国外房地产评估方法总括与借鉴

■修雪嵩 徐爱农

房地产评估是市场经济发展的产物。在西方国家市场经济发展过程中，房地产评估活动涉及社会经济生活的方方面面，评估对象既包括作为生产资料的厂房、办公楼、土地等，也包括作为居民个人消费资料的住宅；评估目的既包括转移产权的房地产买卖、房地产投资入股等，也包括不转移产权的抵押贷款、物业税征收、保险理赔等。在这些形形色色的房地产评估活动中，虽然有一些仅仅评估房地产的面积或评估房地产的租金收入（如某些国家和地区的物业税税基评估），但绝大多数是评估房地产的市场价值，即评估基准日房地产在公开市场上交易价格的估计值。西方国家在长期评估实践中，根据不同的理论基础和技术路径，形成了一系列评估房地产市场价值的方法，有力促进了房地产评估业的发展。国外房地产评估方法尽管具有特定的适用前提和适用条件，但对我国房地产评估实践同样具有借鉴作用。

一、国外传统的房地产评估方法

传统的房地产评估方法主要是那些在评估实践中使用历史比较悠久且得到广泛认可的方法，其技术路径或者通过某种形式的比较（如房地产价值影响因素比较、房地产收益比较、房地产成本比较），或者通过一组可观测变量之间的回归模型来评估房地产的市场价值。传统方法包括：售价类比法、投资法、收益折现法、假设开发法、成本法、多元回归法、逐步回归法（Pagourtzi等，2003）。

（一）售价类比法

售价类比法也称为市场比较法、交易案例比较法，是国外房地产评估实践中应用最广泛的一种评估方法。根据替代原理，被估房地产价值应该与同一市场内类似房地产的交易价格接近。评估人员在分析被估房地产与可比交易案例在面积、房龄、建筑质量、环境因素、交易日期等方面差异的基础上，对可比交易案例的售价进行修正，从而得到被估房地产在评估基准日的市场价值。售价类比法包括4个基本步骤：

首先，针对被估房地产的特征，寻找多个（不少于3个）可比交易案例；

其次，对每一可比交易案例的成交价格进行修正，以反映被估房地产与该可比交易案例之间的差异；

再次，根据多个修正结果，得到被估房地产的最终评估值；

最后，撰写并向委托方提交评估报告。

售价类比法评估结果的准确性在很大程度上取决于被估房地产与可比交易案例之间的可比性，为了客观、科学地选择可比交易案例，国外学者及评估人员引入了Minkowski距离（McCluskey等，1997），被估房地产和备选交易案例之间可比性的大小以“距离”表示，距离越小两者之间的可比性越高，其计算公式为：

式中， 为Minkowski幂，通常取2；

为房地产价值构成中第 i 个连续特征的权重；为可比交易案例第 i 个连续特征的数值；

为被估房地产第 i 个连续特征的数值；

为可比交易案例第 j 个类别特征的数值；

为被估房地产第 j 个类别特征的数值；

为逆德尔塔函数（0，如果，如果。

所谓连续特征意指可以用连续数值表示，如房地产的面积、房龄等；类别特征意指归属于某一类别，比如房地产所处行政区域、房地产是否临街等。将影响房地产价值的诸多因素罗列出来，计算备选交易案例和被估房地产之间的D值，然后将D值按照从小到大顺序排列，取D值最小的几个交易案例作为可比交易案例。

售价类比法中，最终评估结果一般是对各个交易案例的修正价格进行加权平均，很显然，与被估房地产越相似交易案例的修正价格应该给予越大的权重，但权重究竟是多少，则是评估实践中需要解决的又一个关键问题，国外所采取的方法如下（假设有n个交易案例）：

式中，为第i个交易案例的修正价格，Wi和W的计算公式分别为：

式中，SPi为第i个交易案例的交易价格，D为Di中的最大值。从公式（3）可以看出，与被估房地产越相似的交易案例，其“距离”越小，且修正价格与交易价格越接近，所计算出来的Wi越大，相应权重也就越大。

（二）投资法

售价类比法主要适用于可比性较强、所有权和使用权合一的居住房地产子市场，而在投资房地产子市场上则不太适用。国外许多房地产所有者往往出于投资目的而拥有房地产，通过房地产出租收取租金获得投资报酬，而可用于出租的房地产种类较多，房地产之间的差异较大，所以一般采用投资法也称为收益资本化法来评估房地产的价值：

