浅谈我国房价上涨的影响主体及治理建议

漆明春

(四川职业技术学院，四川 遂宁 629000)

一、住房与物价对比

在古代，我国居民一般将房屋作为一种满足基本生活需要的必需品;随着社会的进步以及投资观念的发展，房产也逐渐成为投资工具。近年来，虽然我国住房建筑面积和销售面积呈现递增趋势，但随着越来越多的资本进入房地产市场，房价总体呈现出上涨态势，且其涨幅已经和我国居民的实际购买力水平相背离，对居民的生活质量产生了巨大的影响。为此，国务院和相关部门重拳出击调控楼市，收到了一定效果。

图1 全国房地产开发投资增速

图1、2反映了2012年我国住房开发及销售情况，图3反映了2012年物价指数情况，图4反映了北京与成都的新建住宅价格指数情况。通过对4个图的比较研究可以发现:国家对房地产市场的调控使我国住房开发情况保持了较平稳的发展，但住房销售仍然保持较快增长;物价指数总体保持下降趋势，而东部、中部、西部的新建住宅价格却保持了上涨态势，房价的涨幅已经与其他商品价格增速形成了较大的差距。

二、房价上涨的影响主体

笔者认为我国房价的上涨是各个利益相关者综合影响的结果，基于此从房价影响主体角度剖析引起房价上涨的原因。

图2 全国商品房销售面积及销售额增速

图3 全国居民消费价格涨跌幅

(一)居民及非房地产企业的影响

1.刚性需求

图4 北京与成都新建住宅价格指数比较

受居民生活习惯和社会习俗的影响，“居者有其屋”成为我国社会的一种根深蒂固的传统观念，甚至年轻人在找对象、结婚时将拥有房屋作为必备条件之一和优势资源来看待。在条件允许的情况下，居民倾向于将积蓄用于购置房产，加上我国人口基数较大，客观上形成了对住房的刚性需求，本文将之称为存量需求。加上随着我国城市化建设进程的逐步推进，相当一部分农村人口涌入城市，引起城市人口快速增加，这也形成了相当数量的住房需求，本文将这种需求称为流量需求。这两种需求致使住房刚性需求越来越大;但与之形成对比的是，房产是属于稀缺资源型的特殊商品，供给是有限的，这就导致了需求与供给矛盾，即房屋的供给满足不了居民日益增长的需求。按照经济学中的经典理论——需求供给理论，这种供给和需求的背离，必然推动住房价格的上涨。

2.居民及企业的投资和投机需求

对于居民而言，我国当前的储蓄实际利率较低，有研究表明现已处于负利率时代。储蓄的获利水平低于物价上涨水平，客观上导致居民寻找保值增值的手段。对于实体企业尤其是中小型企业而言，由于实业投资对资金的要求量较大且回收期较长，对企业经营管理水平要求较高，选择实业投资项目也具有较大难度，企业进行实业发展所面临的投资风险较大，从而促使企业寻找替代投资实现其追逐利润的本质。然而目前我国的资本市场还不完善，再加上金融投资的不稳定性及其对专业知识和投资水平的要求较高，我国的金融市场上可供选择的投资渠道非常有限。对于投资者而言，房产却是一种安全系数较高且回报率可观的的固定投资，两者对比必然导致社会对风险较低而收益却稳定的住房投资需求增加，这就造成越来越多的投资者涌入房地产投资这块沃土。另外，人民币升值使中国的房地产市场成为外商投资的福地。笔者认为这是引起我国房地产价格持续上涨的重要因素。

(二)房地产企业与银行的影响

房地产企业和银行与房价上涨关系密切。一方面，银行的主要利益点就是借贷资金的利差，需要将现有资金借贷给企业或项目，而房地产行业相比其他行业而言由于可抵押贷款，保险系数较高，同时收入稳定，银行偏好将资金借贷给房地产行业;另一方面，对于房地产企业来说，房地产行业属于投资资金需求大，投资周期较长的项目，企业的自有资本数量往往不能满足建设资金需求，需要向社会寻求帮助，而银行贷款利率适中，不失为企业借贷资金的首选渠道。

1.房地产企业的影响

房地产企业的本质是追求房地产开发利润。受我国居民住房观念及经济环境影响，房地产市场相比而言是一个利润较高的市场，房地产企业竞相追逐本已稀缺的城市土地，然后用高价取得的土地进行贷款。甚至有一些企业暗中勾结，通过人为设定空置率、虚构购买人名单、房地产企业相互买房等“自产自销”的方式制造房屋供不应求的虚假现象，结果致使房价上涨与我国居民的购买能力形成一定的偏差。

