计及二手房交易的房地产市场发展动力机制

祁神军，张涛军，张云波

(华侨大学土木工程学院，福建 厦门 361021)

房地产市场是一个系统工程，其发展受国家宏观政策、房地产需求、房地产供给、土地市场供给、二手房交易、租赁交易，以及社会经济发展等因素的影响。因此，不管是政府的宏观调控，还是房地产市场供求关系的自我调节，都要遵循房地产市场发展的自然规律。国内许多学者，如王占波和王要武[1]、胡雨村和沈岐平[2]、金晓斌等[3]、罗平和何素芳[4]、朱湘兰和黄有亮[5]、王锋和苏良生[6]等指出城市房地产市场从根本上受城市基础建设和住宅供求倾向两方面因素的制约和影响;商升亮[7]以住宅需求理论和系统动力学理论为基础，在对住宅需求影响因素进行分析的基础上建立了房地产系统动力学模型;袁翠华[8]指出住宅需求是住宅市场经济活动的动力，是住宅供应变动的牵引力，并认为住宅需求的影响因素包括城市人口、城市经济水平、宏观政策、房地产金融、土地供给、房地产行业利润、建造成本等;陈永聪[9]、冯璐[10]指出房地产行业的影响因素主要包括土地供应、住宅供应和住宅需求，且土地供应是房地产控制的根源;JIE等[11]以上海为例，分析了上海房地产价格的影响因素，并构建了上海市房地产价格动力机制。SUNGJOO等[12]剖析了韩国房地产市场的决定因素，尤其是抵押贷款政策等金融市场因素，构建了韩国房地产市场动力模型。

但上述研究较多考虑了土地供给、市场供给、市场需求、市场价格和宏观经济等因素，而较少考虑金融市场、二手房的交易、租赁交易，以及国家宏观政策等影响因素;且大多数研究是为了预测住宅市场中某一重要因素的发展方向，如房地产需求、房地产供给、房地产价格等，但将其纳入“房地产市场预警系统”研究的较少。

鉴于此，笔者提出了基于系统动力学的房地产市场发展动力机制研究这一课题。拟应用系统动力学(system dynamics，SD)方法和原理，分析房地产市场发展的动力因素，尤其是二手房交易和二手房租赁市场因素，构建房地产市场发展的动力机制，收集和整理房地产市场历史交易数据，建立并校正房地产市场动力模型，预测房地产市场的发展趋势，为政府的宏观调控及房地产市场的供求调节提供科学的决策依据，从而抑制房地产过度盲目投资，指导购房者理性购房，促进房地产市场健康发展。

1 理论基础

1.1 房地产周期波动理论

房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现扩张和收缩交替的反复运动过程，包括复苏与增长、繁荣(波峰)、危机与衰退、萧条(波谷)4个阶段。房地产周期波动的影响因素包括:房地产需求与供给、房地产投资、房地产利润率、财政政策、货币政策、投资政策、经济增长率、国民收入与消费水平、经济增长方式的转变、城市化、通货膨胀和产业结构的演进等。

1.2 房地产市场供求价格机制

价格机制是市场经济运行的基本机制，市场价格的形成是市场需求和市场供给的均衡。供求关系是供给与需求互相联结、彼此制约形成的对立统一体。商品房价格首先表现为商品价值或为其转化形式即生产价格的货币表现，是一种相对价值，同时也反映了商品房在市场上交易时房地产开发商愿意卖出的价格和购买者愿意支付的价格的均衡，即商品房的市场价格。商品房的价值或生产价格决定其市场价格，并通过市场供求关系动态调整市场价格，围绕市场价值上下波动;与此同时，商品房本身的市场价值又决定着商品房供求关系的波动。

