调控政策下的巨大问号

孙华良：

易居中国易居资本执行总裁，著名房地产营销策划大师，上海最资深地产媒体人，最早房地产专刊创办者，曾任《新闻报》房地产专刊主编，新圣营销机构董事长。

政府的房地产调控政策是目前最具权威性的，但毋庸讳言，房产商不敢直面抨击，却无数次地调侃政策的权威性。尤其，各地“地王”的屡现，给整个行业留下了许多沉重的问号，也消解了调控，迷乱了市场的房价预期。

今年4月10日上午，上海迎来一幅重量级地块——浦东新区唐镇新市镇D-05-01住宅地块的出让。某集团以37.75亿元，溢价65.43%竞得该地块，而楼板价达到了18199元/平方米，成为了今年上海“土拍”市场的“双料冠军”。据悉，拍卖现场竞争惨烈，犹如“饿狼扑食”之势。拍槌虽落定，但确搅乱了不少人的猜测。

笔者在4月26日读到了一篇对话浦东唐城投资发展公司的文章，标题是“赢在‘节奏感”。文章中有这样一句话：“是什么原因让众多知名开发商对占有唐镇一席之地如此重视？”同时，文章总体上是以“礼赞”的文笔，肯定了唐镇地块“双料冠军”的诞生。

绝对不是巧合，唐镇地块“双料冠军”诞生之后的4月18日，一家媒体文章标题是：“唐镇板块或迎来豪宅时代”。“或”字用得含蓄隐晦，但看得出也是引导式的提示。文章中提到：“本次发布会以‘浦东正中心新一代豪宅集聚区价值挖掘为主题……该区域内出让地块价值的不断提升及品牌房企的不断相继入驻，唐镇板块内邻近轨交2号线沿线地区将形成庞大高端住宅群落，有望成为继浦东滨江之后的又一个豪宅集聚区”。稍有文化的人都能读得懂“白纸黑字”里的内涵，业内也有人在私下议论这种现状是：在最严厉的房地产调控政策下，房产商“含笑被奸”。我也迎合一句对此现象的评语：“含笑被奸”恰恰也是房产商“暗送秋波”而诱导的，不少知名房企赤膊上阵将此地块溢价率推高至65%以上。

高溢价率表面上是房产商买单，但开发商敢于加价65%以上，实际上是将价格转移到楼板价上。简单地说，楼板价就是每平方米土地价，土地价加房屋的造价等于房价。当然，懂房地产专业的知道，这里的住宅土地价是要乘以容积率的，造价也不仅仅是建筑材料的价格，还要加上其他各项费用，包括隐性费用。同时，房价肯定还要包括房产商的利润。那么，结论就很简单了，高溢价率表面上是房产商高价买单，让土地出让方赚取65%以上的额外收益，而实际上最终是会转嫁到高房价上，而真正为如此高房价买单者是广大购房者。除非出现特殊情况，就是房产商销售的高房价市场不接受，那么开发商就自己买单。否则，任何“礼赞”高溢价率、高楼板价的目的，就是忽悠购房者为高房价买单。令人费解的是，房地产调控政策是稳定房价，控制涨幅。土地溢价率都65%以上了，房价涨幅控制在10%以下能行吗？

看起来结论很简单，那就是购房者买单。其实并不是那么简单，浦东唐镇地块“双料冠军”的楼板价为18199元/平方米，而地块周围一般建成的住宅，房价卖价也就是这个价格。“面粉比面包贵”的比喻，会让人联想到这包面粉制造出来的面包将要贵到什么程度？用一个数据提示大家一下，目前上海房价的均价在21000-22000元之间，而地处浦东唐镇的“面粉”要卖到18199元。首先，浦东唐镇肯定不是传统意义上的黄金地段；其次，浦东最发达地区在滨江地区，在地块价值上唐镇根本不能与滨江相比，那么，何来“浦东正中心新一代豪宅区”的“礼赞”伪命题呢？这种伪命题的目的，就是诱惑购房者为高房价买单。不少专家预测房价会下跌，而政府主导下的地价节节攀高，购房者听谁的？