回归居住属性：楼市调控的根本出路

◎王夕源

楼市，常被看作反映经济景气的晴雨表。改革开放后，我国创造了经济长期高速增长的世界奇迹，楼市的繁荣似乎也顺理成章了。然而，当房价的持续过快增长超过了民众可承受极限时，高房价就超越经济现象而演变成社会甚至政治问题了。这也是长期以来，楼市过热而倍受指责的原因所在。

房价居高不下的根本原因

近年来，为了抑制房价的过快增长，国家基于限购或限价手段，先后提出了规范开发行为、呼吁理性消费，调高房贷利息、加大炒房风险，提高交易成本、延长交易年限，限制二次房贷、控制最高房价，严禁 “地王”拍卖、探究房产成本，增加交易税费，制约二手交易等一系列调控措施。然而实践证明，这些调控措施不仅收效甚微，而且还出现了越调越高的现象，暴露了楼市调控的认识误区和机制误用。事实上，我们既不能限制企业获利，也不能指望理性消费，因为企业趋利与消费扩张，恰是经济发展的原生动力；而增加房贷利息、提高交易成本、延长交易年限等措施，在房产仍为卖方市场的条件下，不仅达不到打击房产投机的目的，反而增加了买方负担，抬高了二手房价；有关房产开发成本该不该公布的争论，更暴露了控制房价的认识误区。因为即使强制公布房产开发成本，揭示的也只是房价暴利而非限价道理。更何况在市场经济条件下，限价不是政府补贴就是黑市交易，极易滋生新的腐败。

2013年2月出台的楼市调控 “国五条”，依旧沿用了限制房产流通的老办法，没有房产征税等抑制囤房的新措施。其中，向二手房交易差额征收20%所得税的 “重拳”条款，却因避税恐慌而立即引发二手房的交易量增、价涨。虽然实施后理论上能制约二手房买卖，但房产交易的刚性需求必将更多地转向一手房市场。据统计，2013年6月全国百城 (新建)住宅平均价格环比上涨0.77%，这已是百城房价指数连续13个月的环比上涨。同时，1～5月份全国商品房销售面积也同比增长35.6%。可见，当有房族不惜 “离婚”也要购房、20%的交易所得税又被证实转嫁给买方时，由 “国五条”坚持的楼市限购调控，依然难逃 “越调越高”的怪圈。

长期以来，基于 “地价抬高房价”的谬误，专家或学者纷纷指责是 “地王拍卖”和 “土地财政”推高了房价，并呼吁出台禁止国企参与土地拍卖等 “限价、限拍”政策。殊不知，房价不是由地价决定的。相反，地价却是随房价波动的。当楼市火爆，开发商对房价走高充满信心时，由竞拍而来的 “新地王”便不断涌现；当楼市降温，开发商对房产获利失去信心时，必然导致“地王”变“地荒”。所以说“高房价”不是地价、也不是政府、更不是房产商定下来的，而是由不断指责房价高的 “房奴”买起来的。即 “高价房”的不断出手，才是“房价高”的根本原因。

楼市调控的根本出路在于回归居住属性

既然房价不由地价决定，那么对土地资源稀缺的人口大国而言，提高用地成本的 “土地财政”有何不妥？既然 “限购”的前提是抢购，那么抢购的商品（房）怎么会降价？既然活跃于楼市的交易者绝大多数都是有房族，那么即使将上万元的房价强压一半，工薪阶层也依然买不起。这种 “替富人省钱”的限价措施有何民生意义？既然楼市的涨跌反映了经济的兴衰，那么治标不治本的一系列楼市打压政策，必然有损于市场的景气和信心。一旦市场信心受挫，必将造成楼市的房价暴跌而非理性回归。其实，由市场恐慌引发抛售的楼市崩盘，要比市场繁荣的楼市虚高更可怕。因此，就维护经济繁荣与社会稳定的民生而言，回归楼市的安居理性，要比打压楼市的投机感性更科学稳妥。

实际上，未来的理性楼市也绝非一片低价，而是高低有序。高价靠市场，低价靠保障。政府不该管也管不了 “无限的”房价上涨，政府应该管也管得起 “有限的”住房保障。这就如同政府不必担心 “天价月饼”能否卖得出，却要保证“低价菜篮”百姓买得起的社会保障一样。可见政府应当限制的不是楼市高价，而是楼市暴利。只有将更多的市场暴利转化为税收，才能加快提升社会保障能力；只要社会保障人人都能安居乐业，楼市的涨跌就将回归单纯的经济指标，而不再涉及社会与政治稳定了。所以说，以 “安居工程”为代表的住房保障体系，既是政府发展经济、保障民生的基本职能，也是政府放开高价、稳定楼市的定海神针。当然，这还需要健全的国民收入监管体系做基础保障。否则，收入不透明，房产不公示造成的 “经济住房不经济、安居工程未安居”的社会怪象仍将继续。

如今，当房产置业的收益远高于储蓄、股票时，社会的投资欲望自然将房子变金子，楼市变股市了。此时，无论是禁止 “地王”拍卖还是稳定房产用地，都会因股市 “买涨不买跌”的投机心理，持续将楼市推向 “牛市”。而房产保值增值的 “牛市”，不会因扩大有限的土地供给而降价，只会随楼市的升温而涨价，不断将房产泡沫推向破灭的界点。由此可见，当 “牛市”过后的“熊市”到来时，楼市的“崩盘”将在所难免。然而，面对如此浅显的股市规律，手持几十甚至上百套的 “房产大股”为何不露惧色？那是因为他们多数具有官商特色，既不受市场规则的约束，也不必为不当所得买单。

为避免国民经济遭遇楼市崩盘的灭顶之灾，政府对楼市的 “牛市”调控，就不能简单地对房产 “股票”限价或压价，而要靠限制房产用途的税收引导，弱化房产投资需求，突出房产居住属性，回归房产消费理性，逐步挤压房价水分，平稳释放楼市泡沫，才能有效抑制房产的置业欲望，根治楼市过热、房价虚高的经济乱象。实践证明，商品房限购、限价已成楼市调控的最大败笔。2013年7月有媒体披露，我国十年颁布了43个调控政策，房价却上涨了10倍。限购政策不仅推高了国内房价，也倒逼资金外流抬高了国外房价。

既然限购、限价政策难以降温楼市、降低房价，那么有利于让房产回归居住属性，让楼市回归消费理性的新税政策又为何迟迟不用呢？众所周知，开征房产税的前提就是财产公示，而财产公示必然涉及收入透明和财产登记等决策层的“隐私”利益，当人大立法与监督不作为时，这项有效的调控政策就失去了顶层设计的主动性，因而才有了只限房产流通、不限房产用途的敷衍调控思维，造成了越调越高、怨声载道的楼市怪象。为避免房产增税引发的集中抛售，建议新增房产征税应实行免一、缓二、征三等逐套递进制。未来，只有当房产回归居住属性后，放开高价，保障低价，才是楼市调控的科学途径与政府作为。