房地产业结构转型发展研究——以长沙市为例

曾 锋,陈敦旭,熊 洋

(长沙市房产研究中心,湖南长沙 410016)

房地产业结构转型发展研究
——以长沙市为例

曾 锋,陈敦旭,熊 洋

(长沙市房产研究中心,湖南长沙 410016)

针对长沙房地产业存在的问题,运用博弈论和城镇化率方法分析其所处的发展阶段,根据房地产业转型的一般规律分析长沙房地产业结构转型的驱动力、方向以及实现路径,为长沙房地产业实现科学的转型升级提供理论参考。

房地产业;结构转型;驱动力;方向;路径;长沙

房地产业发展不是一个行业的简单问题,而是涉及国家经济社会发展的全局性问题。本轮开始于2010年的抑制性房地产市场调控,其核心是要把房地产业转向真正的产品开发模式,实现房地产业的升级优化。

一、长沙房地产业发展存在的问题

(一)房地产开发投资结构单一

一是政府引导和开发商取向都偏向住宅,绝大部分资金投入到住宅开发领域,商业、办公等发展经营不成熟,投资结构较单一;二是住宅开发单一化导致房地产产业多样性发展滞后,工业、商业、养老、娱乐、教育等地产发展缓慢;三是房地产区域性结构矛盾较为突出,大量开发属于分散型开发,产业化、模块化程度低,不利于城市建设的健康发展。

(二)新建商品房空置率较高

当前长沙新建商品房楼盘空置问题比较突出,商品房空置率偏高,房地产资源闲置浪费问题比较严重。根据抽样调查结果显示,全市新建楼盘的平均住房空置率约为42.59%,处于一个较高的水平;另一方面,全市写字楼的平均空置率约为19.22%,虽略低于二线城市的平均水平,但存在一定的写字楼物业闲置过剩问题。

(三)住房层级市场发展不平衡

长沙房产一、二级市场差距明显。究其原因,一是二手房交易成本较高,严重制约了二手房的流通;二是住房消费理念尚未成熟,处于适婚年龄的大部分购房者和改善型需求者都会选择新房;三是二手房交易信用风险较大,欺骗行为时有发生;四是缺乏激活二级市场的政策措施。当前全市尚未出台租售交易规范,没有鼓励二手房交易的刺激措施。

(四)商品房供需结构存在矛盾

住房供应结构不尽合理,商品住房不同户型的供应量有很大差异,中小户型、中低价位普通商品住房供应不足。当前长沙新建商品住房供应套型结构中,90平方米以下住房套数占整个总量的比例仅为40%左右,大面积套型住房的供应和空置待售总量都较高,因此商品房供需结构出现矛盾。

(五)住房保障发展力度不够

一是保障性房源市场供应不足。长沙市现有中小面积、中低价位的普通商品房及限价房供应不足,尤其是适合棚改拆迁安置和“夹心层”群体购买的房源不足。二是保障性住房管理难度较大。保障性住房资格审核、运营管理、退出善后等过程难度大、问题多。三是目前新建商品住房项目中按要求配建保障房的要求没有得到贯彻,缺乏合理的配置不利于提高城市住房资源的整体利用效率。

(六)房屋品质能效有待提升

一是缺乏对住户舒适度的关注;二是住房仍以粗放建设模式为主,新建商品房仍以毛坯房为主,精装修房比重小,且品质还有待提升。另外,长沙低碳节能型建筑量少;三是高端楼宇发展不足,缺乏城市地标性建筑;四是住宅楼盘底层商业配套比例太高,导致小区小而散的商业经营,影响小区品质。

(七)小区物管服务存在问题

目前,不少小区在住房管理、物业服务等方面存在问题,重建轻监管问题比较突出。住房配套设施建设滞后,预售楼盘真正建成后不少项目内的绿化、公用设施和基础设施建设滞后,物业管理服务质量不高,没有真正提高居民生活质量。

