“钱荒”下的楼市

徐进

近期，银行间资金流动性紧张（舆论俗称为“钱荒”）引发业界普遍担忧。“钱荒”已经给地产股带来重创，更引发看空房地产业的舆论热潮。《房地产世界》特邀请业内权威专家，共同探讨钱荒之下楼市的走向。

房企缺钱吗？

首先要明白的是，所谓“钱荒” 是指流通领域内货币相对不足所引发的，是资金的结构性错配问题，并不是真的“缺钱”。此次央行不救“钱荒”，目的是警醒银行等金融机构，引导资金进入实体经济领域。也就是说，政府处理“钱荒”手段和目的都在于恢复经济结构平衡，并不是针对房地产市场而来。房地产业作为资金密集型行业，对资金的需求量大、对资金链的要求高，对融资环境的变动非常敏感。但现在大部分房企的资金都相对充裕。此外，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低。

而房地产业也具有强势的资金吸纳能力。就算是做实体经济的企业家，拿到了资金也不追加生产投入，而是忙着去买房炒房。这种“吞噬”性的投资预期，短期内难以改变的。也就是说，不论央行救不救市，不论银行差不差钱，房地产业远比实体行业受到的冲击更晚。此外，近年来，房企对银行资金的依赖程度在下降，不少内地房企已在香港上市。信托、私募资金、公司债等直接融资规模也占据了相当的比重。也就是说，这种大型房企对于“钱荒”的抗压性相对较强。

“钱荒”势必会影响到楼市，更可能会引发行业的危机和洗牌。一方面，银行资金趋紧，开发商通过银行的融资将受到明显抑制；另一方面，个人房贷业务收紧，对于购买力的支持下降，导致房企销售遇阻，回款压力较大。当前，我国房地产市场发展有过度膨胀的隐忧，“钱荒”有助于挤出泡沫。高价拿地、扩张过快、抗风险能力不足的房企可能遇到“缺钱”的危机。

对于银行来说，不论是开发贷还是个人房贷，都属于银行资金偏爱的优质贷款，短期的“钱荒”并不会给房地产业带来太大的冲击。从目前的情势来看，“钱荒”可能在7月中下旬就得到明显的缓解，所以房企不可能因此出现资金难题。

房价会降吗？

房价不会因为此次“钱荒”产生太大的波动。首先当前开发商资金不紧张，并无降价动力；其次，楼市整体供需局面并未发生改变，特别是一线城市的供需矛盾仍然突出；第三，房地产调控政策对于首套房贷的支持倾向不会改变，没有必要担忧个人住房贷收紧影响刚需购买力的问题。但是，“钱荒”所引发的银行信贷收紧，意味着楼市上涨的通道变窄，如果这种情况持续半年以上的时间，楼市整体大势可能发生变化。

短期内房价不会下降。如果“钱荒”恶化并持续，而导致实体经济持续不振、整体经济形势低迷，造成失业率上升、居民收入水平下降等比较严重的危机，才可能给房地产行业带来影响。此外，如果银行流动性长期得不到改善，首套房利率优惠、首付比例、房贷规模等发生变化，增加购房成本会导致市场需求下降，这也可能影响整体供需格局而影响房价水平。但从短期来看，开发商并无销售去化的压力，“钱荒”的深度影响可能一两年甚至更长的时间才能显现。

如果下半年房地产企业资金到位情况并不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略，去年初的“以价换量”策略有可能被使用，但一线城市房价可能只是涨幅收窄，而供应量过大的三四线城市有房价下行的可能。另一方面，如果个人住房贷款收紧，市场需求也将受到抑制。加之去年以来回暖大势所造成的需求提前透支，下半年楼市销售情况可能低于预期。

房价暂无下跌动力。“钱荒”即使在短期内打击了地产股，也影响到开发商的资金，但这并不意味着房价会立刻出现大幅下跌，尤其是在市场需求旺盛，而供应相对紧缺的北京市场。银行对开发贷和个人住房贷款不会过分收紧，房企并无降价动力。此轮“钱荒”的负面影响主要在于市场预期方面，实际影响有限。

土地市场走向何方？

在经济运行状况不佳的情况下，如果地方政府不转变发展模式，继续“土地财政”，地方卖地冲动会更明显。然而，资金紧张的房企对于拿高价地可能会更为谨慎。

当前经济不景气，地方财政对土地和房地产的依赖程度会继续推高。但“钱荒”对土地市场的影响要看长期的经济走势，短期难见明显效果。土地财政模式已经“过时”了，过分依赖土地反而会让地方债危机爆发风险日益加剧，若地方政府继续依靠房地产、土地解决债务问题，而不是从根本上开源节流，控制债务。那么“钱荒”之后，便是债务危机的爆发。

“钱荒”可能会面临从银行到开发商到地方政府的链式传导，加剧地方政府偿债压力。地方债务危机风险正在累积，如果不改变“土地财政”的模式，“钱荒”之后的债务危机令人担忧。

开发商对于拿地会趋于谨慎，现在已经出现了明显的“回归”一二线城市的趋势。因此，三四线疯狂卖地、买地的情况会进一步降温，而一二线城市的土地市场不会受到明显影响。