“曲线”换证

徐进

进入7月，北京越来越多的楼盘拿到了预售证，刚需、改善、高端几乎全面“开闸”，一解上半年的供应之“渴”。然而，开一个、光一个的行情，正逐渐将市场带入追涨的恐慌性情绪之中。

限价令之下，以价换证、平价跑量成为大部分楼盘的策略；同时，通过精装修分拆、预售车位等提价的方式，亦正在北京待售的项目中相互复制模仿。限价令之下，开发商为顺利取证，各出奇谋。

取证开闸新增供应“解渴”

进入6、7月后，预售证管制已明显开闸，一波接一波的放量潮，缓解着上半年“之渴”，也正助推起“供需两旺”的新行情。

记者查阅北京市住房和城乡建设委员会官方网站发现，截至7月19日，7月北京市已有11个期房项目取得预售证，大部分是位于大兴、房山、顺义等郊区县的刚需盘，单盘的供应量都在几百套、甚至上千套。其中，7月取证的大兴区中建国际港共有1400余套入市，6月取证的通州金地格林格林也有7栋商品住宅共1000余套房源入市。其他的刚需项目，如金融街融汇、首开熙悦山等也都有500套以上的房源取证，刚需市场供应迅速开闸。

“单盘入市的房源数量大，有的项目是全盘一大半房源拿来预售，之前很少出现这种情况。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，近期取证的刚需项目“跑量”策略非常明显。

另据克而瑞6月北京普宅排行榜显示，榜单前十的项目中，共有5个项目成交均价低于2万元/平米，一改前几月改善性产品抢占榜单前十的局面。市场分析认为，主打刚需的低价产品正在抢跑市场机会

此外，6月期房取证的项目总计20个，其中不乏龙湖双珑原著这样单价在5万元/平米之上的顶级豪宅项目，中高端项目的推盘量在6月亦出现明显回升。

在此之前，北京不少项目都遭遇了预售证之“卡”，取证项目数量大幅缩水，其中5月取证项目仅为14个，4月13个。而这两月中，分别仅有一个单价4万元以上的住宅项目取证，一度引发了业内对于“每月只放一个4万元”的猜测。

“如今取证加速的行情，让连续数月的供应偏紧局面得以改善。此前多次取证未果的项目都在积极入市。表明经过多月的博弈，开发企业已经改变策略，但求取证走量。”亚豪机构市场总监郭毅认为，“连续三个月的审批干预，已经导致市场供应偏紧，主管部门也不可能长期‘压制。不论是开发企业还是普通购房者，都能明显感觉到预期的改变。”

平价走量开盘“日光”成常态

在这一轮取证的刚需项目中，“平价走量”是普遍的风格。平价策略，再加上长达数月的供应紧张，购房需求出现爆发性反弹，导致近期入市的刚需项目，几乎毫无例外地出现“日光”行情。

7月20日，位于大兴区黄村镇的中建国际港项目二期入市，单盘携1462套房源“巨量”入市，预售均价为24500元/平米。记者了解到，开盘当日，一千余套房源被一抢而空。现场有购房人惊呼：“这是买房，还是抢白菜呢？”

数据显示，最终该项目在20日当天实现37.9亿元的认购金额，创造了2012年以来公开报道的全国单盘单日成交纪录。

“这个价格肯定热销，签约价格才2.3万出头，已经是区域新盘和二手房价的‘倒挂。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，“日光”完全是意料之中，“超长的蓄客期、加上长期区供应紧张，热销是必然的。”

记者从链家地产枣园区域门店的经纪人处证实，去年以来，黄村枣园区域内就很少有二手房价格低于2.4万元/平米。“即使是上个世纪建成的枣园小区等老小区，优质房源的售价也能上2.6万元/平米。”

一天后的7月21日，同在大兴板块的金融街融汇项目，600余套房源取证开盘，7个小时内迅速“日光”。住建委公布的预售均价16500元/平米，和去年12月的二期取证价格持平。同天开盘的房山区首开·熙悦山项目504套房源也近乎售罄。

此外，“日光”行情在京城不少改善性项目中也频频出现。近期开盘的中高端项目，如葛洲坝·紫郡府、四合上院、龙湖·长楹天街、龙湖·双珑原著等都销售火爆。

“近期取证的项目价格基本都和前期持平、低于区域二手房价，有的预售价格甚至远低于蓄客报价，但大家都明白，这是限价令在压着涨价的冲动。”郭毅认为，近期“一房难求”的直观感受，让涨价预期普遍流行，市场抢购潮也验证了这种预期。

分拆合同房价“假摔”的数字游戏

限价令之下，虽然平价跑量成了项目的流行策略，但取证之后 “曲线提价”的种种策略，在京城项目中迅速模仿。

早在6月，就有媒体曝出万科在京某楼盘使用“分拆合同”的方式，将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分出售，而精装修部分20万-50万元的价格全部计入首付款中，导致购房人实际支出的价格比市住建委公布的预售价高出四五千元/平米。

“合同分拆实际上是应对限价令下的涨价策略，但在官方统计数字上并不会体现。”一位不愿具名的分析师认为，主管部分至今‘不表态、不叫停的态度，会使得这种销售方式越来越普遍。“大家都想抢跑这个官方‘默许的时限，甚至有很多原来定位毛坯的项目，都改做精装修以实现涨价的目的。”

记者了解到，位于大兴区南部的某项目三期就在“赶趟儿”。该项目一期、二期分别在2012年4月、7月以毛坯方式取证，基本销售完毕。在此后近一年的时间内并无大规模销售推广活动，售楼处亦被其他项目占用。而在今年7月底，该项目突然通知前期登记客户称三期即将入市销售，精装修交房，排号当天即要验资60万元。

“幸福筑家计划，一居20万元，二居30万元，三居35万元，四居60万元。”一直关注该项目的李小姐向记者展示了销售发来的通知短信，她被明确告知，所谓“幸福筑家计划”就是将精装修分拆的价格，不接受该计划不能参与排号。

“从万科之后，很多开发商都用这个分拆，而国企央企的示范作用更加明显。”前述分析师表示，他所了解到的有意向从毛坯转精装、分拆合同的项目不下10家。

限价令之下，不少项目生发出的分拆合同等取证的方式，实际上是房价“假摔”，一方面抹平了预售价格，另一方面却变相提高了购房门槛。市场的实际情况和官方的统计数字正在背离，“以价换证”，也不过是一场数字游戏。