融资模式在我国廉租房中存在的问题及对策

白银

摘 要 在我国城镇居住人群中，低收入群体数量庞大，而居高不下的房价和随之水涨船高的房屋租金，使住房难几乎成为各大中城市的普遍现象，为了缓解越来越沉重的住房压力，中国的廉租住房制度的完善和普及迫在眉睫。本文通过

关键词 PPP模式 廉租房 融资

一、我国廉租房融资模式的现状

1、政府财政支出起主导作用的传统模式

廉租住房与保障房体系中的经济适用房不同，它本质上一种准公共产品，具有正外部性，是政府通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，无论是财政预算拨款、住房公积金增值收益余额、10%的土地出让金纯收益，还是廉租房租金收入和其他来源，从根本上都是国家的财政收入，它完全的福利性质决定了其资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。但是，政府在强调自身的主导性时却忽略了如何调动市场机制的积极性，在政府财政严重不足和地区不平衡的今天，这种模式异常脆弱。

2、政府专门机构融资模式

政府专门机构融资模式由廉租房管理部门或专门的住房保障管理部门负责建设资金筹集，利用政府部门的政策优惠通过多种形式吸引民间资本的参与，以政府的良好信誉为支撑能较容易的获得金融机构的贷款，因此目前许多城市在廉租房建设中采用了这种模式。

3、投融资平台融资模式

投融资平台融资模式也是投资主体多元化的融资形式，这种形式早前多用于道路、机场等基础设施领域，已经积累起比较成熟的经验。政府部门组建的国有投融资平台是这种融资模式的主体，融资方式和融资渠道方式多样灵活。

二、廉租房融资过程中存在的问题

我国的廉租房发展较晚，但是发展的速度非常快，虽然各级政府对廉租房的关注度较高，在发展的过程中扔存在一些问题。

1、地方政府财力不足

我国经济取得了举世瞩目的成就，但目前的财政实力仍较薄弱，面对保障性住房所需的巨大资金需求，国家财政仍不能满足需求。廉租房属于保障性住房体系，区别于商品房，其开发是不以盈利为目的的，因此，参与廉租房建设的房地产商较少。

2、廉租房收益不显著

廉租房的出租不以盈利为目的，其价格应保证中低收入人群能够负担得起，因此其租金定价往往低于房屋租赁市场价格，租金收益不明显。因此，必须进行完善的制度设计和运营方式的创新，使得社会资金在参与廉租房建设的过程“有利可图”，提高其参与的积极性与动力。

3、融资渠道单一、方式匮乏

廉租房本身的性质决定了其建设过程中的每个环节都离不开政府部门的支持与帮助，融资过程也不例外，不论是财政拨款还是专项资金，不论是土地出让金净收益还是住房公积金增值收益都是受政府管辖和支配的资源。廉租房项目融资过度依赖于政府财政不但加重了政府的负担，不利于廉租房建设的可持续发展。

4、缺乏专业运作机构和人才

在我国 PPP 尚处于起步阶段，是一个陌生的事物，政府部门及私人投资者对其的关注和研究还远远不够。观察发达国家在廉租房建设方面的经验不难发现他们都有一个运作规范、效率极高的专门项目机构或公司，整合融资、设计、管理、施工、运营等各个领域的专业从业者，使整个项目科学化、专业化、规范化，极大地提高了公共住房项目的成功概率。

5、融资效率低

廉租房建设与商品房开发不同，不能取得土地出让金，因此政府部门在公廉租房建设方面的内部驱动力并不明显。当发生财力紧张的情况时，拖欠和缩减廉租房建设开支必然成为政府部门的首要选择，造成融资效率降低。

6、相关制度不健全

目前我国的廉租房建设还处于起步探索阶段，没有国家级别的权威的廉租房管理细则，各试点城市出台的暂行规定和管理办法有许多不完善之处，尤其表现在廉租房建设融资方面没有细致的规定。

三、廉租房融资存在问题的解决办法

1、严格把控廉租房住户的标准

廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。因此，严格把控廉租房住户的标准，可以避免不符合条件的住户投机取巧，减轻政府的融资压力。

2、政府鼓励性政策

政府可以借鉴国外的优秀政策，比如美国政府为鼓励、吸引私人房产商兴建低收入家庭公寓住房，为其提供远低于普通抵押贷款率的资金，也可以学习德国、日本等国的经验，成立国家层次的专门的保障性住房融资银行为参与社会福利性建房的个人或机构提供长期低息贷款或给予政府补贴。此外，政府部门还可以尝试发展债券市场吸收各种社会资本，为廉租房提供稳定的资金链。

3、加快住房保障相关制度和法律法规的建立和完善

我国现有的规章制度是针对廉租房的保障和监督制定的，保障性住房建设规模和速度都处在历史最高水平，亟须政府部门完善和发展廉租房相关制度、建立健全融资体制，推动廉租房建设项目顺利开展。

四、结论

廉租房的初期建设和后面的长期经营所需要的资金需要多元化的来源，其中包括政府的财政拨款、私营企业贷款或投入其自有资金，以及在资本市场上融入的资金和政府举债获得的资金，以此作为项目的长期资金支持。目前我国廉租房建设资金来源渠道单一，主要依靠财政拨款，没有充足的资金供应成为制约廉租房制度发展的最大问题，因而必须调动一切可以利用的资金，创新廉租房资金来源渠道。

参考文献：

[1]赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究[D].安徽：安徽大学，2010.

[2]崔琳琳，谭大璐，刘 滢. PPP 模式在成都市保障性住房中的应用[J].工程管理学报，2011，（25）：454-457

[3]宋波，徐飞.公私合作制（PPP）研究-基于基础设施项目建设运营过程[J]. 上海交通大学出版社，2011：22-25

（作者单位：大连诚信土地房地产估价有限公司）