二、房地产业结构转型的驱动力

(一)长沙房地产业发展阶段分析

1.房地产业发展阶段划分

国外发达国家房地产业的发展经历了由低级到高级阶段的发展过程,现在业已进入较为理性的成熟阶段。根据发达国家房地业发展历程,一般经历了初级阶段、快速发展阶段、繁荣阶段、饱和阶段,并且不同阶段存在不同的发展模式。

2.长沙房地产业发展阶段分析

(1)从房企博弈论角度

房地产企业的博弈分析分为初期博弈、竞争过程博弈、惩罚阶段博弈,分别对应着房地产业发展的初级、快速发展、繁荣阶段。

房企初期博弈:假设已有一个垄断企业A,企业B为进入者,A为了保持自身垄断地位,想阻止B进入。经过A、B的策略选择,B最终进入市场,形成纳什均衡。当进入成本大于利润时,就不再有进入者,已进入企业在此达到稳定均衡,房地产市场进入初期复苏阶段。

房企竞争过程博弈:初期稳定状态是暂时的。随着不同企业的进入,双方博弈变成多方博弈,最终竞争多方参与人的总产量大于垄断产量,但总利润却小于垄断利润,于是房地产市场从初期发展到快速发展阶段。

房企惩罚阶段博弈:企业在推断其他企业产量和价格的同时必须确定自己的产量和最优价格,竞争市场暂时达到稳定。但商品是无差别可替代的,企业必然进入价格竞争,不断提出具有竞争力的价格,直到以边际成本定价,这时企业无利可图,部分实力薄弱的企业退出市场,市场达到繁荣状态。

从目前长沙房地产企业的生存竞争状态看,长沙房地产业处于快速发展阶段的中后期,未来将逐步向第三阶段转换。[1]

(2)从城镇化发展角度

根据国际公认的“诺瑟姆曲线”公理,城镇化进程大致分为三个阶段,第一个阶段为初期,城镇化率在30%以下,城市化速度比较缓慢;第二阶段是中期,城镇化率在30%-70%,城市化加速发展;最后一个阶段是后期,城镇化率超过70%,城市化稳定阶段,城市规模在达到90%以后趋于饱和。一般而言,城镇化率由30%到70%的阶段是城市化进程加速的阶段。

就长沙而言,2012年长沙城镇化率为69. 38%,已接近70%,高于全国16.78个百分点。根据“诺瑟姆曲线”公理,长沙市处于城镇化的第二阶段后期,接近第三阶段。长沙市“十二五”规划确定了到2015年城镇化率要达到70%,预计2020年长沙城镇化率水平不会超过75%。目前长沙市仍处于城市化进程加速阶段,未来一段时间全市住房需求仍呈缓慢上升趋势,逐步向繁荣成熟阶段过渡。

(二)房地产业结构转型的驱动力

1.经济转型产业结构调整的引领作用

推进产业结构优化升级,改造提升传统产业,重点发展战略性新兴产业,是当前经济转型的重点。长沙目前在大力建设“两型社会”,经济向集约化发展,产业正在向两型的二、三产业调整,属于第三产业的房地产市场不仅可以带来较高回报率,更能带动数十种相关行业的发展,因此房地产业进行转型是顺应产业结构演化客观规律的最优选择。

2.新型城镇化发展的必然趋势

随着新型城镇的崛起和城市区域格局的重构,促进了人口在时间和空间上的重新分布,使房地产需求在时空上呈现明显变化,同时,对房地产属性和功能上的要求也将出现分化。一方面,要满足城镇居民的改善性需求,另一方面还要满足大量农村人口入城的住房需求,作为城镇化发展强劲动力的房地产业必然要做出重大战略调整,才能顺应新型城镇化发展的新要求。[2]

