浅谈房地产开发项目施工的现场管理

2013-08-15陈桂容

中国新技术新产品 2013年9期

关键词：施工方成本过程

陈桂容

（温州市直房地产开发有限公司，浙江温州 325000）

浅谈房地产开发项目施工的现场管理

陈桂容

（温州市直房地产开发有限公司，浙江温州 325000）

从协调管理、成本管理、进度和质量管理以及安全与合同管理等角度论述了房地产开发项目施工现场管理的主要内容和要点。

协调；成本；质量

随着国内经济的发展，建筑行业竞争也日益激烈，房地产开发商面临着空前激烈的竞争，其只有在项目施工中必须做到加强沟通协调，保证施工质量，加快施工进度，降低工程造价，避免安全事故方可保证施工项目预期目标的实现，企业方能在市场竞争中生存发展并带来更大的经济效益。

1 协调管理

房地产开发项目施工管理的核心即为协调管理，在施工的任何阶段都应围绕工程进度、成本、质量等要素同各参建方及政府相关部门进行沟通协调，同时包括对各分包单位以及对企业内部和项目部各部门、成员间也应进行沟通协调，只有在对各相关部门进行有效协调后方可确保项目如期交付使用。在各项协调工作中首先房产商应以取得相关方信任为基础。房产商应清醒的认识到房产商的工作源自多方的信任和委托，因而必须在各方面能力上胜人一筹，并得到相关各方的认同，方可树立必要的威信；应保证信息传递的正确性。应避免传递、提供过量的无关的或重复性信息，同时应建立良好的信息反馈机制以确认对方已经接收，最后应保证对方对所受到的信息理解正确，以免因信息误解而带来损失；应制定切实可行的沟通协调计划。在施工过程中应制定详细有效的信息沟通计划以促进相关各方的协调工作，具体应明确到相关文件保存方式，工作汇报方式，以及相应文件格式等，并应充分考虑和准备项目实施中信息名称、类别以及沟通方式和使用频率等，甚至应了解相关人物和角色对该项目的期望以及其需要得到的信息及时间；建立科学的管理模式。房产商应在自己已有的管理水平上认真对待施工过程中的每个环节，对于影响项目建设的关键性问题便于从技术上、结构上以及体制上建立更为有效的管理体制，在实现更高效的管理前提下提高自己的管理水平。

2 进度管理

合理有效的控制施工进度方可保证项目在合同约定的时间内交付使用，利于发挥其投资效益，房产商在进行进度控制时应在结合工程特点和现场环境等诸多因素的条件下进行规划、控制和协调，首先应制定切实可行的施工进度计划及总进度控制目标和分进度控制目标，并督促施工方编制合理可行的进度计划；控制主要指在施工全过程中经常性检查实际施工进度，并将其与计划进度进行比较，若出现偏差应进行分析并及时采取有效的纠偏措施，以确保项目能够按期交付使用；协调则指在全过程施工过程中建设单位应及时对同施工进度相关的单位、部门等进度关系间进行协调，以免出现因沟通不及时、协调不到位等因素影响施工正常进行。

房产商在进行进度控制的过程中主要应通过组织、技术、经济、合同等方面措施实施。首先应落实各个层次进度控制人员的具体责任和任务，以保证该组织系统能够有效发挥作用；在实施过程中应结合项目结构、不同阶段或不同合同结构等因素随时调整进度目标，并以此调整目标控制体系；建设单位也应建立定期进度检查、定期开展进度协调会议等制度，便于对施工中影响施工争产开展的因素及时进行沟通、协调；对出现的影响正常施工的因素应结合实际通过经济、技术以及合同等手段制定相应的解决措施以保证施工的顺利进行。

3 成本管理

在成本控制上，房产商首先应树立成本可控思维，但应正确认识到成本控制并非仅是成本控制部门单方责任，而应实施全员、全过程控制。领导层应以身作则以为成本控制系统营造良好的文化氛围，应加强相关各方在成本控制流程间的信息沟通，力求实现共同控制成本的实效性，并应建立有效的监督、约束和激励机制，并将各机制相互配合、相互制约从而有效的将成本管理渗透至企业经营的各个环节，最终形成一套完整的成本管理链条；工程竣工结算前应严格履行竣工验收程序，及时搜集整理各项资料，并依据合同条款对所有工程量、单价及取费逐一核实确认，应妥善处理施工中发生的洽商并清理预算增减帐，尤其应注重材料价差和竣工调价工作的审核，并应引入工程结算复审和尾款会签制度便于多重保证竣工结算工作的准确性；最后应重视项目的后评价工作以及历史成本数据库的完善工作，便于不断的总结工作经验教训，为后期项目施工提供有实效性的参考和帮助。

4 质量管理

房产商在施工质量管理方面首先应充分认识到“细节决定成败”的含义，在项目全过程内加强工序的质量检查和管理，并真正贯彻落实。应确保按图施工。应随时抽查施工方在施工中是否真正做到按图施工，便于及时发现问题并及时处理，但应避免在管理中绕过监理方而直接与施工方交涉，应着重检查施工中是否存在偷工减料、以次充好现象，对情节较轻的应责令改正并处以罚款，情节严重则应停工整顿，必要时应返工或吊销资质证书，对构成犯罪的应依法追究法律责任；加大对隐蔽工程和中间部位的检查验收。对施工中后续工序对其覆盖、掩盖或已经符合协议条款约定的中间验收部位应要求施工方进行自检，在自检合格的基础上提前48h通知甲方进行验收，在验收中应对隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点进行记录，待验收合格后方可进行后续工程施工，对未经验收则进行掩盖的隐蔽工程甲方有权要求乙方对其剥露以进行检验，对检验不合格部位应拒绝签字并责令返工处理；建立有效的奖惩制度。房产商可在施工合同上明确承包商对施工质量优劣以及工期提前或拖延相应的奖惩制度，便于更充分的调动施工方的积极性，从经济角度使其改变以往“干好干坏一个样”的思想，并有效提高工程管理的思想境界。

5 安全、文施管理

房产商在建设项目实施过程中不安全因素的存在直接威胁着正常的生产秩序，并对施工质量、进度和成本控制带来影响，因此说安全是实现建设目标的必要条件，在项目实施过程中建设单位应始终将“安全第一”的思想放在各项工作首位，并不断强化安全管理，结合现场实际提出安全施工保证措施；应制定安全管理实施细则，在安全管理整体规划指导下编制管理实施细则，并将该细则作为安全管理的具体指导工具；应避免向参建单位提出不符合安全生产法律法规的要求，如对工期等有特殊要求则也应在确保安全施工的前提下实施，及时足额向施工方拨付相应安全费用；避免向施工方提供不符合安全要求的劣质材料、设备等。

在项目实施过程中房产商应要求己方和参建各方不断完善硬件额软件设施来规范施工现场，便于从根本上改善脏乱差的局面；应充分发挥合同条款的作用要求施工方进行文明施工，以确保施工现场整洁规范，并应坚持长效管理机制，真正将文明施工和文明管理落到实处，为施工营造良好的工作环境和条件。