当前农村宅基地流转现状与管理对策探讨

2013-08-15何艾霏

资源节约与环保 2013年7期

何艾霏

(广西壮族自治区百色市平果县黎明乡国土资源管理所广西百色531403)

0 引言

就我国的现行法律而言，农民可以对土地的使用权依照法律的规定进行相应地转让，农民也可以对其住房进行出租甚至出卖，而关于宅基地使用权的转让上则必须及时的办理变更登记。这也就是说，对于农村宅基地的流转问题，法律并没有明确的禁止，但也没有一定的指导方案。这就使得当前农村宅基地的流转问题层出，从而阻碍了农村宅基地发展。

1 当前农村宅基地流转的现状及存在的问题

宅基地主要是指农户抑或个人用于住房的土地，也包括其附属用房的土地，除此之外，还包括其房前屋后以及庭院等的土地，这些土地都是通过占用或利用其集体经济组织的所有土地获得的。农村的宅基地还包括已经建成或曾今建过甚至即将用来改建房屋的土地。然而就当前情形来说，农民对于宅基地的认识并不是很清晰，在当前农村宅基地的流转上更是问题层出。这主要表现在两个方面：一方面是参与流转的宅基地，另一方面是未参与流转的宅基地。

1.1 对于参与流转的宅基地，农民多是私下进行交易：一种是将住房用来出租，一种是将住房用来进行非农业的生产经营，还有一种则是进行完全的私下买卖。不管哪种形式的宅基地流转，其交易形式多是双方通过私下协商进行，而由于没有法律的保护，有时就会因为协商不成而出现一系列的纷争。有调查显示，约有30%的人因房屋建设问题出现过纷争，而有21%的人的纷争甚至至今未得到解决。2.参与流转的宅基地，其管理上也存在着一系列的问题。有关调查显示，在对宅基地进行流转时，通常只通过双方当事人协商，未经过本村民小组、村委会和当地人民政府审批同意，带有极强的个人色彩以及专权主义。另外在法律上也存在一些问题。比如通过对广西壮族自治区百色市平果县黎明乡I类区中对农民宅基地的调查发现，有10%的农民宅基地都是通过私人来进行交易的，购买土地的人大多数都是偏远地区的农民，在土地登记薄上的户主名字还没有改变的时候，已经开始使用土地。然而在法律上，对于这一类的土地流转的管理并没有相应的规定。而在宅基地的合理流转以及整理上，相关部门又缺乏相应科学的规划，在处理农村中宅基地的置换以及转让上，乡镇单位一般是“心有余而力不足”。由于其技术力量相对薄弱，因此在实际处理中并不能将规划落实到实处，即使有些规划已经得到了相应的落实，其效果也并不理想。

1.2 对于那些没有参与流转的宅基地，则因为种种原因而被严重的浪费掉，其中包括农村改建过程时由于缺乏相应的规划而出现的乱建乱占现象。受金钱的诱惑，部分农民选择在原宅基地上搭建临时厂房，特别是那些临近城市的村庄，这种现象更为严重，有时甚至出现抢占集体土地进行私人建房的现象。这种做法不仅阻碍了农村的改进与发展，还使得大量集体土地的流失与浪费，最终导致集体利益的流失，给管理造成一定的困难。

1.3 《土地管理法》中明确规定：在房屋占用上应是“一户一宅”，且面积必须在规定范围内，也就是说每户农民的宅基地是有明确面积限制的。而就当前农村的状况看，经常出现新房林立而旧房同样错落有致的现象。由于对于宅基地的使用上，在农村通常是无偿也是无期限的，因此就会导致家家大庭院，家家宅基地面积严重超标问题的发生。