3.长株潭一体化的重大影响

长沙、株洲、湘潭三市在地理位置、交通等方面具有打造大型城市群的先天优势。目前长株潭一体化已进入实质性阶段。长株潭一体化为长沙房地产开发注入了强劲的发展动力,进一步扩大房地产业的有效需求,进一步提升房地产业的地位,长沙房地产将实现跨区域发展,辐射至整个城市群。

4.宏观调控推动房地产市场结构调整

自2010年开始的房地产宏观调控主要在货币、土地、税收和限购等方面加强控制,尤其财政金融政策上的重大调整对房地产业影响很大。一些金融机构采取对原有融资渠道的限贷收紧,迫使房企寻求新的融资方式与渠道,意味着房地产融资将趋向多元化。目前住房政策和财政金融政策都已经发生深刻改变,行业必须通过转型才能获得可持续发展。

5.保障房建设推进供应体系结构性调整

实现保障房、商品房“双轨制”,建立完善的保障性住房供应体系是对市场机制的必要补充。加大保障房供应使房地产供应格局发生根本改变,将加快房地产开发投资、供应、销售等环节以及开发企业长远战略的调整。

6.地产企业自身竞争升级的影响

随着市场竞争的加剧,房地产经营环境进一步优化,企业经营将走向平等竞争,质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。在竞争中,土地资源、贷款融资将更有效地配置到竞争力强的房企中,导致企业一定程度的洗牌重组。

三、长沙市房地产业结构转型的方向

(一)产业类别结构层面

1.向产业多元化方向转型

在住宅市场受到严厉调控下,寻求多种复合地产类型开发成为规避政策调控、实现持续发展的必然选择。于是很多房企迎合需求层次多元化特点,尝试全新增长点,促进房地产业类型结构优化。未来长沙房地产业应以战略眼光投入到乡镇建设、养老、文化、旅游、商业、工业、物流、教育、科技地产等细分复合地产领域。长沙计划未来几年内一些房地产新兴产业类别要实现零突破,而已在试水的产业类别要在开发品质、招商引资、后期运营方面有质的提升,以成功试点带动各个细分产业的蓬勃发展。

2.向住宅产业化方向转型

住宅产业化强调开发的集成化,直接影响住宅开发品质、效益,资源利用和节能减排的最本质问题。在全国大力提倡住宅产业化、资源环境问题突出的背景下,长沙也需要顺应产业发展的新形势,逐步向住宅产业化转型。目前长沙住宅产业化更多停留在概念阶段,未来向产业化实质阶段实施的潜力巨大。就基本目标而言,计划到2015年,全市新增产业化住房建设面积达到总住房建筑面积的10%,至2020年这一比例达到30%。

3.向绿色地产方向转型

鉴于长沙大力开展“两型社会”建设,经济发展与产业升级均以环境友好型、资源节约型为出发点,那么长沙房地产业也责无旁贷要担负起节能、降耗、环保的重任,时下倡导的绿色地产、绿色建筑、全装修房便是未来地产开发转型的方向。2013-2015年,率先试行新建建筑节能65%的标准,到2015年,全市新建建筑节能标准达到65%,新建绿色建筑占全部新建建筑的比例达到20%以上,中心城区新增项目中精装房比例要达到50%;至2020年建筑节能标准达到70%。

(二)层级市场结构层面

1.向层级市场均衡发展转型

长沙二手房市场发展起步较晚,且很不活跃,价格相较于新房无优势,一二级市场差距明显,促进层级市场均衡发展对于房地产业结构转型意义重大。因此应遵循适当控制一级市场规模、激活二级市场的阶段性思路,充分提高存量房使用率,以控制目前偏高的住房空置率。未来长沙二手房市场发展的目标将是逐步缩小与新房市场规模的差距,基本实现一二级市场交易量比1:1的平衡状态,甚至超过一级市场规模。

