海南楼市岌岌可危开发商血本无归大量清盘

文|吴雪君

做了十几年房地产生意的温竞松，从未像现在这样焦虑过。本想靠着2012年冬天——海南房地产业一年中最重要的销售季节起死回生，可事与愿违，眼下他开发的楼盘还积压着近1000套房源。

据最新统计显示，1月25日，海南楼市整体成交325套，总签约面积29563万平方米，同比2011年未实施限购政策之前的成交量下降明显。

“做了这么多年房地产，从来没这么冷过。” 2月18日下午4点半，坐在海口海秀中路的一家茶馆里，47岁的温竞松一边抽着烟，一边用飞快的语速谈论着他的生意。现在最让他头疼的是，如何吸引客户来购买自己公司开发的楼房，不要让公司岌岌可危的资金链出现断裂，“如果2013年行情还像现在这样，一些房产商就没戏了。”温竞松掐断烟头，有点发狠地说。

血本无归

三十年河东，三十年河西。温竞松没想到仅仅才两年时间，海南的楼市已经发生了翻天覆地的变化，让曾经赚得盆满钵满的他开始血本无归。

2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商都蜂拥而至，催生了自上世纪90年代后海南楼市的第二波热潮。

正是奔着这股热潮，温竞松在2010年初从广东转战海南，以每亩20几万的价格收购了位于海口府城一个老工业区内的200亩地块。这是一块工业用地，他收购后以每亩30多万元的价格补交了地价差，将这幅地块变更为住宅用地。

很快，温竞松在这块土地开发了一个住宅小区，随之以每平方米8500元的价格对外出售，整个项目下来获利1个多亿。

“没有什么比房地产来钱更快了。”。提起海南建设国际旅游岛后的第一桶金，温竞松至今仍像做梦一样。随后他又通过入股、直接收购等方式，在海口、琼海、陵水收购了4块地皮，面积从几十亩到500多亩不等，摩拳擦掌准备大干一番。

据官方统计，仅仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。

而就在这时候，随着国家房地产调控政策的持续打压，热火朝天的海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻。

“一方面是政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失；一方面由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，让2011年海南楼市‘有价无市’。” 这一切都让温竞松措手不及。

“眼下，大部分开发商都像被架在炉火上炙烤一般煎熬难受。”温竞松坦言，目前自己公司的资金链已经难以支撑，头两年赚的利润全部砸了进去。

降价销售

2月17日，记者在温竞松海口秀英西路开发的房地产项目看到，整座小区已封顶，装修工程进入施工图设计阶段，不久便能交付使用。“可尽管如此，但整座小区的销售并不乐观，开盘近一年多了，还剩近半的房源。”该小区的销售人员说。

据温竞松介绍，当时这个项目楼面地价约每平方米1500元，建设成本3000元，加上税费和销售成本等，预期销售价格为8500元。但目前，该小区仅以每平方米6980元的价格对外出售，这意味他开发的这个项目正在无利可图地对外清盘。

“再不降价快速清盘，公司资金链撑不了多久了。”温竞松直言，随着资金的日益吃紧，目前许多再“扛”不下去的开发商也纷纷加入低价销售的大军中。

“位于海口西海岸的滨海新天地正式开盘，开盘当天是6.8折，算下来每平方米不足9000元。”温竞松说。

据了解，西海岸是海口市著名的滨海景观地带，是海口房价最高的地段之一，目前数十个楼盘正在这里建设或者销售，每平方米均价在1.5万元左右。

不仅如此，同样位于海口西海岸的西海瑞园2011年的价格还在1.3万元每平方米以上，短短两年不到，降幅超3成，现在价格为9000元每平方米。“事实上，2012年初，这个楼盘就开始降价，是当时西海岸同类型楼盘中第一家单价跌破万元的。”温竞松透露。

采访中，一位开发商也透露说，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。

“2012年，在文昌一个楼盘甚至以‘跳水’价开盘，精装房每平方米跌破6000元，一度让周边楼盘滞销。”该开发商说。

一份相关数据统计，相比2011年，2012年海南整体成交量下滑了20%，成交价格下调基本在20%左右。

洗牌在即

“现在就想着赶紧把目前这关过了，资金压力缓解后，多搜集一些信息，看看能不能转行做点别的。”眼下，越来越感到吃力的温竞松想到了转行。可是转行做什么呢？在和朋友聚会聊天时，他总是坦诚地请朋友提建议。

温竞松说，现在相当一批从事房地产的公司都处于停业、歇业的状态。两天前一个房地产的朋友已决定转行，并在同行间发布消息，将以低于业内三分之一的价格转让公司正在开发的项目及手头两块地理位置不错的地皮。这家成立于1995年的房地产公司就这样打算退出了。

不过，交谈中，温竞松也坦言：让他转行，还真有点舍不得。“现在申请调整规划和改变土地性质越来越难，如果转行的话，用了十几年的时间在房地产上建立的关系都将作废。”如此一想，让手头还有几块地皮的他又心有不甘。

“可现实很残酷，哪有那么多想不想。”温竞松无奈地表示，如果购房者观望情绪还这么浓烈，在这次“拉锯战役”的背后，一场房地产行业洗牌正在来临。

温竞松告诉记者，现在像他们这种中小开发商资金吃紧，无措之下以价换量，以回笼资金。可也正如此，一场行业重新洗牌正在悄悄酝酿，“大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。”温竞松苦笑，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大——一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，而像他这种中小开发商越来越难分得一杯羹。