房产“去杠杆”也藏黑手

王晶

在中国，地方政府视房地产开发商如“财神”，将这种堆砌钢筋混凝土的产业视为经济支柱，大力扶持；银行信贷闸门宽松，利率优惠；房地产开发自有资金门槛低，与“炒房”者一样以小投入博大收益，如鱼得水、底气十足……致使人们的住房梦总是遥遥无期，虽然中国金融系统的“去杠杆”效应，正在深刻地影响房地产业。却也催生放大了开发、投资和需求规模，进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成，暴露了不少的问题和风险。

呈高“杠杆化”融资态势

尽管我国的金融市场相对封闭、监管较为严格，信用金融不够发达，再加上我国房地产资金多集中于银行系统，融资渠道过于单一，也呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。

如一二线城市的中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款。北京中坤投资集团董事长黄怒波说，房地产业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算，一个项目的利润率可能高达100%到200%。

银行业统计数据也显示了房地产开发投资中的高“杠杆化”融资态势。据了解，房地产开发投资资金来源中，银行贷款占比23.4%，自筹资金占比40.8%，其他资金占比35.3%，而仔细分析，所谓“其他资金”，其主要构成为购房者的定金、预付款和个人按揭贷款，而这部分资金来自银行贷款的比例在60%左右。总体概算，房地产开发资金来源直接或间接来自银行贷款的比例在45%以上，此外还有部分资金来自于民间融资。而在一线城市房地产业协会进行的抽样调查也显示，即使在房地产业最不景气的2008年，当地房地产开发中融资借款的比例仍达到60%以上。

此外，房地产市场与地方政府债务之间也存在着千丝万缕的联系，地方政府的负债也相当于房地产市场资金杠杆的一个延伸，这将房地产市场的杠杆化水平放大了几倍甚至十几倍，如果房地产市场出现较大的波动，将可能产生一定的社会动荡。

“低首付、低利率”投机心理

近年来，我国房地产价格一路狂飙，从不少一线城市到二、三线城市的房产销售情况来看，明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势，而在投资性购房中，依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出。

与外来购买者增多的趋势相比，本地投资性购房增多的态势更加明显。近年来，悄然崛起“炒房团”也如火如荼，约50%以上的当地居民拥有两套以上的住房，“炒房”与“放贷”已经成为当地居民的两大投资方向。而“不差钱、不缺房”一族也成为追涨购买的主力。

深圳市民刘云飞说，近几年来，他分别以夫妻俩的名义在市区和郊区购置了4套房，其中60%以上的房款靠贷款。其实他和妻子每年做生意可收入近20万元，一次性清偿贷款没啥困难，但是刘云飞却认为，“贷款买房更划算。”他算账说，4套房子，每月需还贷款约1.3万元。其中两套房子出租后每月可得租金约8000元。他利用节省下的钱放贷款，以月息2%计算，每月可得利息1.8万元，扣除月供还可净剩不少钱。“只要手头的钱够首付，从银行贷上款，几年后不仅能白落几套房子，房价也会涨不少，只赚不赔何乐而不为？”

其实，房地产业不良贷款客户数、不良贷款余额、逾期贷款客户数、逾期贷款余额、风险预警信号客户数均居各行业之首，折射出的各种风险仍在不断积聚。纵然 “去杠杆化“能使房价下跌，但是其中的风险问题也是不能忽视的重要部分！