济源市商品房屋销售价格分析

陆琳

摘要：以河南省济源市商品房屋销售价格为例，在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。

关键词：济源市商品房屋销售价格；MA模型

自1988年我国实行货币化分房政策以来，房地产快速发展。一方面，极大地改善了我国居民的居住条件，但另一方面，日益高涨的房价让广大居民望房兴叹。与此同时，也促使政府对房价的调控措施频出。

2007年，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；年底，国家出台了《经济适用住房管理办法》来增加经济适用房的供给，抑制炒房行为。2008年，国家房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房供应外，再加上央行加息，多个城市出现了房屋成交量下跌的态势，房价涨幅开始放缓。2009年，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3、要加强市场监管；四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年，中央对房地产进行史上最严厉的宏观调控《国十一条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施，将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年，新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套房及以上不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网。2013年，发布了新的房地产市场调控政策“国五条”。

在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。

一、数据收集及处理

检验结果表明：Q统计量的P值均大于0.05的显著水平，说明不能拒绝原假设，故认为该残差序列为白噪声。说明模型MA（1）通过了检验。

三、结论及建议

通过建立模型，可以利用EVIEWS计算预测2013年的商品房屋的销售价格，这就为政府进一步宏观调控提供一定的依据。本文针对济源市商品房销售价格快速上涨的趋势，提出了一下的政策建议：

第一，要根据广大购房者的需求，适当加大经济适用房的建设，限制高档住宅特别是别墅的盲目开发和大规模建设，加大小户型房屋建设，满足中低收入者对购房的需求，缓解城市住房需求压力。

第二，根据房地产市场的需求，增加土地有效供给，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。同时改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）

参考文献

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