2.向小城镇房地产布局转型

目前长沙城镇化已进入至快速发展后期,除注重人口城镇化外,空间城镇化也越来越重要,城市新兴组团片区将是未来房地产发展的前沿,县城、农村也可以有房地产。因此,房地产业在空间上向小城镇布局是全市房地产业转型的重要方向。按照《长沙市城市总体规划》(2010-2030),全市将优先发展15个重点镇,加大城镇基础设施建设和重点项目招商引资,到“十二五”末,基本形成围绕区域性现代化中心城市协调发展的城镇体系,可见小城镇房地产在未来大有作为。

3.向房地产投融资多元化转型

房地产投资具有投入大、占用资金大、期限长、融资渠道主要依靠商业银行等特点,加之趋紧的房地产金融调控对很多房企资金链造成巨大压力,未来的房地产开发中融资渠道多元化显得越发重要,将为房企实施战略转型提供强大支撑与保障。[3]近年来我国房地产开发资金来源中约70%以上来自银行,而国际通行标准是银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。目前长沙房地产多元融资不发达,估算全市房地产开发投资中约70%-80%资金来自银行贷款,约20%-30%来自其他方式。预计未来通过积极培育,长沙房地产融资中除商业银行贷款以外的其他渠道融资量提高到总融资量的30%-40%是转型的基本目标。

(三)产业内部结构层面

1.调整保障与市场供应的关系

房地产转型的最终目标是将住房回归到居住的自然属性,保障性住房正是体现这一属性的最佳产物。建立市场轨与保障轨的合理分工,才能够完善针对不同层次住房需求的住房供应体系。目前,长沙保障性住房建设与房地产市场开发还没有完全做到各司其职,存在建设力度不够、管理混乱等问题,因此住房供应体系向更有效的“双轨制”调整是未来的重要方向。“十二五”期间,长沙住房保障覆盖面要达到25%以上,至2020年末仍保持在25%以上。同时全面启动第二轮棚户区改造,切实解决城市中低收入家庭住房困难问题。

2.调整市场专业细分领域的关系

从房地产业内部产品来看,住宅、商业、办公等产品向更加细分专业化调整是一种趋势。一方面,住宅产品专业细分更明显:第一,以普通商品住宅为主要产品,满足首次置业需求;第二,瞄准中高端人群,布局核心城市,专注中高端楼盘开发;第三,强调商住产品综合开发并持有,以住宅开发销售回款来支持持有型商业开发的模式,获得长期稳定收益。另一方面,适当改变住宅产品单一化局面,适当增加商业、办公写字楼、综合专业地产类型等产品的开发。2012年末长沙内六区产权住宅、商业、办公、其他物业的面积比例分别为67.17%、7.10%、5. 57%、20.16%。前述长沙目前处于房地产市场及商业地产开发的加速发展期,并考虑到未来转型中一些复合专业型地产类别的兴起和发展,将住宅和非住宅开发比例调整至6:4以下比较合理,而非住宅中商业、办公、其他综合地产的开发规模比例基本维持在3:3:2左右。

3.调整产品供需平衡的关系

长沙存在低价中小户型住房供应不足、大户型住房待销量大、住房空置率偏高等问题,因此调整产品供需平衡是市场可持续发展的必要条件。目前,长沙住房需求仍以刚需为主,对高端别墅、大户型房消费能力有限,在产品供应方面应充分对接实际需求,以中小户型刚需产品为主,充分盘活存量房分流需求。2012年末长沙已登记产权住宅中90 m2以下中小户型面积约占25.24%,144 m2以上约占39.6%,未来要基本实现以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,将90 m2以下户型住宅面积比例调整至40%以上,而144 m2以上超大户型比例控制在25%以内,着重发展中高端住宅,不断提高城市整体居住品质。

