住房建设良性发展，负面效应显而易见。一是因限购导致部分职工放弃油田购房而转向外地或者周边城市；二是造成了一部人钻政策空子，以假离婚或倒卖分房指标等形式骗购。

4）各种原因导致油田房地产下行压力加大。一方面，随着管理局建设森林矿区步伐的加快，油田作为后方生活基地已成为宜居宜业的家园，加上便捷的交通，职工在油田购房热情高涨；另一方面，随着油田部分单位迁移武汉，以及近年接纳高校毕业生减少，造成了油田房地产陷入发展后劲不足的局面。

3 现阶段江汉油田房地产开发存在的主要问题

尽管江汉油田房地产发展取得了骄人成绩，但也存在一些问题制约了其房地产继续向前发展，亟须解决。

3.1 建房用地紧张

1）目前新征土地面临极大挑战。近年来，国家土地政策趋严，征地办理工作异常复杂繁琐，与地方政府协调工作量逐年加大。潜江市正在加快推进工业化、城镇化和农业现代化“三化”进程，建设用地的刚性需求和用地指标严重不足，批给油田的建设用地十分有限。

2）存量生活用地涉及拆迁及补偿问题，可利用土地十分有限。存量土地的搬迁或拆迁因种种原因往后拖延，是存量土地利用效率低下的最主要原因，特别是拆迁时间的不确定性对建房速度影响极为明显，甚至还会影响小区的后期整体规划。因此，存量土地的利用效率，基本取决于搬迁能否如期完成。

3.2 房价控制的压力加大

3.2.1 房价构成

集资房的资金来源主要为自筹资金，由住户承担，少部分由管理局计划资金解决。房价构成包含：主体建造成本（含人工费、材料费）、系统配套项目成本、工程变更签证、土地及拆迁补偿、设计费、勘察费、监理费、印花税、维修基金、营业税及附加等。其中，主体建造成本占住房总价的68.31%，系统配套成本占14.20%，土地征地成本占7.73%，各项税金占5.58%，其他为4.18%。3.2.2 房价上涨的主要因素

1）人工费大幅调增。根据鄂建文〔2011〕80号《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工费单价的通知》规定，定额人工费大幅调整。因人工费上涨预计预售房价中的主体建造成本费用将增加45.70元／m2。同样，人工费提高，配套部分的成本也随之攀升。

2）材料价格的大幅上扬。材料费占住宅建设工程成本的70%，材料价格的上扬对工程成本影响极大。近几年，地方建筑材料囿于地域和资源，出厂价格不断走高，加之材料的运输成本上升较快，建房主材如钢筋、水泥、混凝土砖、黄砂、碎石等价格不断攀升，工程成本水涨船高。

3.2.3 房价控制压力继续加大

地方建筑材料受地域和运输半径影响，公路限载、油价、资源开采量等因素影响供应，造成价格波动；人工方面，因农忙出现季节性缺工现象比较突出；另外，近年来油田对新建小区住宅品质要求高，配套功能全面提档升级，房价控制的难度逐年加大。

3.3 住房结构性矛盾突出

住房供给不足的现状导致新婚无房的刚性需求与改善性住房需求矛盾突出，两种需求难以平衡。刚性需求的职工往往要求经济上能够承受，以经济性户型为主；而改善性需求则对环境、面积、结构、配套等有较高要求，倾向于高标准住房需求。

3.4 油田房地产业可持续发展问题凸显

1）专业化公司重组改制后，较大一部分有潜在购房需求的职工会放弃在油田购房，导致潜在需求不足。

2）潜江新城区建设加快拓展步伐，特别是毗邻潜江的五七地区，地方开发楼盘会吸引油田潜在购房者。地方房企强行渗透，对油田房地产形成冲击。

3）油田当前房地产生存发展受国家相关政策制约。《建筑法》中对承发包的相关规定，以及集资建房是以经济适用房用地指标上报审批的，集资房面积超过了经济适用房面积限制，这与油田当前以改善居住为前提相抵触。

4 措施和建议

1）在继续保持现有房价基础上，不断提高住宅品质、完善系统配套，建设油田职工满意的放心房、民心房、舒心房；进一步强化项目预算管理，加大招标工作力度，着力实施框架采购协议；抓紧在建工程和新开工项目建设，在控制造价、保证质量的前提下，抢抓工程进度，狠抓安全管理，强化目标责任落实，努力多建房，建好房，尽可能地满足职工对住房的需求。

2）认真谋划建设项目用地工作。一方面是与社区协调，充分利用好生活存量土地；另一方面是继续向潜江市人民政府相关部门提出征地申请，确保近三年每年以不少于1 000套住宅的用地需要。

3）为缓解油田职工住房需求紧张局面，在推进集资房建设的同时，着手开展油田限价商品房的前期调研、方案论证等准备工作。在得到管理局批准的前提下，力争年内能够付诸实施。

4）着力为油田改善性住房需求创造条件。在广泛调研基础上，在相对成熟区域建设小高层住宅，提高住宅品质，完善配套功能，增加舒适度，满足油田职工对改善性住房需求。

5）融入潜江新城区规划，以五七地区为中心和突破口，重新调整油田区域房价，把五七地区打造成为连接新城区的桥梁和纽带，辐射和带动油田其它地区房地产快速发展。

［1］江汉油田年鉴编纂委员会，江汉油田年鉴［M］.北京：社会科学文献出版社，2011：219.