高校旧房修缮项目投资控制探析

2013-08-15王义芳

住宅科技 2013年4期

■ 王义芳

0 前言

近年来，大规模高校新校区建设已经完成，为改善办学环境，满足学校快速发展的需求，很多高校开始进行旧房修缮工作。每年高校在此方面投资巨大，如何在当前形势下，针对高校旧房修缮项目的特点，加强管理，控制投资，降低成本，提高质量，为学校发展服务是当前高校基建工作的重要任务之一。

高校旧房修缮工作是针对老旧房屋进行修缮改造，合理化改变功能分区，使现有房屋得以充分利用。高校修缮项目时间安排与教学有着密切的关联，由于教学的要求，修缮项目施工阶段多数需安排在暑期进行，此类项目有着时间紧，任务重，涉及专业较多等特点。

高校旧房修缮项目实施过程主要包括提出要求进行设计、招标、施工及验收、结算审价等几个阶段，投资控制在每个阶段环环相扣，每个阶段均需做好相关工作，以便提高资金利用效率。

1 设计阶段控制

设计阶段是整个项目实施过程中非常关键的阶段，设计阶段能否做好管理，将直接影响到整个项目的投资效益[1]。大量研究成果表明，工程设计对工程生命周期的影响较大，设计阶段的投资控制充分体现了项目投资控制的主动性。因此，设计阶段投资控制是高校旧房修缮项目管理的一个重要方面，任何设计浪费都会在项目实施过程中扩展和放大，引起更大的浪费。设计阶段投资控制应注意以下几个方面：

1.1 注重对设计单位的优选

设计单位的选择对设计阶段投资控制有根本性的影响，设计成果的评价比较困难，尤其对于旧房修缮工程，隐藏在设计方案中的高成本不易识别，因此，校方需要特别重视设计单位的选择。设计单位的优选可以采用招标方式进行，形式可以是公开招标或邀请招标，需选择有较强综合设计能力和丰富设计经验且对校方要求能够充分理解并呈现在方案中的单位。与高校合作良好、信誉好、服务到位、责任心强的单位要优选。另外，针对高校旧房修缮项目类型多、规模大小不一且较分散的特点，对一定规模以下的项目可以取年度招标的方式选择设计单位，一方面可以降低学校招标成本，同时提高设计效率，另一方面可以保持修缮风格的一致性，尤其对于老校区旧房屋的修缮，可以延续建筑风格，构筑历史文脉，丰富校园文化内涵，达到多赢。

1.2 做好前期调研工作，优选设计方案

在项目论证阶段，学校基建部门应充分听取使用部门意见，尽可能根据自身实际管理经验将问题提前考虑，征询使用部门意见，同时参考其他高校类似项目经验，以确定相对较详细的设计任务书，设计任务书的详细程度决定了后续设计工作的系统性，以便加快设计进度，减少扯皮。

优选设计方案是控制投资的有效方法，高校要多多重视对设计方案的优选。目前，很多高校通常是落实资金后再进入详细设计阶段，对于旧房修缮又多为专项资金，投资控制较严，更多的时候需进行限额设计。限额设计指标及任务书的确定需整合设计、成本、造价咨询及工程管理等各方面资源，通过收集类似项目经济技术指标，制定符合高校特色的最优化的限额指标。在进行限额设计时，校方需采取措施鼓励设计人员尽可能的设计多种方案，再对多个方案进行论证与优选，有利于控制成本，节约投资。可委托专业造价咨询单位在提早介入，配合设计人员及时根据阶段成果测算经济技术指标，并与限额设计指标进行比对，当发生较大偏差时，及时对设计进行合理修改；对于旧房修缮中技术性强如加固、重要性建筑如历史保护建筑修缮等项目，还需聘请相关专家对方案进行全面技术经济分析，选择最优方案。

