开征物业税研究——基于香港差饷税制评估征收管理的启示

吴蔚捷

（ 集美大学 工商管理学院，福建 厦门 361021 ）

房地产业是国民经济的基础产业，间接或直接地影响建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十个行业。我国现行的房地产保有环节税主要是房产税和城镇土地使用税。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。计税依据不统一，税负不公平，不利于土地资源的合理利用。2003年，中共中央十六届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这是我国首次正式提出拟征收物业税。物业税的计税依据是房地产评估价值，它改革了现行房地产税的计税依据，以房地产评税来确定物业税计税依据，能客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税计税依据不合理的问题。但物业税的开征遇到许多困难。这主要在于如何评估房地产计税价值，以及如何确定物业税的计税依据。

一、房地产评税概述

房地产评税是通过评税方式确定房地产税的税基。世界上很多国家和地区都采用评税方法来确定房地产税计税依据，如美国、英国、我国的香港等。

（一）房地产评税程序

房地产评税的一般程序包括：（1）数据收集与管理；（2）房地产分类；（3）评税分区；（4）确定评税方法，建立评税模型；（5）评税模型检验与校准；（6）计税价值计算；（7）评税结果复核；（8）将评税结果通知纳税人；（9）评税资料归档。

（二）房地产评税方法

房地产评税的估价方法主要包括批量评税和个案评税两种方法。批量评税是以成本法、市场比较法和收益还原法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，有系统地评估不同类别房地产在评税时点的价值；个案评税是对不宜通过批量评税确定计税价值的特殊房地产，由专业人员依据评税规则要求，选用适合的评税方法所进行的评税活动。其中，批量评税是主要的房地产评税方法。

计算机辅助批量评税系统（Computer-assisted Mass Appraisal，简称CAMA）是采用计算机处理技术，应用统一程序、统一标准按照统计学原理以及房地产评税程序和方法，对大量的房地产进行计税依据评估的技术平台。

二、CAMA在香港差饷中的应用

我国香港地区的差饷（Property Rates）是由香港差饷物业估价署征收和管理的房地产保有税，自1845年开征以来走过了160多年的发展历程。香港差饷税制具有简税制、宽税基、低税率、严征管的特点。这也是我国新一轮税制改革所遵循的原则。香港差饷税制对我国内地物业税的开征起到重要的启示作用。

（一）香港差饷简介

差饷是香港税制的主要税种之一，是对物业[1]征收的一种间接税。它是按照物业的应课差饷租值乘以征收率征收的。应课差饷租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算。2012－2013财政年度，差饷征收率为5 %，估价依据日期则为2011年10月1日。差饷收入成为政府一般收入的一部分，用以维持各项公共服务，包括警队、消防、教育、医疗卫生等。

早在20世纪80年代初，香港地区就开始应用计算机批量评税系统对多层住宅、写字楼和工厂等房地产的差饷估价和数据进行管理。目前香港地区已普遍采用计算机批量评税系统进行差饷相关管理。

（二）指标估价法[2]

在批量评税之前，应广泛收集真实、完整、全面的租金资料，在剔除异常数据后，对剩下的租金资料进行整理分析。估价人员在一幢大厦中挑选一个典型物业单位作为“指标估价”（Reference Assessment），然后根据足以影响租值的因素，建立大厦内其他物业单元与指标估价的数学关系。根据精密的租金分析和复回归分析的结果厘定指标估价的基本率（每平方米月租）后，电脑可自动计算出各物业单位的估值，从而得出各物业单位的全年初步应课差饷租值（Provisional Ratable Value）。这一方法适用于评估物业属性和估价特性较为相近的物业。可利用此方法估价的物业包括住宅、办公室、分层工厂大厦、工贸楼宇以及一组独立、半独立或连接的房屋。

指标估价法共有三个重要步骤：（1）选择指标估价和指标范围；（2）制定指标估价与指标范围内个别物业单位的调整率，从而决定计算初步应课差饷租值的数学公式；（3）估算指标估价的基本率（每平方米月租）。物业单位的初步应课差饷租值可利用以下公式计算：初步应课差饷租值 = 基本价值×（1±综合调整℅±面积调整℅±楼层调整℅±附设值调整℅）﹢停车位价值

基本价值 = 物业单位的楼面面积×基本率（每平方米月租）

上述公式中，“综合调整℅”（Composite Adjustments）项目，是指综合了有关物业单位所有相对于指标估价的正数或负数调整百分率，包括景观、朝向、环境等足以影响物业价格的因素；“面积调整℅”（Quantity Allowance）项目，反映了物业单位面积大小对基本率（每平方米月租）的影响。一般而言，面积较大的物业，其基本率会低于面积较小的同类物业；“楼层调整℅（Floor Level）”项目：设有电梯的高层物业单位是正的楼层调整百分率，相反，没有设电梯的高层物业单位是负的楼层调整百分率，以此反映没有电梯直达高层的不便；“附设值调整℅”（Ancillary Value）项目，指不包括在主物业楼面面积内，如阁楼、天台、天井等额外楼面面积的价值；“停车位价值”项目是与主物业单位一并估价的停车位价值。

（三）多元回归分析

只要有充足的租金资料，便可为以指标估价法评估的物业类别（如住宅、办公室和工业楼宇）建立回归模型，以此方法可为大量指标估价估算其基本率（每平方米月租）。其回归分析模型为：

上述公式中，Y为因变量，代表基本率（每平方米月租）；X1、X2、……、Xn为自变量，通常表示面积、楼龄、景观、电梯、楼宇级别等；b0为常数项；b1、b2、……、bn为自变量系数；e为随机扰动项。