1.4 经济的发展以及人们生活水平的提升，使得一些逐渐富裕起来的农民开始纷纷入城买房，而城市制度的改革，也使得这部分农民开始拥有了城市户口。这给农民带来方便的同时，也使得农村出现了“空心村”的现象。尽管这部分农民已经拥有了城市住房，但其农村宅基地依然存在。虽然他们是通过合法的形式获得宅基地的，但法律却不允许对这些宅基地实施公开合法的转让，这就使得村集体及组织不能对其进行回收处置，从而导致“空心村”的出现。比如说通过对广西壮族自治区百色市平果县黎明乡I类区的房屋调查发现，有5%的村民小组已经向交通比较便利的地区搬迁，但是并没有进行上报，都是自行决定的。这样一来，就将原来所有农民宅基地变成了荒地或者是林地。在《土地管理法》中有“一户一宅”的要求，因此，在其搬迁的新建宅基地上，没有办法进行土地的登记，这样一来，就使其成为了违法用地，阻碍了人们生活质量的提高。

2 当前农村宅基地流转问题的管理对策

2.1 赋予农民宅基地的永久性使用权益

就当前现行法律政策来看。在当前农村，闲置的宅基地不管其是否可以参与到宅基地的流转行列，对于将来经济的发展都是有所阻碍的。而这一问题已经超出了农民的能力，不得不通过国家的参与来解决。因此，笔者认为应该通过法律程序，赋予农民宅基地永久性的使用权益。首先，这是确保资源可以得到优化配置的必由之路。任何法律的存在都是为了使人们的权益得到更好的保障，而宅基地的使用权在充当一种用益物权的基础上，如若只是明确其归属，就会丧失其原有的价值。因此，在法律上同意农村宅基地的流转，而其价格则由市场进行控制，从而使资源朝向有利的主体流动，进而保证饿了闲置宅基地的和利用以及安置，也就从根本上提高了土地资源的利用率，确保了其价值的正真实现。其次，这是市场经济体制变革的必然要求。只有农民真正富裕了，经济发展的脚步才能提升上去。而一但限制宅基地的流转，农民创造财富的机会就会大大降低，农民的财产性收入也就无从谈起。因此，应该在法律上同意对宅基地进行流转，从而增加农民手中的资金，使市场价值得到充分的显现。最后，这也是城镇化发展的必然要求。大量的农民涌进城市，使得农村出现了很多的闲置地。因此，法律应该允许宅基地的流转，只有这样，才能使闲置的宅基地得到更好的利用。

2.2 对当前农村农民进行现代职业性的培训，加强管理

一旦宅基地在法律上得到明确的规定，对于宅基地的管理中遇到的问题就会迎刃而解。在农村，对土地进行相应规模的经营的关键就是最大能力的提高农业的水平，不管是在科技应用水平上，还是在农业发展方式的转变上，都应该将农业的发展作为农村改革日程中的重要任务。而这一任务的实现，不仅需要先进的技术，还需要先进的农民。也就是说，需要对农民进行职业化的培训，使其整体素质有所提升，从而推进农村宅基地的有效管理，促进土地的规模化经营。

2.3 健全当前农村宅基地流转机制

对于农村宅基地流转机制的建立可以从三方面进行：一是进行有条件的流转；二是进行有规范的流转；三是进行有步骤的流转。有条件的流转即从法律上对其进行一定的规定，使农村宅基地享受流转的权利；有规范的流转则是指在宅基地的流转过程中，首先应该建立相对规范的交易价格制度，其次是对交易的审批制度进行相应的完善，第三则是对于宅基地的流转主体的范畴进行一定的扩大，第四是健全农村宅基地的权利归属登记制度，最后一点是对农村宅基地的使用期限进行相应的规定，如将其规定为70年；而有步骤的流转则是指根据不同地区的经济发展状况，实行不同的宅基地流转策略。如在经济相对发达的地区以及大城市的城郊地区进行农村宅基地的试点建设等，等这一制度成熟后再将其向全国进行推广。在农村，对宅基地的流转进行相应机制的构建，不仅有助于完善社会主义的市场经济体系，而且是农民财产保障制度构建的必然要求；与此同时，坚强农村宅基地流转机制的构建，不仅有助于协调城市土地资源紧缺同农村土地资源闲置浪费之间的矛盾，还是有效缩小城乡差距，更好实现社会公平正义的有效途径。