式中，A为房地产的年租金收入，r为资本化率，K为房地产售价与租金收入的比率，即售价/租金乘数（租售比的倒数），乘数K越大，则房地产的市场价值越高。

（三）收益折现法

如果缺乏足够的可比交易案例，且房地产所有者也未出租房地产而是自己占用进行经营活动来获得收益，比如开旅馆、开饭店等，此时，前面两种方法也难以适用，国外评估实践此时一般采用收益折现法，将被估房地产视为经营活动的投入要素之一，对未来经营净收益（扣除了经营成本）进行预测，根据各要素贡献大小对经营净收益进行分配，将未来各期归属于房地产的未来净收益用合适的折现率加以折现，则得到被估房地产的市场价值：

式中，Ri为未来第i年归属于房地产的净收益，n为房地产的收益期限。

（四）假设开发法

国外房地产市场上的评估对象除了上面提到的已经建成使用的房地产外，也有可能是待开发的土地，或者是需要拆除原有建筑重新进行开发的土地。对于这类评估对象，国外通常采用假设开发法，也称为剩余法。

假设开发法的评估思路为：综合考虑被估土地坐落位置、面积大小、周围环境、地形特征等，根据最高与最佳使用原则，假设对被估土地进行开发，预测开发完成后的建筑物连同土地一起转让或租赁出去获得的收益，扣除开发过程中发生的建筑成本、专业费用、资金成本、开发风险补偿（开发利润）及租售税费，剩余部分即为被估土地的市场价值。如果评估对象是需要拆除原有建筑重新进行开发的土地，则还需要扣除原有建筑拆除以及基础设施建设成本。

从假设开发法的评估思路不难看出，土地市场价值的大小与拟开发项目的社会供求关系密切相关，在开发成本不变的情况下，社会对拟开发项目需求越旺盛，开发项目所获得收益越高，土地市场价值也就越高，反之，则土地市场价值越低。

（五）成本法

对于一些缺乏公开市场、具有特殊用途的自用房地产如工业厂房，国外采用的评估方法为成本法，其理论基础是费用价值论，即认为费用是价值的主体，房地产的市场价值等于重新构建同样房地产需要花费的成本。

成本法的具体评估过程为，评估人员首先运用合适的评估方法评估出待估房地产所占用土地的市场价值，再评估构建与被估房地产具有同样功能建筑所花费的成本，两者相加得被估房地产全新状态的重置成本，然后扣除被估房地产业已发生的各项贬值（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），最终差额即为被估房地产的市场价值。

（六）多元回归法

多元回归法是通过建立房地产交易价格和交易价格影响因素之间的线性回归模型，来评估被估房地产的市场价值。具体评估过程为：在被估房地产所处区域范围内，选择足够数量的交易案例，将交易价格作为被解释变量，将影响交易价格的因素如楼层、房龄、临街状况、行政区划等作为解释变量，通过线性回归分析，得到相应的回归方程，将被估房地产的特征值代入回归方程，从而得出被估房地产的市场价值。典型的回归方程为：

式中，被解释变量Y为房地产交易价格，解释变量X1，……，Xk为交易价格的影响因素，其中有一些为虚拟变量，β0，β1，……，βk为固定参数，ε为呈正态分布、均值为0、方差为σ2的随机误差项。

多元回归法除了在评估实践中得到比较广泛的应用外，在学术界常有相关研究文献，如Wolverton（1997）曾经在美国亚利桑那州的图森选择了1989～1991年间销售的56个位于山脚的住宅，回归分析了售价的影响因素及与售价之间的关系。

（七）逐步回归法

房地产交易价格的影响因素很多，如果把所有影响因素都作为解释变量进行多元回归显然是不可能的，因为在众多影响因素中，有些因素可能对交易价格的影响不是很大，而且它们之间可能不完全相互独立，即存在某种相关关系，在这种情况下国外评估实践中一般采用逐步回归分析，进行解释变量的筛选，基本思路为：首先，对引入的解释变量进行检验，显著者引入，不显著者剔除；其次，再引入一个新的解释变量，同时对前面引入的解释变量进行检验，显著者保留，不显著者剔除。这样反复做下去，直到进入方程的解释变量都显著，未进入的解释变量都不显著为止，在此基础上建立最优的回归模型。

二、国外现代的房地产评估方法

现代房地产评估方法是国外评估界将相关学科、相关领域的研究成果、科学技术应用于房地产市场价值评估中，这些评估方法在评估实践中应用的历史较短，有些方法还处于探索阶段。现代评估方法主要包括：人工神经网络法、享乐定价法、空间分析法、模糊逻辑法等。

