刘建忠：寻找价值的独到眼光

吕甜

“眼光独到，才能找到一件东西天生的价值。”这也是刘建忠二十多年叱咤福州商业物业的倚仗。

一个阳光的下午，刘建忠走进福州市台江万达的华浦·华尔街接待会馆的时候，有十几人在等待。一进门，他就开始轮番交谈，不停地作出各种决定，与合作伙伴、属下、客户、朋友等等，雷厉风行。采访，也被繁忙的手机来电不停打断一之前与他联系采访，十个电话往往八九个占线。

浓重的福州口音、颇快的语速，让人听着吃力，这个高大男人的言语间却亳不掩饰强烈的自信：“商业是城市不变的主题。现在开发商业物业的人很多，未来竞争会很激烈，会倒掉一大批，因为很多人对商业一窍不通，但我肯定赢。我二十多年来一直从事商业地产，见证了福州不下几万个商业物业案例，对商用物业投资有非常敏锐的眼光。”

这种自信，在他首次独立操盘的“华浦·华尔街”项目上展现得淋漓尽致：海西金融中心唯一待售一线全江景5A顶级写字楼，“金融大区一号位置”、“福州一号楼王”，国际级定位标准，超高端项目配置，包括售价内部功能配置租售定位都领先业界先行一步。

对华浦·华尔街，刘建忠充满信心和期待：“眼光独到，才能找到一件东西天生的价值。”这也是他二十多年叱咤福州商业物业的倚仗。

眼光独到挖掘商铺洼地

15岁在五一广场摆地摊卖服装，此后辗转于福州各商贸市场，起起伏伏数年中，刘建忠发现了商铺租金的价格波动。价格曲线的波动谁都知道，但要把握住市场的节奏，低吸高抛，却需要敏锐的眼光和果断的操作。这正是刘建忠独到之处，这得益于他在股票市场的领悟，“不管是店铺也好，股票也好，走一批来还会来一批人。而我都是低价、底价人手。”

实际操作中，刘建忠瞄准别人亏损出让的店面，自己先承租，再找合适的下家转手，最初操作台江农贸商铺，半数以上都曾经他手转租过。他还随时关注法院强制执行拍卖的房产商铺，并从中“淘宝”，“起拍价是评估价，往往低于正常的市场价，但拍卖节奏很快，要迅速做决定，有时拍下来我还不知道店铺具体位置在哪里。”

作出买卖决定的判断，来自他总结的“稀缺资源”理论：炒店面一定要瞄准专业市场，炒房一定要学区房、看水房，比如西湖、江滨，都是稀缺资源。对商用物业的充分了解，敏锐地挖掘价值洼地，正因此，同一个投资项目，刘建忠总是可以获得比其他人更高的回报。

在单个店铺的频繁买卖中，刘建忠感知到专业市场的发展空间。1996年，刘建忠发现福州小商品批发没有集散地，于是，他以30元/平方米的价格长期承包了广宇商贸城的所有地下室，再以23元/平方米的价格转租给大商户，并承诺免租一年一“先培育市场，再从中赚钱，眼光要长远。”潜心打造出专业商贸市场的氛围后，地下室开始供不应求，租金迅速翻番。

此后，他又陆续收购并打造了新天成小商品批发市场、承包开发鳌峰灯具五金批发市场、收购建设辣椒批发市场等等。五一广场、上渡建材市场、南方家具域、古街、万达广场……福州每一个新商业中心的出现，都有他的足迹。

黑马出世成就个人地王

地摊、商铺、专业市场、超级卖场，刘建忠见证并把握住了福州市商贸业态的变迁，完成了资本的快速积累。

随着城市化进程的加速，福州市区的商铺价格越来越高，吸引了越来越多中小投资者，刘建忠此时却跳出了买卖商铺的视野，把目光投向商业地产开发，“相对节节攀升的房价，地价还处于价值洼地。”

2009年，国内房地产业在经历全球金融危机后快速复苏，原先的房地产刺激政策已转向收紧调控，特别是“国八条”的发布让房地产开发前景再度扑朔迷离。“大行情来临前，总有徘徊的低谷，让普通人失去信心，但却是抄底的好时机。”这是刘建忠多年炒股积累的经验。细心的刘建忠发现，全国知名品牌的房地产开发商们正纷纷人驻福州，“大佬们都来了，抄底的好时机到了！”

2009年底，等待了五年的刘建忠以个人名义花5.6亿元拍下福州金融街D6地块——这就是后来成为福州海峡金融中心标杆写字楼的“华浦华尔街”项目，正式向商业地产开发进军。其后的2010年，刘建忠又接连以个人名义用7.952亿元和14.5亿元拿走江厦小区东侧地块和潘墩一期地块。

没有开发经验，在不到一年的时间里连番拿地，刘建忠成为当时福州土地拍卖市场最大一匹黑马，让谨慎的业界惊诧不已。而他拍下的地块自有一番特点——好地段、伴巨头、重远期，“如果你难以决断买不买，那就相信行业龙头的眼光，跟着他们动！”

金融街D6地块位于海峡金融中心规划区核心区域，紧邻当时正在建设中的台江万达广场；潘墩一期地块位于福州新仓山中心一一海峡会展中心区域，同一场土地拍卖会上，世纪金源集团拍下附近两地块后，刘建忠坚决出手。特别是江厦小区东侧地块出让前，尽管坊间多有万达人驻浦上大道北侧的传闻，但刘建忠并不盲信。“如果万达要拿地，肯定要提前在附近选办公地点。”仔细了解后，他判断，浦上大道南侧的海润尊品原售楼部是最合适万达的办公点，于是，他以租楼为名找到海润尊品物业，得知售楼部已被万达订租。刘建忠心下大定，在拍卖会上坚决拍下江夏小区东侧地块。十天后，万达果然拿下浦上大道北侧地块。消息传出，附近的店面价格和租金都翻了一番！

