“房事”纠结

于洋

买，还是不买？卖，还是不卖？

“新国五条”细则的出台，让2013年中国房地产市场的前景再一次扑朔迷离，楼市会不会降温？房价会不会回落？一方面是限购、信贷收紧、征收20%交易税、房产税试点等政策的冲击；另一方面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境，在充斥着各种各样变数的房地产市场，是买还是观望。

长期来看，房产税针对存量房征收是“大势所趋”，因此，未来进一步加大房屋持有成本的可能性极高。对于多套房的拥有者来说，卖，还是不卖？

更值得一提的是，二手房市场受20%个税政策影响，成本加大，购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，二手房市场交易量也将进入“政策时间”，政策落地前成交量激增，政策落地后，成交量萎缩。那么，对于二手房经济机构来说，政策落地后又将何去何从？

房子的事，总是让人纠结……

买，还是不买？

“我女朋友在广电大厦上班，买二手房就是考虑到结婚以后她工作方便。之前购房款还没凑够，原本打算今年5月份再买的，可我怕征20%个税，所以就咬着牙提前出手了。”巫先生说，房主当年花110万元买的，现在卖160万，如果按20%缴纳个税的话，就是10万元的税，这钱双方都不愿意出，因此就赶在政策出台前办理手续了。“尽管青岛版‘国五条实施细则并未涉及征收20%个税，但谁也不知道它什么时候出台，早买早安心。”被迫提前了买房计划的巫先生并未感到后悔。

实际上，巫先生的购房经历绝非个案。据青岛链家市场研究部统计，3月青岛市二手房成交共9668套，分别是1月成交的3.6倍，2月成交的7.1倍，为三年来单月成交的最高值。

“3月份二手房市场的火热局面，基本是受‘国五条政策出台的‘末班车效应影响。”在青岛链家市场研究部殷天逸看来，纵观历次政府调控，本次末班车效应最为明显，一是因为自去年开始，二手房市场一直处于市场回暖期，客户购房意愿较强。二是本次政策增加的税费额度较大，涉及的群体较广，在交易成本可能明显上涨的恐慌下，客户与业主成交的意愿明显强于以往。

其实，每一次宏观调控都牵动着国人敏感的神经。有业内人士直言，最近大家忙于过户的现象便是一种“政策性恐慌”。而伴随这种恐慌而来的将是地方细则出台前后的市场“过山车式”的反应。换言之，成交量大幅上涨的背后便是大幅回落。

“因为3月透支大量需求与房源，预计4月份整体供需都会出现减弱，成交量会大幅回落。”殷天逸说，由于青岛细则对二手房的细节问题并未明确规定，造成未来市场走势与预期并不明朗，客户业主双方在不同程度上进入观望期。

表面看来，新政对二手房市场的影响好像很大，新房市场看似没有受到直接影响，但楼市都是连锁反应的，二手房市场的变化肯定会影响新房市场。受此次新政出台的影响，一部分购房者为了搭旧政策“末班车”选择提前出手，另一部分则转向了交易环节税收较少的新房市场。

“我不买二手房，但我也纠结。”准备在青岛安家的小卢表示，一直以来，青岛的房价都在平稳上涨，年前没买就已经让他很后悔了。可如今，“国五条”细则中关于城市制定房价目标的规定，使准备出手买房的他又开始犹豫了。

卖，还是不卖？

二手房20%交易税的政策后期是否落地，给今年的二手房市场带来一定不确定因素。

国家“国五条”细则出台后，担心征收交易税、房产税的多套住房持有者纷纷入市抛楼。据青岛链家市场研究部统计，3月新增房源环比上涨113.12%，且成交周期明显缩短，议价空间较大。

“落袋为安。一旦征收交易税，房屋的总价就将上升。那时候，再出售肯定就不好卖了。另外，如果房产税出台后市场上有大量房产抛售的话，价格又会垮下来。”张女士说。

“很担心房价，怕跌。楼市政策太频繁，真的会让你手足无措，想想看这几年政府出台了多少针对楼市的政策。我手里有4套房子，其中市北区的一套房源正处在买来以后的最高价，但以后是涨还是跌谁也说不清，所以挂出来看看，价格合适就卖了。”于先生说。