1.3 优化设计方案，强化图纸审核

在确定了设计方案后，建设单位应采取鼓励措施使设计人员对设计方案进行优化，建立奖惩机制。另外，中选方案还可以吸取未中选方案的优点，加以吸收综合，取长补短。优化设计方案是在原有设计方案的基础上进行，可以结合新技术和新工艺，新材料的投入，改变局部设计，提高技术可行性，满足功能要求，节约投资。对于新技术、新工艺和新材料的使用是否适合该项目的应用时，校方可进行充分调研，实地考察，同时聘请专家对优化方案前后的经济技术指标进行效益研究，综合考虑各方面因素做出判断。

另外，由于主客观原因，设计图纸往往存在深度不够或各专业图纸不对应等问题，校方需加强设计成果审查力度，以便减少后续施工过程中设计变更的发生，因此，在设计成果审查过程中，既要审技术，又要审成本，既要把握住项目的总投资，又要把握住分部分项的成本，把审核设计作为投资控制的一项重要措施。

2 招标阶段控制

高校旧房修缮项目多为宿舍、教室或科研用房，为了在开学前及时投入使用，往往工期非常紧，功能要求又较多，招标阶段的投资控制非常重要。目前高校旧房修缮项目招标过程中存在着忽视事前控制、工程量清单编制不完善，招标文件不严密等问题，因此，招标阶段的投资控制应充分考虑高校旧房修缮的特点，做好相关工作，为项目总体投资控制打下良好基础。招标阶段投资控制应考虑以下几个方面。

2.1 选择专业的招标代理机构

校方可以通过选择信誉优良业务精湛的招标代理机构和完善评标程序、建立严格的招投标制度两种方式，保障招投标活动的合法有效顺利进行，从而为投资控制提供基本保障。专业招标代理机构经验丰富，可以保证工程量清单的编制质量，在工程量清单报价模式下，由于所有投标人均在统一的工程量基础上自主报价，高质量的工程量清单项目特征描述清楚，工程量计算准确，不出现漏项、漏算、错项等问题，可以降低校方所承担的风险。对于重要项目，在编制工程量清单时，还可以委托另一家咨询机构审核，确保工程量清单的编制质量。

2.2 建立校方服务单位合格数据库及黑名单

由于高校旧房修缮中经常存在的应急及非大型修缮工程，时间要求和成本上不适宜进行公开招标，因此，可以采用建立服务单位合格数据库的方式来解决。在建立服务单位合格数据库时，应明确建立原则、考核小组组成、考核机制及办法、考核标准等原则，考核可以分年度进行，由服务单位提出申请，上报材料，经考核小组根据考核标准对服务单位进行打分，合格保留，不合格淘汰，考核小组可由校方各相关职能处室、使用单位等成员组成；再根据数年项目管理经验，逐渐累积校方服务单位数据库，对于服务到位、信誉好、资质好的单位校方纳入服务单位合格数据库。合格服务单位由经校方严格审查、长期合作及年度考核合格的施工单位、监理单位、检测单位组成，邀请招标须在该数据库中选择，公开招标应当通知数据库中单位参与，最终选择合适的服务单位。

2.3 完善招标文件，加强合同管理

编制招标文件时，根据目前招投标过程中容易出现的问题如“陪标”“串标”及不平衡报价等问题，可以采用设置拦标价、实施评标质询制度等措施规避该问题带来的风险，对于不平衡报价带来的风险，在编制招标文件时可以在设置拦标价的基础上，再分别设置总报价、分部分项工程量清单综合单价、主要材料项目单价评标基准价等方式控制投资。招标文件中除“投标须知”外的绝大多数内容，都将构成今后合同文件的有效组成部分。招标文件不仅决定发包人在招标活动中能否选择一个优秀的承包人，而且关系到工程施工能否顺利实施，因此，校方应根据工程项目实际情况选择相适应的合同类别。另外，校方应在合同条款中明确约定索赔成立条件、索赔程序、索赔处理原则及计算方法等，加强对索赔的防控，控制投资，维护自身权益。