黑马，并不是一日练成的。“决定之前干思万虑，决定之后义无反顾。”凭借周密的调查和果断的决定，文《建忠每每精准地捕捉到商业土地价值洼地。

潜心学习构筑地产标杆

从商铺租售到地产开发，刘建忠事业的跨度不可谓不大。

商业地产开发是一个巨大的系统工程，涉及土地拍卖、工程建设、方案设计、经营管理、融资渠道等等诸多专业环节，刘建忠虽有商业运营经验，却没有前期开发经历，“那就一点一点学！很多开发商对商业地产一窍不通，挖来一两个人就想入行，肯定不行。其实，从位置选址到经营结构到招商到后续管理，一大堆环节都要互相碰撞才能了解。”

牛顿曾说过，“如果说我比别人看得更远些，那是因为我站在了巨人的肩膀上。”而刘建忠认为，“和巨人同行，自身也容易成为巨人。”抱着学习的态度，刘建忠开始了与知名连锁商场红星集团的合作，共同开发江厦小区东侧地块，“这种合作模式可以减少一个企业与市场相当长的一段磨合期”。

此时，刘建忠展现出自己强大的学习动力和能力。“哪个人是人才，哪个人是这个项目的专长，我就找他们聊。成本部、工程部、设计部……我都听他们讲。听完之后，我的意见就出来了。我的接受能力非常快，别人做几年可能还学不到这么好的东西，我都已经做到了。”有一次，为了接待红星美凯龙集团的一位高层领导，刘建忠在长乐机场等待延误的飞机，直至凌晨三点钟，正是这次交流，他学习到了“消防、财务、卫生、铺位等有机融合的商场整体布局理念”。为了加快开发进度、缓解资金压力，他还学着如何向银行申请开发贷款，不料却接连遭遇国家房地产政策调控，银行融资限制越来越多，前期的功夫次次付诸流水，逼得他天天和银行人士打交道，愣是把调控政策和金融规则琢磨个通透。

也正是在不断地探讨交流中，刘建忠见证了一个大型商业地产项目的完整开发过程，让刘建忠逐步掌握了商业地产的整体运作技巧。

经过数年运营，刘建忠已有十几家房地产开发关联企业，一个本土商业地产巨人的框架初现。过去凡事亲力亲为的刘建忠，开始逐步建立起自己的优秀团队，大方向自己决策，细节则交给团队。2009年7月，为了更好地经营管理旗下众多独有的专业批发市场和几个商业地产项目，刘建忠注册成立了福建华班企业管理有限公司，“成立华班的目的是为了规范化管理和运营，及提升品牌。掌握了全盘运作模式之后，华班要独立运营自己的项目。”

同时操作多个地产开发项目，刘建忠投入了数十亿资金，数年前就把省外轧钢厂的部分资金抽回福州果断进入楼市。“现在看到有潜力的房产商铺还会手痒，但必须忍住，全情投入商业地产开发，要做就做大事业！”他笑着说。

打造名片作海西华尔街

华浦·华尔街，是刘建忠独立操盘的第一个项目。

建筑在金融街D6地块的华浦·华尔街，正处于福州海峡金融商务区的核心地段。作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，也是作为承接对台离岸金融业务的平台和两岸区域性金融服务中心，这里将汇聚逾十家银行总部，七座甲级商务写字楼，建成后，将成为金融、保险、证券、信托、贸易等行业的云集之地，“华浦·华尔街”的案名也由此而来。

在刘建忠的规划蓝图里，华浦·华尔街是他二十多年商业地产生涯的扛鼎之作，也将是海峡金融街的一张名片：“首家配置同声翻译写字楼”、“首家配置环型高尔夫球幕写字楼”、“首家匹配瞳孔虹膜识别总裁专属电梯”、“首家配置双顶级会所写字楼”、“首家配置双游泳池写字楼”……“这是我全资控股操盘的第一个项目，必须至始至终地跟进，才能提高操盘的高品质。”刘建忠亲自全权操盘，事无巨细，无不亲力亲为，倾注了大量心血——人无我有、人有我优，用国际最高标准打造一座顶级商务写字楼。

与台江万达广场一路之隔，24层的华浦·华尔街已经封顶开始装修：坐北朝南270°一线观江，逾百米面宽的临江光影建筑，藏风纳水；神似风帆的造型，与周边的建筑交相辉映，带给观者以“得水藏风、君临天下”的深刻印象；4.05高，8.5米柱间距、每户17米宽的一线看江面、360°全玻璃幕墙、超豪华大堂、BOSS专属电梯；为人驻的商界领袖专门设置顶级国宾会所“华人钓鱼台”——在建筑顶层配备的全景观江会所，乃福州首家，内设沉香艺术会馆、3D高尔夫、无边界庭院泳池及健康房、同声翻译的多功能会议厅等等。

海峡金融中心，面朝闽江、背倚光明港，正是围水聚财之地，曾经密布蔬果、副食品、花鸟等众多商贸市场。见证了福州商贸业态变迁的刘建忠，眼看这片熟悉的土地上，从流动摊贩到沿街商铺再到专业市场的持续升级。如今，一座定位为领袖圈层资产型的超高端写字楼，华浦·华尔街，也将成为刘建忠叱咤福州商业地产二十多年来的新高度。