而从青岛“国五条”细则落地后的市场反应来看，不难发现，4月1日后新增客户量明显减少。而造成这种现象的原因便在于住房持有者的心理预期发生了变化。由于青岛的调控细则较为“温柔”，因此，市场上观望的情绪越来越浓。卖房，对于渴望获得更多收益的多套住房持有者来说，已经不那么迫切，喧嚣热闹的二手房交易市场一下子平静了下来。但平静背后，那份纠结的情愫却在渐渐“发酵”。

青岛的细则会不会进一步细化？房价一直都在小幅上涨，如果此时卖，会不会错过价值的最高点？

事实上，尽管近几年的调控频率加大，但是价格震荡向上的趋势并未改变。以青岛为例，现行的调控政策对成交量的控制效果明显，而对于价格的干预收效不大。据克而瑞数据统计，从2008年至今，青岛市商品住宅成交均价一直保持向上的趋势。而相较于全国其他同类城市，青岛的房价涨幅水平仍处于后位。今年1月和2月，市区新建商品住房价格指数同比分别下降2.6%和1%，在全国19个副省级以上城市中均列第17位，在全国70个大中城市中均列第66位。在一部分业内人士的眼中，青岛的房价仍有一定的上涨空间。

然而，也有部分业内人士指出，20%交易税的进一步落地，加之房产税的扩围已经“箭在弦上”，针对存量房征收税费也是“大势所趋”。可以预见，未来加大房屋交易成本的同时也将进一步加大房屋持有成本，如此一来，势必带来新一轮的抛房潮。众所周知，供求关系决定价格，在市场供应量得以有效增加的大背景下，市场的价格有可能会近一步回落。

由此可见，对于今后的房价走势，在不同人群之间也出现了较大分歧。对于多套住房持有者来说，卖与不卖，的确是个问题。

机构，何去何从？

“‘国五条地方细则出台前，无论是纠结与买的购房者，还是纠结与卖的房屋持有者，都会主动咨询房产经纪人，只求尽快办理过户，以避免不必要的税费。对于二手房经济机构来说，此前的政策真空期无疑是促成买卖双方成交的大好时机。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚坦言。“而地方细则一旦明确，将对今后的二手房交易产生巨大阻碍，市场将出现3个月以上的冷淡期。”

他认为，3月份市场的火爆行情透支了未来的很多交易。预计接下来的一段时间市场将进入买卖双方的深度博弈期。事实上，近年来，每一次的调控政策出台都会如此，历经政策风雨洗礼的经纪机构早已形成了自己的应变之道。

刘刚告诉记者，在青岛，21世纪不动产已经开始试水掘金“洋楼盘”，并将在市场的淡季继续深耕细作这一领域。“眼下，对多套房产征收持有税的呼声越来越高，令一些多套房产持有者感到恐慌。此时，大部分的人都会选择出售一些物业或者转移到国外购置项目。”

据不完全统计，在中国有17%的千万富翁已经移民海外，还有40%正在考虑移民海外。21世纪不动产深耕海外置业无疑是看到了这一领域的巨大商机。

与其同时，为了给客户提供更加优质的服务，21世纪不动产还将在体系全面推广“金色标准”，号召各加盟店以标准化服务创造客户全新服务体验。

显然，短期的市场冷淡不会对大型房产中介机构造成大的影响。可对于小型中介机构来说，日子可就着实难过了。小中介的收入依靠的正是成交量，对于本身经济实力不强的小公司，没有了成交量，便会见风使舵的选择规避风险，或者关门，或者转行。“然而，福祸相倚，危中有机。”在殷天逸看来，机遇与挑战总是并存的，2011年链家进驻青岛市场选择的正是行业低谷之时。

在总公司的资金支持下，青岛链家看到的是“大鱼吃小鱼”的良机。“我们会根据市场的变化做战略的调整，仔细分析市场后，将对市场的布点做一下调整，并按照既定方针逆势扩张。”

伴随着店面的扩张，链家地产二手经纪人的队伍也在不断地壮大。在记者采访过程中，恰巧链家地产的经纪人团队正在接受培训。“随着购房者消费需求的不断细化，中介公司的服务随之细化是不可避免的。链家搞大量的培训就是为了提高服务质量，让每一个顾客在与链家的接触中获得愉悦的体验，而不是仅仅买到一户房子。”殷天逸说。

而在谈到市场低迷时，链家是否考虑推进“一二手房联动”等营销手段时，她坚定地告诉记者，纵使市场低迷，青岛链家也只专注青岛二手房市场，力求做专做精，通过推出特色品牌服务来把握市场中仅存的房源。在这一点上，链家地产显然有些与众不同。