2.银行的影响

一方面由于我国市场经济体制和金融市场与发达国家相比还具有一定的差距，导致商业银行的金融创新性不足，寻找新的利润增长点的能力较弱;另一方面是住房贷款在保证银行信贷的安全性和盈利性等方面具有较强的优势，成为商业银行较优质的贷款业务。但商业银行作为经营货币性企业，本质是追逐利润，这两方面的因素促使商业银行大力发展住房贷款业务，将相当部分贷款注入房产市场以获取收益，推动了房价的上涨。

(三)政府部门的影响

对于政府部门而言，现有财政与税收政策不能满足城市发展和建设所需要的大笔投资性资金。政府部门必须自我寻找获得城市建设与发展所需资金，较理想的选择就是通过卖地获得资金;另一方面房地产市场能够拉动其他行业的发展，推动整个城市的发展。据相关资料显示:房地产市场拉动了钢铁、水泥、建材等100多个行业发展，对国民经济的贡献率达到了75%。这在客观上会形成政府“以地创收”的财政收入方式和经济发展模式，部分官员及利益集团权力寻租的存在，也助推了房价的上涨。

三、治理建议

(一)治标之法

首先，政府部门应加快城市住房建设用地供给，增加限价商品住房、廉租房、经适房等保障性住房的建设规模，提高土地开发利用效率，降低地价，进而降低住房的建设成本;同时鼓励房企增加中低价位、中小套型普通商品住房建设比率，使中低收入居民有能力有机会购买到住房。从供给上改变当前的供给需求失衡状况。与此同时，政府应履行好其公共事业管理职能，落实中央稳定房地产市场的政策，解决低收入家庭住房困难问题;正确引导银行的房贷方向，控制商业银行住房贷款在资产业务中的比例，减少社会上可购买住房的现金流量;改变“以地创收”的财政收入方式;加强对商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价等行为，打击开发商将保障性住房用地变相进行商业开发来获得高额回报、采取小规模分批推盘销售造成房源一售而空的假象等违法行为，从制度上保证房地产市场的健康稳定发展。

其次，加快房产税改革，抑制居民及实业集团的投资和投机性需求。据统计，当前我国城市居民超半数都拥有2套及以上的住房，部分居民将房产作为一种保险的投资工具，对其他居民的刚性需求带来了较大的价格上涨压力。2012年12月28日社科院发布的研究报告中认为，政府住房保障的责任不能仅仅着眼于现在的城市户籍居民，而应该覆盖到在城市居住的所有居民，而且建议应对城镇居民家庭人均超过40平米的部分，无论是什么产权都应该按照评估价格征收税率较高的住房保有环节的房产税，覆盖面应该包括新上市的商品房和现有的存量房。笔者认为这可以作为短期的治标之法，但不适合作为长期手段采用，在市场经济下房产作为一种投资工具应该由市场来决定价格。

(二)治本之法

完善金融市场，丰富现有投资工具，拓宽居民可投资渠道;扶持中小企业的发展，引导企业将资金投入实体经济。我国伟大的史学家司马迁曾经这样说过:“以末致富，以本守之”。其大致意思是大凡在工商业中赚了钱的，马上转身去购买土地。作者认为其指代的“工商资本”就是现代意义上的富裕资金，投资者对住房的投资和投机需求，其本质在于保证资金的保值增值。当前，居民及中小企业进行实业投资困难较大，金融市场投资的工具又不足，这导致房地产市场成为吸引投资的一大热点领域。因此，应加快金融市场的发展与改革，创新金融投资工具，使居民的储蓄有较多的保值增值手段;扶持中小企业的发展，引导企业将资金投入实体经济。正如吴晓波先生在《司马迁的土地观炒高中国房价》一文中所论述的:在房价日渐高涨的背景下，无论是房产税的征收或是加大土地供应量，都不能从根本上解决问题，最有效的解决之道在于以市场化的改革，活跃工商业经济，让工商资本留在工商领域。

总之，在当前房价居高不下和可调控手段有限的情况下，政府治标的办法是一方面应从需求上遏制不合理的住房消费，合理引导投资需求，加大力度打击投机行为;另一方面从供给上保证住房建设能基本满足居民的刚性需求。只有从需求和供给两方面同时入手，使商品住房的供求关系更加平稳，才能有效抑制房产价格的上涨速度，为当前的房地产市场降温。但要想保持房地产市场长期稳定健康发展还应结合我国经济发展实际，加快金融体制改革力度，加速金融产品的开发，引导企业将资金投入实体经济，让居民和企业将资金从房地产市场中剥离出来进入工商领域，以实现资产的增值。

［1］国家统计局.2012年1－10月份全国房地产开发和销售情况［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402850026.htm.

［2］国家统计局.2012年10月份居民消费价格变动情 况 ［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402849911.htm.

［3］吴晓波.司马迁的土地观炒高中国房价［J］.中国企业家，2012(6).