（一）人工神经网络法（ANNs）

房地产交易价格的影响因素非常复杂，许多影响因素与交易价格的关系是非线性的，难以用一个具体的数学模型来描述，而神经网络适合处理模糊的不精确的复杂非线性问题，其特点是具有大规模并行处理、分布式存储、自组织、自学习的性能，能够通过对大量样本的学习，自动建立起样本结果与样本影响因素之间的关系，因此，如果将该方法应用于房地产市场价值评估时，只要选择合适的样本（包括房地产交易价格和影响因素）对神经网络进行训练就能建立起样本点交易价格和影响因素之间的非线性关系，再用训练过的神经网络就能对待估房地产的市场价值进行评估。

人工神经网络组成包括三个部分：（1）输入层：输入各个自变量的数值。影响房地产交易价格的因素作为自变量，每一个自变量对应一个神经元节点；（2）输出层：输出因变量的预测值，即房地产的交易价格，每个因变量也对应一个神经元；（3）隐含层，通常也称为“黑箱”：多输入——单输出非线性系统的动态处理过程，对神经网络使用者来说不可见，其数学模型为：

式中，Xi为自变量（房地产交易价格的影响因素），Y为因变量（房地产交易价格），Wi为权系数，θ为阈值，f(X)是激发函数，它可以是线性的，也可以是非线性的。

（二）享乐定价法

享乐定价理论认为，商品具有多方面的属性，商品的价格取决于商品各方面属性带给消费者的效用满足。1967年，Rider研究空气质量变化的经济效益时，探讨了环境特征诸如空气质量、水质量等对住宅价值的影响。近一二十年来，享乐定价法逐渐引入到房地产价值评估领域（Janssen et al.，2001）。

享乐价格函数提供了评估房地产这种异质商品市场价值的一种框架，房地产虽然各不相同，但都是由具有相同属性的部分组成，尽管不同地域的房地产价格差异很大，但房地产的各种属性却有相同的价格，可以通过享乐价格函数确定房地产各种属性的价格，房地产的市场价值则是房地产各种属性价格的综合体现。

（三）空间分析法

房地产评估的准确性在很大程度上取决于评估人员对评估对象特征、属性的把握，当评估对象数量非常庞大（如物业税税基评估时的评估对象），评估人员难以在现场逐一详细勘查被估房地产时，空间分析法被引入到了房地产评估领域，该方法是一种借助于GIS（地理信息系统）而不仅仅依靠欧氏距离（衡量在m维空间中两个点之间的距离），以视觉、立体效果来展示被估房地产坐落位置、相邻状况，并结合房地产评估模型来对被估房地产做出准确评估的技术和方法（Anselin和Getis，1992；Griffith，1993）。

GIS将计算机图形图像处理、数据库技术、空间分析结合在一起，通过应用反应面分析技术，可以提供不同地区房地产价值的三维立体示意图，也可以提供任一被估房地产地理位置、周边道路、相邻建筑等视觉信息。目前基于GIS的空间分析法在房地产批量评估中得到了非常广泛的应用。

（四）模糊逻辑法

不同于或对或错的经典二元布尔逻辑，现实世界中存在着大量的模糊现象，为了从量上来研究和处理模糊现象，美国控制论专家Zadeh教授于1965年创建了模糊逻辑理论。

房地产评估中同样存在模糊现象和模糊概念，比如建筑物的新旧程度、被估房地产与可比交易案例差异的大小、被估房地产所处区域的繁华程度、收益法中折现率的大小等等，这些模糊概念往往难以用经典数学方法进行量的精确处理，而必须依靠评估人员的主观经验判断，由此必然影响到评估结果的准确性。

上世纪90年代，国外房地产评估领域开始引入模糊逻辑理论（Byrne，1994；Gold，1995），具体应用于模糊模型识别、模糊综合评价等方面。模糊模型识别根据房地产某些特征进行识别并分类，在售价类比法中应用比较广泛。评估人员应用模糊数学的贴近度概念和择近原则来选择可比交易案例并进行可比交易案例与被估房地产之间的差异修正。模糊综合评价主要应用于受多因素影响的评估参数确定上，比如，建筑物的成新率由结构、装修、设备等多方面因素共同决定，而结构、装修、设备同样也有多方面的影响因素，因此，如何根据这些众多的影响因素确定建筑物的成新率就是一个非常棘手的问题，而应用模糊综合评判模型则可以很方便地解决这类问题。

