保障房搭车商业地块

龚小锋

在近一两年大力推进“限地价，竞保障性住房面积”之后，北京再出新招搭售保障房用地，热门商业用地搭售冷门保障房用地。

业内人士认为，此种方式一举两得，未来北京或许会在这方面做出更新的尝试与推广。

保障房首搭商业地块

7月15日，北京石景山两宗保障房兼商业用地成功出让，其中金融街控股和北京实兴腾飞联合体以38.1亿元拿下石景山五里坨南宫（A、B）保障房用地和京西商务中心（西区）商业金融用地，成交楼面价达到10711元/平米，溢价率超过20%；北京建工以33亿元拿下石景山五里坨02号地保障房和京西商务中心（东区）商业金融用地，33亿的总价折合楼面价为10373元/平米，溢价率达到28.3%。

这是北京首次尝试商业用地搭配保障房用地出让地块的方式，并且保障房地块与商业地块位置并不相邻。据了解，石景山五里坨南宫（A、B）保障房用地和石景山五里坨02号地保障房用地，均于去年12月招标，但最终无人投标而流标。

在今年1月，中海拿下石景山老古城一宗商业用地，楼面价达到15093元/平米，相比之下，通过保障房搭售的方法明显拉低成交价格。

近期，北京土地整理储备中心有关负责人对媒体表示，石景山两宗保障房用地曾经流标，搭配出售，能够尽快将保障房用地卖出去，加快供地。这相当于一种创新，以后可能还会考虑这种搭配出售。

“这种方式是一个很好的尝试，一举两得。”在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，这种出让方式，既可以控制溢价率，避免部分地块过热对交易市场影响，又能促进保障房地块供应，值得进一步推广。

多种搭售攻略

如何推进保障房供地显然成为地方政府的当务之急。2013年初，住建部公布了全年基本建成470万套、新开工630万套的建设目标。各大地产政府铆足劲建设保障房，北京作为首善之区，无疑“压力山大”。

近年来，北京市采取多种方式搭售保障房用地已屡见不鲜。“现在北京土地出让很多都捆绑保障房用地，如果放弃保障房，可选择的地块就太少了。”北京城建一名负责人告诉记者。

“参与保障房建设，虽然利润率低，但项目风险也小，公司那么多人总要有活干。”上述北京城建相关负责人说，对外地开发商来说，参建保障房还能与当地政府建立良好的合作关系，加强获取土地的能力。

在这种捆绑保障房用地出让的情况下，越来越多房企参与保障房建设。如 “限地价，竞保障性住房面积”就在万柳和夏家胡同等优质地块出让上被应用。按照国土部的规定，土地出让溢价率在50%以上的地块，其付款、开发、销售等环节均需纳入国土部的重点监测。上述优质地块出让，往往通过最高限价设置，把溢价率控制在略低于50%水平，再通过竞拍保障房面积来确定最终买家。

为了避免配建面积过小导致后期管理困难，同时加大保障性住房的土地供应，北京去年就规定，对于采用“限地价、竞保障房面积”出让的地块，将保障房起始竞报面积由原来的100平米提高至1000平米，如夏家胡同地块的保障房面积就占了一半。优质地块的地价也由此被“稳定”。

7月2日，北京市国土局表示，自2010年实施“限地价，竞保障性住房面积”等土地交易方式后，截至目前，全市竞建出的保障房面积约77万平米，由此减少的政府土地出让收入约150亿元，为社会增加各类保障性住房约1.7万套。

但由于种种原因，保障房用地推进还未达到预期目标。根据北京市国土局最新数据，截至5月底，北京市已落实保障性安居工程新增用地371公顷，完成全年计划指标的46%，未达到“上半年要完成七成”的计划。

在业内人士看来，要想进一步落实保障房用地指标，还是要推进多种方式灵活混搭。比如上述的商业和保障房用地混搭。

泰禾集团总裁助理沈力男就认为，政府显然在尝试通过新的方式推进保障房建设。

相比之前在同一地块上做高端住宅和保障房，会引发后期物业管理等诸多不便，这种搭售方式更加合理灵活，可以让开发商专注于产品本身。

顾云昌也认为，将来，不相邻搭售方式可以灵活推广，不管是住宅还是商业用地搭售不相邻的保障房，都是今后推进保障房供地的很好方式。

缺乏成熟盈利模式

代建、配建和直接招标是保障房建设的三种主要模式，配建最为常见，但由于没有成熟的盈利模式，开发商对此也“爱恨交织”。万科此前就称：“赚一元就够了”，参加保障房建设的多名开发商向记者表示，保障房的开发利润大约在3%到5%。

“我跟股东开玩笑说，这个项目只能赚100万元，多了我没法保证。”北京南部某项目负责人就告诉记者，当时拿下该地块时，由于保障房配建面积过大，加上成本较高，已经没多少利润可言。

上述房企负责人表示，尽管一些地块看似溢价率不高，但加上保障房配建，房企拿地总成本已经大大增加。利润最终还是要靠商品房来填，而这些成本最终都会转到房价上，吃亏的还是“购房者”。

近期两宗“限地价，竞保障性住房面积”的地王项目都引起热议。如夏家胡同地块，配建公租房面积约占总建筑面积一半，剔除保障房部分，商品房地块的楼面成本接近42000元/平米，业内预计其房价或至80000元/平米。

中粮地产23亿元夺得的孙河地块，扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平米，刷新了北京单价地王，业界预计项目最终售价有可能会超过100000元/平米。对此，华远地产董事长任志强近期就称：“保障房配建得越多，房价也就被抬得越高”。

但保障房建设也并非无利可图。此前就有业内人士对记者表示，开发商可能借机会向地方政府开出相关条件，比如北京现在严控限价，有配建保障房面积的项目，相对商品房价格报批，可能会容易过关。

在顾云昌看来，要推进保障房建设，关键是要给开发商足够的资金和政策支持，比如给予融资优惠，让参建保障房的企业可以获得更多优质地块作为补偿。但从土地源头来说，政府需要让利，降低土地成本，通过降地价来降房价。

面对保障房配建增加的局面，未来，显然是“能者居之”，由于部分企业自身的优势，确实能在土地出让方式上挣分不少。

上述城建负责人表示，在施工和管理环节能力有优势的建筑类企业，可以通过探索开发模式及加强自身成本管理，实现保障房开发盈利。

北京住总集团董事长张贵林早前对记者表示，北京住总通过产业链式参与保障房建设，在设计、开发投资、施工、物流等每个环节可以挣2%-3%的利润，加起来就可能达到10%的利润率。