四、实现房地产业结构转型升级的路径

(一)政策层面

1.积极创新拓宽房地产投融资渠道

在房地产开发贷款方面,应通过房地产企业重组上市、向社会发行企业债券以及吸引社会各类基金,尤其是商业保险基金加盟等方式来拓展新的融资渠道,探讨房地产证券化、设立房地产业发展基金的可能性。[4]一是发行股票上市融资;二是发行企业债券筹集资金;三是如果法律放宽保险资金的应用渠道,可尝试吸引保险基金投入房地产业。在消费者购房贷款方面,个人住房贷款属于长期贷款,其流动性较差,因此带来较高的风险,应该通过金融创新降低商业银行住房贷款的风险,如在个人住房贷款领域推进房地产消费抵押贷款证券化,来实现个人住房贷款流动性的提升。

2.形成企业转型升级激励机制

政府应从政策制度层面加大对房地产企业创新的支持力度,积极引导房企在管理层面实现精细化、现代化管理的转型目标,引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标;采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施,积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚;在保障房建设过程中,创新项目融资模式,引入民间资本参与建设和经营,强调保障房投资和建设主体的多元化;健全创新激励机制,建立起科学的转型升级企业评价体系,发挥制度层面的创新驱动力,从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。

(二)产业层面

1.优化调整房地产业投资结构

政府可通过控制信贷资金的投向来调整物业供给结构,达到控制房地产结构的目的。一方面,调整产业多元化的投资结构。目前长沙有70%的开发投资投向住宅,投资结构十分单一,因此要结合长沙实际大力发展旅游、城市综合体、养老、工业、物流等复合地产类型,为区域经济发展提供载体。另一方面,优化产业内部投资结构:一是建立起严控高档房、统筹普通商品房、兼顾保障房的三级住房供应体系,缓解住房市场结构性矛盾;二是适当增加非住宅供应比例,开发投资适当向写字楼和商业及经营性用房倾斜。

2.加快发展房地产二、三级市场

在房地产市场中,除了一级市场外,二手房和房屋租赁市场对市场供给和抑制房价过快增长也起着重要作用。政府要建立房地产二、三级市场的法律法规,制定房地产中介行业的市场准入标准,切实有效的维护房地产市场的交易秩序。加大对二手房市场的支持力度,促进存量房的市场流通。采取措施激活二手房市场,鼓励刚需购买二手房,对于首套自住二手房,可降低住房公积金门槛,并对所缴契税进行适当补贴;鼓励“以小换大”、“以旧换新”等,鼓励改善性需求通过二手房市场来实现需要。同时要加强金融信贷对二手房交易的支持,积极推进二级市场抵押贷款,刺激有效需求,保证二手房价格相较于新房市场的优势性。

3.大力发展住宅产业化

长沙要以国家住宅产业化基地为龙头,整合资源优势,完善产业链,转变生产方式,培育一批核心能力强的龙头企业,如远大住工等,成为产业化推进的“火车头”。以构建住宅产业化部品体系、设计保障体系、生产组织体系、市场发展体系、金融体系、评价体系为推进策略,制定相关政策法规、经济支持政策、通过发展集成式全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等,保证房地产业可持续发展。就长沙而言,未来住宅产业化实施的阶段路线如图1所示。

图1 长沙市住宅产业化发展阶段路线图

4.着力发展“两型”房地产

首先,通过城市土地内部集约挖潜,利用好存量土地,严控新增建设用地规模,提高土地利用率。第二,逐步向绿色地产转型。通过金融和税收政策,支持发展节能省地型绿色住宅,鼓励企业在建造过程中使用环境污染少、节能效果显著的生产技术,降低建筑能耗。逐步取消毛坯房,探索全装修房税收政策和鼓励机制,制定全装修房验收标准,使居民放心购买全装修房。第三,制定住房性能认定政策,全面提升住房品质。一方面,做好地产项目周边的城市基础设施配套;另一方面,做好产品的长期管理和服务,提升产品使用环节的增值服务,不断完善物业管理服务的水平。