1.3 系统动力学

系统动力学自20世纪50年代中期由美国麻省理工学院的弗雷斯特教授创立以来，被广泛应用于工业企业经营管理、宏观经济规划、社会经济发展和生态环境等多个领域。SD特别强调系统的整体性和复杂系统的非线性特性，认为系统的结构决定系统的功能，系统行为模式的特性主要取决于其内部的动态结构与反馈机制;系统在内外动力和制约因素的作用下按一定的规律发展演化。SD模型主要包括因果关系反馈环路图和流程图。因果关系反馈环路图是对系统问题的定性描述，是系统动力学后续建模仿真得以顺利进行的基础;流程图则是根据因果关系反馈环路，利用系统动力学特有的描述各种变量及其相互关系的符号绘制而成，并确定系统结构的数学或逻辑关系。

2 计及二手房交易的房地产市场发展动力模型

2.1 房地产市场发展的动力机制

从房地产市场的需求、房地产的供给、房地产的价格、土地供应、二手房交易和租赁市场等6个方面研究房地产市场发展的动力机制。该动力机制包括6个子系统:①土地市场供给。土地市场供给是房地产开发的先导，既影响后期住宅供应的数量，又受二手房交易、租赁市场、住宅供需状况的影响。②房地产需求。房地产需求是推动房地产市场发展的内在驱动力，受城市人口规模、家庭平均规模、新增家庭比例、城市化水平、贷款政策、首付比例、城市拆迁、人均住宅面积、房价收入比、二手房交易和租赁市场繁荣程度等因素的影响。③房地产供给。房地产供给是房地产市场发展中的实物表现，其数量受前期土地供应、前期二手房交易、前期租赁市场的繁荣程度、预售政策、销售政策以及开发商市场预期等因素的影响。④房地产价格。房地产价格是房地产发展的显化因子，受高档住宅与经济适用房投资比例、土地价格、建安费和房地产业投资等因素的影响。⑤二手房交易。二手房交易是房地产市场的隐性竞争因素，主要受城市人口规模、住宅价格、二手房税收、二手房政策、二手房首付比例和二手房贷款政策等的影响。⑥租赁市场。租赁市场也是房地产市场的隐性竞争因素，主要受城市人口规模、住宅价格、租赁税收、租赁政策和租赁价格等的影响。其动力机制如图1所示。

2.2 房地产市场发展动力模型及参数初始化

2.2.1 动力模型

根据图1所示的动力机制，构建计及二手房交易的房地产市场动力模型，如图2所示。

2.2.2 参数初始化

二手房交易对商品房市场发展的动力模型的参数主要包括二手房偿债能力、二手房交易成本的降低率和二手房交易程度3个方面。

(1)二手房偿债能力。二手房偿债能力(DT)反映了购房者支付二手房月供的能力，也是二手房交易激烈程度的重要指标，则:

式中:IP为二手房首付比例;RI为二手房贷款利率;r为银行贷款利率;DR为贷款利率的折扣;LY为二手房允许贷款的年限。

(2)二手房交易成本的降低率。二手房交易成本的降低率(DR)反映了因买房者和卖房者交易税收的降低对二手房交易的影响程度，与二手房偿债能力一样，也是反映二手房交易激烈程度的重要指标。则:

图1 计及二手房交易的房地产动力机制

图2 计及二手房交易的房地产市场发展动力模型

式(4)～式(7)中:DT为契税;ddt为契税的折扣;ST为印花税;dst为印花税折扣;CT为营业税;dct为营业税折扣;PT为个人所得税;dpt为个人所得税的折扣。

(3)二手房交易程度。二手房交易程度(SHTD)是反映二手房交易激烈程度的综合指数，受二手房首付、二手房偿债能力和二手房交易成本等因素的影响。

式中:IDDT(DT)、IDIP(IP)、IDDR(DR)分别为IDDT与DT、IDIP与IP、IDDR与DR的阶跃函数;IDDT为二手房偿债能力对二手房交易的影响程度;IDIP为二手房首付比例降低对二手房交易的影响程度;IDDR为交易成本降低对二手房交易的影响程度;PP为购买者对二手房的消费偏好。其中，IDDT、IDIP、IDDR采用表函数表示。另外，二手房交易程度对商品房市场的影响程度也采用表函数设计。

