贵州省商品房价格影响因素实证分析

张翠芝

摘要：房地产业是中国的支柱产业，是国民经济体系的重要组成部分，它的稳定与发展关乎国计民生。本文搜集了2000年～2011年的相关数据，利用多元线性回归方法研究了贵州省城镇家庭平均每人可支配收入、房地产开发投资额、房地产开发企业实际需求总投资三方因素对该地区商品房平均价格的影响。最后得出结论并提出几点建议。

关键词：多元线性回归；商品房价格；影响因素

一、商品房综述

自1998年起，我国城镇住房加快了市场化的进程，房地产业相继获得了快速发展。与此同时商品房价格也不断攀升，虽然中国采取了一系列政策对房价进行调控，但效果甚微。

1.商品房的概念

商品房是指由房地产开发企业建设开发后出售的住宅、办公等商业用房及其配套建筑物。

2.商品房价格的影响因素

商品房作为一种商品，它的价格是由需求、供给决定的。

3.其他影响因素

除了供给和需求之外，还有一些因素会影响商品房的价格。宏观上有如经济因素，社会因素，行政和政治因素。微观上就有中国政策，货币供应量，CPI，居民可支配收入，房地产投资额等。

二、贵州省商品房的价格分析

本部分采用最小二乘法，先建立模型，后进行假设检验，多重共线性的判断，异方差性的判断，自相关性的判断。其中，假设检验运用了拟合优度检验、T检验、F检验；旨在说明贵州省商品房的价格几乎是不受房地产开发投资额 、房地产开发企业实际需求总投资和城镇居民可支配收入的影响的，也就是说贵州省的房价是很温和的。

（一）模型的选择与应用

为了更好地解释经济现象，本文选用多元线性回归模型进行分析，所选指标包括房地产开发投资额、房地产开发企业实际需求总投资额、城镇居民可支配收入，并搜集了2000年到2011年的相关数据进行研究。

1.建立理论模型

（二）模型统计学检验

拟合优度检验：根据回归结果，模型的可决系数0.989954，表明因变量商品房平均价格的变动中有98.9954%是由于自变量引起的。因解释变量为多元，使用调整的拟合优度，以消除解释变量对拟合优度的影响。修正的可决系数为=0.986187>0.8，模型对其的拟合很好。

（三）结 论

通过以上分析可以知道，房地产开发投资额、房地产开发企业实际需求总投资额以及城镇居民可支配收入对贵州省商品房价格几乎死没有影响的，那究竟是什么原因可以让贵州省的房价持续保持这么温和呢？

三、启示

对于房价居高不下，大部分人是无力承受的，尤其是在一线城市工作和生活的人们，相比之下，贵州却是一个很适合居住的城市，那么贵州省温和的商品房价格给我们什么启示呢？

1）强有力的房地产调控政策。据贵州省统计局最新消息，在房地产调控政策作用下，贵州房地产开发投资在去年1-11月累计中，自6月份以来累计增速呈现逐月回落态势。我们都知道谈商品房价格问题，房地产的投资额是不得不提的一个因素，也就是说各地区出台政策的时候有必要执行强有力的房地产投资政策。

2）严格执行的贵州省房改政策。2010年政府又开始了新一轮的房地产调控，9月29号出台了“国五条”，要求三套房和外地购房全部停发房贷；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。期间也有间断地提出一些调控政策，可是效果却甚微，我们都知道做永远比说难，纸上谈兵是没有用的，需要落实到实处这些政策才能发挥作用，才能改变根本性的问题，我们都知道贵州省今年年初时掀起的离婚风波就是跟该省实施的政策有关，可是出现问题后贵州省就紧随出台了相应的管理政策给大家一个清晰的解释以避免类似的问题发生，所以说问题的存在并不可怕，可怕的是我们治标二不能治本。

3）加强市场秩序监管。持续长效的房地产稽查和督察制度的建立和完善，将有助于房地产市场管理体系的切实加强，并逐步在房地产领域建立起一套决策、执行、稽查和监督相协调的新体制。（作者单位：贵州财经大学）

参考文献

[1]商品房价格的计量经济分析.许纯青

[2]《计量经济学基础》达摩达尔N古扎拉蒂，唐C波特

[3]《计量经济学及其应用》杜江