（四）应用实例

1．选择指标估价和指标范围

指标范围通常包括一幢大厦内相似的物业单位。指标估价的选择方法通常有两种：（1）人工方式；（2）统计方法构造的虚拟物业单位。这一方法基于大量的房产市场数据。而这一指标估价必须具备的属性有：（1）具有代表性的典型物业单位；（2）无需作综合调整且极少有附设价值。因此一般我们会选取中心区域的物业单位作为指标估价。

2．估价

该例大厦评估单位调整估价情况见表1。

表1 评估单位调整估价表

三、香港差饷税对我国内地物业税的启示

（一）以应缴税租值作为物业税的计税依据

由于房地产有买卖和租赁两种交易方式，房地产有两种价格：一是本身的价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格；另一个使用的价格，经济学上称为服务价格，即租金。我国内地的物业税可借鉴香港的差饷税，对于征税范围内的不动产，采用评税法，评估其应缴税租值，作为计税依据。

1．以房地产评税法确认计税依据可使税收收入随经济增长和社会发展而增长。随着经济的增长，区域环境和基础设施条件的改善以及地方政府公共服务水平的提高，房地产价值会呈现增值的趋势。实行房地产评税制度，房地产增值了，税收收入也会相应增加。见表2。

表2 2008-2009年度至2012-2013年度香港应课差饷租值总值

2．物业税评税制度是发展的趋势。很多发达国家在房地产保有环节均实行评估征税制度，众多发展中国家也在致力于相关研究和实践。

3．有人认为，我国私房出租分布面广、流动性强、隐蔽性相对较强，税务部门难以监管，以租金作为计税依据征税，势必导致税款的流失。笔者认为，对纳税人不申报或不如实申报租金收入的，应按照《税收征收管理法》及其实施细则的规定实行核定征收。采用评税法后，税务机关可对租金收入明显低于计税租金标准的又无正当理由的以评估的应缴税租值计征税款。以应缴税租值作为物业税的计税依据，能推进房源信息登记，税源管控工作，强化职能部门管理，规范租赁市场。

4．房地产租金波动比价值波动温和，可尽量避免税基过度波动对纳税人及征税机关带来的困扰。

5．以房地产应缴税租值作为计税依据，能从根本上解决现行房产税“从价计征”与“从租计征”两种计税方式并存所产生的税负不公的问题。以应缴税租值作为计税依据也有利于自有与租赁房地产之间的税负公平，促进房地产租赁市场的健康发展。

（二）社会保障性住房采用成本法评税

香港的差饷，对于所有类别的房屋，包括私人及公营房屋，都是按相同基准评估应课差饷租值。在确保公平的基础上，所有物业的差饷都根据市值租金来征收。内地的社会保障性住房是否也可以效仿香港的差饷与商品房按相同基准评税？笔者认为，商品房具有完全产权，而社会保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的，只有部分产权或没有产权的住房，在出租、转租、转借、调换、转让、抵押等方面都受到限制。因此，社会保障性住房宜采用成本法评税。成本法是通过先求取估价对象在估价时点的重新构建价格再扣除折旧的方式，来确定估价对象的客观合理价值的方法。此处的重新构建价格既包括房地产开发商的建设耗费，还包括房地产开发商应该获得的正常利润。

（三）因地制宜制定税收优惠政策

近年来，香港特别行政区政府根据经济形势推行差饷宽减措施。2008年4月至2013年3月，香港经济从低谷至稳步回暖，政府采取宽减措施，对每个评估差饷物业以每季设定上限来实施宽减。税收优惠政策的制定，应遵循即适度又有针对性的原则。首先，目前我国保障性住房主要供应中低收入住房困难家庭，对于改善民生，促进社会和谐稳定具有重要意义。对于保障性住房应给予低税率、宽限期等减免税政策。其次，新加坡对业主自住的房地产征收较低的税率，而香港对于业主自住或出租，都缴纳相同的差饷。因此，应充分考虑非自住与基本生活性房产的税收差别问题，对业主自住房地产征收较低税率。最后，由于社会的多元性及地区经济发展的不平衡性，应由地方政府制定相应的优惠政策。

（四）依托信息技术，实现信息共享

评税工作的难点在于数据收集。数据来源渠道主要有房地产管理部门、建设管理部门、城市规划部门、房地产中介机构等。应通过计算机联网，各职能监管部门实现信息共享，采集并核实有效数据。

纳税人的税收遵从度有赖于信息的公开透明。这意味着纳税人应能便捷地查询了解到自己的纳税情况。香港差饷纳税人可于每年4月至5月期间在差饷物业估价署及其网站、物业所在地区民政事务处查阅估价册与地租登记册，并可从差饷物业估价署、土地注册处及其网站了解到如《香港物业报告》等技术知识。香港差饷物业估价署每年以普通邮件方式，寄出“临时估价通知书”和“首次征收差饷及/地租通知书”。差饷纳税人接到评税结果通知书后，如有不同意见可于“临时估价通知书”送达日期后28天内，向估价署署长递交反对通知书。评税结果通知书寄送给纳税人，不但可以再次检验评税结果，提高评税质量，而且还赋予了纳税人申诉的机会和权利。

[1] 国家税务总局地方税务司．房地产评税理论与方法[M]．北京：中国税务出版社，2006．

[2] 彭赞荣．香港差饷税制评估、征收及管理[M]．香港：香港特别行政区政府差饷物业估价署，2006．