3 厦门市房地产市场发展动力模拟与实验

3.1 厦门市房地产市场概况

自2000年以来，厦门市房地产投资以13.686%的速度增长，2007年房地产投资超出厦门市基础设施投资的4.44%。尤其是2006年以来，土地单位购置成本由2005年的4 087.844元/m2上升至6 458.492元/m2，上涨了近57.99%，快速推动了厦门市房价的上涨，致使2007年房价上涨到8 907.018元/m2，虽然2008—2009年发生了国际金融海啸，但厦门市房价仍然继续上涨，2010年第一季度厦门市商品房均价为10 636元/m2，致使房地产价格收入比扩大到14∶1，且极大地拉动了二手房的交易。

3.2 主要参数设置、参数估计与检验

模型主要涉及的参数设置如下:二手房首付比例为0.3、契税为0.03、印花税为0.001、个人所得税为0.006 8、综合税收为0.013 2、房地产业平均利润率为0.3、最长贷款年限为30年。

根据厦门市2000—2009年房地产市场发展的数据，采用该模型进行仿真模拟，并将模型模拟输出的2009年末城市人口、GDP、土地交易价格、销售面积以及新房交易均价与真实数据进行对比分析，如表1所示，所有的偏差均小于±5%，因此该模型可行。

表1 模型模拟与仿真结果验证

3.3 厦门市房地产市场发展趋势仿真

根据计及二手房交易的房地产市场发展的动力模型，对厦门市房地产市场的需求与供给、厦门市未来房地产市场价格进行仿真，分别如图3和图4所示。很明显，厦门市房地产市场的求供比自2000年以来不断上升，并在2008年左右达到了最高，以后逐步保持在3.7左右;厦门市房地产价格自2000年以来，平均以112.92%的发展速度增长，且在2009年以后厦门市房地产市场平均价格保持在1万元/m2的水平。

图3 厦门市房地产供给与需求趋势预测

图4 厦门市房地产价格趋势预测

3.4 仿真实验

设定“二手房允许贷款年限缩短到20年”、“二手房贷款利率7折优惠”、“二手房首付比例提高到4成”、“二手房首付比例降低到2成”、“二手房交易税收100%优惠”5种房地产市场宏观调控政策，分别进行模拟实验，各情形对二手房交易、新房需求、新房价格、新房销售面积以及土地交易价格的平均影响程度及对商品房市场影响的灰色关联度如表2所示。

表2 二手房交易宏观调控政策对商品房市场的平均影响程度及灰色关联度

表2的实验结果表明，降低二手房首付比例、二手房交易税收折扣和贷款利率折扣是宏观调控的积极政策，能有效刺激二手房的交易，从而降低新房需求、降低城市土地交易价格和新房的价格，与此同时新房的交易面积也相应减少;反之，二手房首付比例提高、允许贷款年限缩短、交易税收折扣降低都将致使二手房交易市场萎缩，从而促进新房市场的发展。且降低二手房的首付比例对商品房市场的影响最大，税收折扣优惠次之，而增加二手房的首付比例影响最小。

4 结论

笔者充分考虑二手房对房地产市场的影响，尤其是二手房买卖和租赁政策，构建了计及二手房交易的房地产市场发展动力机制;以厦门市房地产市场2000—2009年的历史数据为基础，综合考虑厦门市房地产市场的共性和区域性特征，优化了计及二手房交易的厦门市房地产市场发展动力学模型，进一步建立各动力变量之间的函数关系，并模拟和预测了2010—2015年厦门市房地产市场发展的趋势;分别对二手房允许贷款的年限、二手房贷款利率折扣、二手房首付比例和二手房交易税收折扣等政策进行试验模拟，实验证明降低二手房的首付比例对商品房市场的影响最大，税收折扣优惠次之，而增加二手房的首付比例影响最小，为厦门市政府正确引导厦门市房地产市场的发展提供了科学决策的依据。

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