三、对国外房地产评估方法的借鉴

随着我国房地产市场的逐步建立与发展，房地产评估需求日益增长，房地产评估实践在满足社会需求的同时也得到了迅速发展。在这一过程中，通过利用后发优势，引进国外房地产评估理论和方法并加以消化吸收，我国房地产评估业在短短二十年左右的时间内走完了国外几十年、上百年发展的历程。但不可否认的是，我国房地产评估业与国外相比仍有一定的差距，在结合我国国情的基础上，借鉴国外房地产评估方法无疑将有助于缩小这种差距，从而推动我国房地产评估业的发展。对国外房地产评估方法的借鉴可以从三个方面展开：

首先，通过借鉴完善我国评估实践中常用的基本评估方法。售价类比法、假设开发法、收益折现法、成本法等是我国房地产评估实践中常用的基本评估方法，这些方法相对比较成熟，评估人员应用比较熟练，但在评估实践中还存在一些有待完善的地方。比如，售价类比法中，备选的交易案例与被估房地产是否具有可比性往往根据评估人员的主观判断；对各可比交易案例交易价格修正结果进行加权平均时，权重的大小也是由评估人员主观确定。国外根据备选交易案例与被估房地产“距离”大小来确定可比交易案例的方法则比较客观和科学，同时根据可比交易案例与被估房地产相似程度计算的权重也值得评估人员加以借鉴。

其次，根据房地产评估的社会需求状况，有重点地引进和吸收国外成功的房地产评估方法。当前急需解决的是服务于物业税征收的房地产市场价值评估问题，早在2003年10月，党的十六届三中全会就曾提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，然而，如何对庞大的存量二手房进行市场价值评估成为开征物业税的一大制约因素。国外开征物业税已经有悠久的历史，一些现代评估技术和方法如空间分析法、模糊逻辑法等在物业税税基评估中发挥了积极的作用，这些技术和方法无疑对我国物业税税基评估体系的设计具有重要借鉴作用。

最后，加强对国外房地产评估方法在我国适用性的研究。每一种评估方法都有其适用前提和适用环境，国外可行的方法在我国可能不一定可行，因此，理论界和实务界应该对国外房地产评估方法在我国适用前提是否满足、主要技术参数如何确定等方面进行研究，而不应照搬照抄国外的评估方法。

四、结束语

房地产评估方法是评定估算房地产价值的技术手段。在长期评估实践中，国外形成了一系列行之有效的房地产评估方法，这些评估方法无论是传统评估方法还是现代评估方法，对我国房地产评估业都有很好的借鉴意义，在既有评估方法和理论的基础上，结合我国房地产评估环境，积极研究、引进和吸收国外的房地产评估方法和理论，必将提高我国房地产评估的质量，加快我国房地产评估业与国际接轨的步伐。

[1]Pagourtzi， E．， V． Assimakopoulos， T． Hatzichristos and N．French (2003)， “RealEstate Appraisal： A Review of Valuation Methods，” Journal of PropertyInvestment & Finance， Vol．21 No．4，pp．383-401．

[2]McCluskey W．， Deddis W．， Mannis A．， McBurney D． and Borst R．(1997)，“Interactive application ofcomputer assisted mass appraisal and geographic information systems”，Journal of Property Valuation and Investment， Vol．15 No．5， pp．448-465．

[3]Wolverton M．L．(1997)，“Empirical study of the relationship between residential lot price， size and view”， Journal of property Valuation & Investment， Vol．15 No．1， pp．48-57．

[4]Janssen C．， Soèderberg B and Zhou J．(2001)，“Robust estimation of hedonic models of price and income for investment property”， Journal of property Valuation & Investment， Vol．19 No．4， pp．342-360．

[5]Anselin L．， Getis A．(1992)，“Spatial statistical analysis and geographic information system”， The Annuals of Regional Science，Vol．26 pp．19-33．

[6]Griffith D．A．(1993)，“Advanced spatial statistic for analyzing and visualizing geo-references data”， International Joural of Geographical Information Systems，Vol．7 No．2， pp．107-124．

[7]Byrne P．(1994)，“Fuzzy analysis： a vague way of dealing with uncertainty in real estate analysis”， Journal of Property Valuation and Investment，Vol．13 No．3， pp．22-41．

[8]Gold R．(1995)，“Why the efficient frontier for real estate is fuzzy?”，Journal of Real Estate Portfolio Management，Vol．7 No．2，pp．107-124．