应暂停房产税改革试点

文/李炜光

把征收房产税视为调节房价的主要工具是一种偏颇的认识，税收并不是影响房价的全部因素，它受市场供给与需求等其他因素的影响更大些。在各国城市化的过程中，房价上涨是一个总的趋势，不是人为的因素就可以轻易改变的。目前，我国城市化率只有51%，正处于城市化上升阶段，以抑制房价为目的的房产税尝试很难取得实质性的效果，即使勉强开征，效果也不会好。这从沪渝两市目前的试点实践中可以看出来，即使是对政策信号敏感度较高的上海市房地产市场，也没有发生房价走低的情况。

目前我国实行的并非真正意义上的市场经济，居民的个人投资渠道十分狭窄，加上股市、通胀和实际上的负利率等因素的影响，目前实际能够作为资产保值的资产主要是房产，这一点广大公众看得很清楚。其实，对于居民家庭来说，首套住房只是解决“居者有其屋”的问题，第二套住房才属于改善性住房，用于出租和征收较低的房产税或许更合适。房产税更适合于对第三套住房和别墅等豪宅的征收，或者对炒房者征收暴利税，以此弱化住房的金融属性。如果不加区分全面而普遍地开征房产税，将有可能出现动摇全社会资产的基础，甚至影响社会的稳定。

房产税属于中性直接税，很难转嫁，需要由纳税者自行缴纳，属于征纳双方面对面的“猫鼠游戏”，需要建立和保持良好、和谐的府民关系，纳税人对开征此税有充分的谅解，现行的税费收入体系应做相应调整，以及纳税人的整体税负不能加重，等等。沪渝两地房产税试点均没有对房地产税费征收进行清理，现有的12种房地产税收和56种收费重复征收严重，令购房者和房地产企业难以承受。若其他地方也这样“试点”，将削弱房产税改革的正当性和合理性。

开征房产税，需要每年或数年对税基，也就是房产的现值进行重新评估，包括每个家庭拥有房产的数量，人均占有面积，以及房产坐落位置、新旧程度、楼层高低、配套设施等等，应该由什么机构、依据什么标准进行评估？出现争议谁来仲裁？房产所有者对仲裁结果仍不满意怎么办？应该有什么样的法律救济等等，都是极难处理的复杂问题，显然超出了税务机关的工作性质和能力。另外，在目前的社会环境下，人们还有理由担心，房价估值的过程会不会出现向权势者偏移的不公平问题，而权势者会比“百姓”更有办法逃避纳税责任，最终房产税的绝大部分负担会落在普通民众的身上。

政府是事实上的土地拥有者，土地出让使用权时，开发商为取得土地开发资格而交纳的土地使用权出让金，这笔费用已经被开发商转嫁到房价中，即购房者已经交纳过直接税性质的土地租金，相关的契税、印花税也都交纳完毕，现在再对其征税，显然有重复征收之嫌，在制度上难以自圆其说。这个问题学界和社会上早就提出，但一直没有得到很好的解释。

税收本质上是对纳税人私有财产权的剥夺，开征房产税必须具有充足的法律依据，要在全社会范围内形成共识，得到纳税人的充分谅解，以及人民代表大会的听证、审议、立法程序之后方可开征。目前的房产税试点把这些关键之点全部绕开，依据的是国务院第136次常务会议的精神，与现行同是国务院颁布的《房产税暂行条例》第5条却有“个人所有非营业用的房产”“免纳房产税”的规定两相冲突，且与我国《立法法》第8、9、10、11条不合，法理依据并不充分。

到目前为止，官方所给出的开征房产税的理由，都是站在征税者的立场上考虑的，几乎没有考虑纳税人的感受。我国家庭和居民个人的综合税负已然相当沉重，特别是广大“房奴”，还贷尚且重负难堪，再增加一笔房产税负担，中国的消费靠谁来拉动？现在官方以“弥补地方财政收入”，或者“调节贫富差距”、“抑制炒房投机”等为理由来宣讲房产税的必要性，都不具有很强的说服力，在民间没有很高的认可度。

房地产不可移动，房产税将来或可以成为我国地方财政收入的一个稳定的来源，但是根据以上分析，显然目前时机尚不成熟，所以应当暂时停止房产税改革的尝试，不再继续扩大房产税的试点范围。所有的问题，留待将来再说。