3 施工阶段控制

由于旧房修缮工作本身的特点加之高校修缮工期控制的要求，经常会出现超投资的情况，有些情况是不可预见因素造成，还有一些因素是由于主客观管理不当而造成的投资失控。比如，设计变更审核不严，建设(监理)单位随意签证，违约导致索赔费用增加，工期延长导致项目不能如期投入使用等，其中前两点最为重要，针对此类问题，并充分考虑高校工作的特点，可以从以下几个方面解决。

3.1 施工管理人员需前期介入，充分熟悉项目情况

高校旧房修缮项目具有时间紧、任务重的特点，有时还会遇到学生未搬出情况下施工，这就不仅要求项目负责人及现场管理人员具有丰富的管理经验，还需从前期即开始介入，熟悉项目情况，摸清项目施工条件，同时，跟进设计过程，推进设计方案及施工图纸的完善，以减少后续施工过程中不必要的设计变更。设计完成后项目管理人员需针对施工图纸全面了解工程内容和施工做法，如有新材料应重点了解新材料的特点及施工技术方法，避免施工失误从而影响投资及工期。

3.2 工程变更控制

目前工程结算价通常为“中标价”+“变更价”，工程变更是导致工程投资失控的一个重要原因[2]。严格工程变更审批程序的重要性在于工程变更不仅影响项目投资，而且关系到项目的进度及质量。

在旧房修缮项目中变更产生的原因主要有：改变使用功能、所用材料的改变、设计错误或遗漏、错误施工等。这些变更多是在工程施工中突然发生，提出的主体可能是建设方、监理方、设计单位或施工单位的任何一方或几方，无论由哪方提出，均需严格工程变更审批制度。根据工程变更量占整个项目工程量的权重进行不同的审批程序，对于一般变更，应组织校方、设计单位、监理单位、施工单位等代表召开现场工地技术会议，研究决定变更方案；重大变更应请校方使用部门、相关职能部门及有关专家召开技术论证专题会议，通过技术经济分析进行方案比选，确定最优方案。无论哪种方式，最终均需以书面形式确定方案，同时向施工单位下达变更通知单和变更图纸，施工单位需严格按变更后的方案进行施工。变更单价的确定方式方法需在招标文件或合同文件中约定明确。

3.3 做好现场签证控制

现场签证是在施工现场由校方、监理方及施工方共同签署的，用以证实施工过程中临时问题解决的一种书面手续，其特点是临时发生，内容没有规律性，签证也是影响投资的重要因素之一。

作为工程结算的依据，完善签证管理办法是控制投资的重要手段，校方需严把签证关，涉及到签证的需及时进行签证或现场签证，且需三方(校方、监理方、施工方)共同确定的签证方为有效，同时需明确签证人的职责和权限，以免随意签证。校方签证人需了解项目施工环境及条件，熟悉施工工艺及方法，熟悉项目合同，同时，参与重要结点的验收及隐蔽工程验收，确保签证时心中有底，另外，需与监理方多沟通，充分利用其专业知识和经验，为项目服务。

4 审价阶段控制

学校审计部门对于工程资料需严格审查，不符合规定的资料退回重填，资料收集齐全后，内部造价管理人员认真审核，发现问题需根据提供的资料及图纸，会同基建部门人员及监理方施工方及时到现场核对，对于变更项目还需另行测量工程量，以便后续审价工作的顺利开展。

对一定金额以上的工程实行“二审”制度，即先由基建部门审核，再送审计部门审核，这样既有利于实行全面的投资管理监督，提高工作效率，又便于抓住重点，提高投资控制工作质量。对一些重点、重要工程或超过一定额度的项目校方需委托社会专业机构实行全过程投资控制，投资监理人员应做到参与图纸会审、项目例会、主要材料考察和论证等工作，为后续审价奠定基础，以提高监督效率，控制投资成本。