(三)空间层面

1.积极拓展地产服务空间

要不断挖潜和外延房地产开发和运营模式,从而积极拓宽地产服务空间,增加服务附加值。一是从以销售型盈利模式向持有经营型盈利模式转变,寻求房地产开发中更多的服务增值点。[5]通过不断拓展房地产行业的服务空间,逐步形成符合转型发展需要的新的产业定位,从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级;二是学习运用好全新的服务工具,例如自媒体、电商等网络平台,全面提升地产营销服务的客户体验度。

2.科学安排地产空间布局

一方面,集约节约利用城市土地,通过棚户区改造以及轨道建设土地征用来重新布局中心城区房地产,充分挖掘土地使用价值,合理调整城市功能区,提升老旧城区房地产档次。另一方面,房地产开发适度向城市新区组团和小城镇转移。一是引导城市副中心逐步转向新城组团,打造多中心城市,新兴组团主要有武广、省府、暮云、麓谷、梅溪湖、金霞及各大产业园区等;二是大力发展望城、长沙县、宁乡县、浏阳市等城镇房地产,推进主城区与小城镇建设协调发展,引导空间布局逐步转向周边城镇,并且按照县城、建制镇、乡村等层次,结合地域特色分类推进。

(四)企业层面

1.引导地产企业创新管理经营模式

房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。精益化就要求企业通过信息管理系统等途径加强企业内部管理。标准化经营要求开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准,在服务上也要通过高标准来提升全行业的服务水平;联盟化是开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成战略联盟,共同实现企业决策机制和产品开发创新。品牌化是企业要着力品牌建设,通过品牌资产、信息化、客户拓展、媒介管理、口碑管理、品牌体验管理提高客户美誉度,增强企业吸引力与辐射力。[6]

图2 长沙市房地产空间布局转型路径图

2.支持房企兼并重组优胜劣汰

随着长沙房地产市场的发展成熟,市场对房企在资金实力、品牌知名度、市场定位、开发品质、售后服务等方面的要求越来越高,开发准入门槛也不断提高。激烈的市场环境加速房企的优胜劣汰,淘汰一批低效劣质的小型房企,房企通过兼并重组做大做强成为提升房地产开发质量、提高城市资源利用效率的必然选择。因此政府要适当支持鼓励有实力有信誉的大型房地产企业实施兼并重组,为其提供政策、信贷等方面的便利,逐步实现房企的减量化、集团化、集中化、高效化。

[1]杨蕾,武玉英.房地产波动周期博弈分析[J].计划与市场探索, 2004(3).

[2]韦颜秋,张伟杰.房地产业结构性战略转型研究[J].建筑经济, 2012(11).

[3]韦颜秋,张伟杰.房地产业转型与发展战略重构[J].战略研究, 2012(9).

[4]宁红心.新形势下房地产市场的战略调整[D].华中师范大学, 2012.

[5]徐丰.我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D].吉林大学,2009.

[6]黄辉玲.中国城市房地产市场理性发展研究[D].东北农业大学,2007.

[责任编辑 陈浩凯]

The Real Estate Structure Transition and Development——a case study of Changsha city

ZENG Feng,CHEN Dun-xu,XIONG Yang
(Real Estate Research Center of Changsha,Changsha,Hunan 410016,China)

At present,the real estate of Changsha is in the critical period of structure transition.First,this article analyses its development stage by using the game theory and method of urbanization rate.Then according to the general pattern of real estate market transition,it analyzes the driving force,direction and realization route of the real estate of Changsha,in order to provide some theoretical reference to the scientific transition and upgrading of the real estate of the city.

the real estate;structure transition;driving force;direction;route,Changsha

F293.3

A

1672-934X(2013)06-0100-06

2013-10-10

曾锋(1967-),湖南邵东人,长沙市房产信息中心主任,主要从事房地产市场研究;陈敦旭(1977-),湖南耒阳人,长沙市房产研究中心主任,主要从事房地产政策研究;熊洋(1984-),湖南长沙人,长沙市房产研究中心高级分析师,主要从事房地产理论研究。