中国房价：命运多舛

时文

上世纪90年代末以来，中国开始了住房货币化改革，在10多年的房地产发展中，房价在政府的几次宏观调控中不断出现着短期的上下波动，尽管当年作为消费者的我们对房价是涨是跌摸不到头脑，但二十年后回头来看，无疑意识到了房地产行业从未因为政策而有过大变动，房价的总体趋势始终是一路上涨。

尽管不少专家出面声明，房地产是一个明显的周期性行业，因此房价总会下跌的，只是时间早晚问题。然而房价不断攀升的事实无疑让专家的声音变得愈发苍白。房价过去十多年的上升已经使不少人形成思维定式，在像北京、上海等这样的一线城市房价只会上升。

中国房价走势回顾

中国的房价走势大致可以分为这样几个阶段：

2003年—2004年：为房地产业正名。2003年7月，国务院会议发布“18号文”，开启十年调控序幕，“地王”这个词第一次出现在我们的概念中。

2005年—2008年：为房地产业降温。2005年4月，国务院开始着力限价，银行限贷、“限价房”等应运而生。尽管如此，房价上涨的“黄金期”

2008年下半年—2009年：拯救房地产业。为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的关键。“政府托市”使大中城市房价进入报复性反弹阶段。

2010年至今：全面出击力稳房价。2009年12月至今，国务院先后五次常务会议研究房地产市场调控。但得到遏制的显然不是房价，而仅仅是其上涨的速度。

事实上，从2009年年底开始，中央政府就加紧了对房价的抑制。然而每次收效甚微，尤其在一线大城市。不断涌现的高价地块，不断上涨的土地价格却让人们对未来的房地产市场充满了疑虑与担忧。房市与调控究竟谁能拯救中国的房奴，而不断出台的举措还能依赖吗？对于中国房价的走势，房市中呈现了两种不同的声音。

唱空PK唱多

大体来说，中国的房价预测分为“唱空派”和“唱多派”，但辩驳了十过年后，唱空派似乎是屡战屡败，因为房价始终未跌，传言中的“崩盘”似乎真的只能存在于传说中了。

持续上涨

房价已经卯足劲地上涨了多年，尽管面对这个无非议的事实，众多房奴只能无奈接受。但他们更关心的不是过去，而是将来房价是否依旧如此。不少专家认为目前房价正处于逆生长状态，从政策来看，房地产行业尽管屡遭诟病，但在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产不会受到实质性打压。另外，供不应求始终是问题的症结，尽管“房嫂”等出现不少，但不可否认的是市场中始终存在很多刚性需求。要想降低房价，恐怕满足人们的购房需求才是关键。最后，土地成本的增加无疑主推了房价上涨。房价之所以居高不下，高地价、高成本、高开发强度、高门槛都是重要原因。

而不断出台的政策却让人难再信任，也有诸多原因。调控房价似乎只是重要政府的“一厢情愿”，作为经济支柱的房产，自然备受地方政府的青睐。而政府的金融、财税以及土地政策，并不完全配套的，着力点也不一致。不可否认的是房地产存在两大垄断：土地被政府垄断，政府定价是中国特色；二是房地产的经营是开发商垄断，如何运营，没有统一的方式。

“大跌”终将出现

结合当前中国房市情况来看，房价早已超出普通消费者的购买范畴，自然不可能这样一直涨下去。而不少对房子有刚性需求，真正需要购房的年轻人中已经有不少转变了观念。与其承受贷款压力去还贷，不如用已有的钱享受生活。这些购房主力学习了国外租房模式，摒弃“居者有其屋”等传统观念。这些想法尽管看似抽象，但却对未来的房市形成了巨大的潜在威胁。

中国新兴的“421”典型家庭模式已经开始。两个独生子女家庭结合后只有一个孙子，因此他的房子不止一套。从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多。人口结构的转变，对房子需求的降低，使得房价下跌是情理之中。

另外，随着科技的发展，节能建筑的推广等，建设成本的发展必然的越来越低，所以房价自然会下跌。

尽管房价从现在看来仍是坚挺，而那些唱多的人也信心满满。但从未来十年来看，无论是市场需求还是建设成本等，房价下跌都是必然趋势，毋庸置疑。