养老综合用地破题

张风玲

2013年8月8日，深圳市发布《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》，深圳市公益性养老用地实行零地价，非公益性养老用地实行招拍挂制度。这是继北京养老用地招拍挂制度后，又一个城市养老用地创新性制度落地了。

今年2月4日，中投发展有限责任公司（以下简称“中投发展”）以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打响了养老综合用地实现招拍挂制度的“第一枪”。该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块（以下简称“密云A-01、B-01地块”），面积519965平方米，土地使用年限是50年，楼面价为888.5元/平方米。

继养老综合用地在北京破冰后，养老综合用地开始在全国范围扩围，四川省、吉林省、山东省、广东省等省份已经开始准备试点养老综合用地招拍挂制度，但呈现艰难之态。

上海亲和源股份有限公司（以下简称“亲和源”）研究中心副主任王波在接受记者采访时则显示出乐观态度：“这是质的突破！政府相关部门应会对参加招拍挂的企业设置一定门槛，这样可以保证养老用地不走样。”

实行招拍挂

社科院的一份报告显示，预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。而据称，社会上养老机构的床位数只能满足1%～2%。中国养老地产市场可说是一块巨大的蛋糕。

“中国老龄化现象越来越严重，现在国家政策已开始向养老产业倾斜，《老年人权益保障法》出台，各路资本进入养老领域。目前我们的养老产业用地主要定性为‘住宅类的其他用地， 如此一来我们就得按房地产类税种进行缴纳。但我们从根本上说又不是房地产项目，所以如果单独对养老用地进行招拍挂制度，这是对于养老产业专业化、市场化的根本选择。”北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊告诉记者。

朱凤泊的北京太阳城当年是以医疗健康和养老产业开发获得政府“关照”，才以每亩30万元的价格拿到了623亩土地。亲和源的养老项目用地是2005年上海市南汇区康桥镇政府以每亩50万元的价格和工业用地性质出让的100亩土地。这种模棱两可的发展模式造成养老用地“不像养老用地”。

但目前养老用地价格还非常低廉，国土资源部（以下简称“国土部”）土地咨询中心一位研究员向记者分析：“密云A-01、B-01地块以800多元/平方米楼面价跟划拨形式差不多，而总开发成本为4000元/平方米，这与现在养老地产开发的成本差不多。同时中投发展也拿到密云A-02、B-02、B-03、B-04地块，其楼面价3889.8元/平方米，总开发成本约为7000元/平方米，开发周期大约3.5年；按照该地区楼盘价格来算，利润率肯定超过50%，这是一笔很划算的买卖”。

中国房地产业协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊在接受记者采访时指出：“养老设施用地若价高者得，那么土地的高成本一定会传导到老年人的养老服务或使用权的购买价格上，让老年人为此买单将失去这一土地政策推出的初衷；如果价格过低，在影响土地财政收入的情况下会导致区一级政府不热衷此事，所以政府还需要考虑通过财政政策来应对这一困局。”

艰难扩围

虽然北京市已经将养老用地放在了招拍挂的舞台上，但北京市国土资源局并没有马上推出多块土地；而其他省份虽然在试点养老综合用地招拍挂制度， 但从2月推出养老用地招拍挂制度以外，按照计划还需要推出6块养老用地，但至今仍无动静。北京市养老设施用地的破冰让业内企业看到了曙光，如今，这一曙光也显露出了诸多暗淡的光晕。但王波认为北京市的这次举动为养老用地招拍挂打开了闸门，为养老产业迈向市场化架起了一座桥梁。

对于这样的情况，北京市土地整理储备中心一位内部人士表示，首先，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》将养老设施用地纳入本市年度国有建设用地供应计划，虽然2013年北京市土地供应计划指标尚未下达，但养老设施用地的供地数量非常少，我们主要精力还是供应住宅用地；其次，招拍挂制度中挂牌、拍卖容易推高地价，目前采取的形式是招标，以稳住地价，而对于养老用地的持续推出还需要研究；再次，养老用地搭配住宅用地是否合适，内部也有争议。

“从政策的角度来看，国土部对于养老用地供地政策仍然是划拨形式，所以现阶段我们供应养老用地主流形式还是以划拨为主，但也会在养老用地的招拍挂上进行探索。”上述国土部土地咨询研究员告诉记者。

虽然暂时不会再推出养老用地，但市场人士却表现非常“饥渴”。一位保险企业高管告诉记者： 希望北京市有关部门及从事养老产业的公司能够制订一套北京市养老产业具体规划方案，结合各区县老年人口结构，明确区县用地建设指标，产业模式如何发展等，同时大量地推出养老用地。

但朱凤泊告诉记者，中国现在的养老产业状况跟20年前的日本差不多，“所以推出养老用地也要适当适量，毕竟中国的养老产业不能脱离传统的居家养老观念。”

警惕开发商变相圈地

在开发商追求市场利润的前提下，要将养老地产当作一项福利性事业来做显然并非易事。但据粗略统计，如今全国已有超过20家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”。

养老地产爆发的背后，则是行业的无序。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就碰到过开发商希望以开发老年住宅为幌子去争取政府政策优惠的情况，“变相去搞房地产开发”。有媒体援引一房地产业内人士的话，他表示出同样的担忧，“受利益驱使，需要谨防养老地产沦为开发商低价圈地的工具”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生直言在去三亚之前收到一封邮件，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，因为他们认为中国老年住区的发展走入了房地产的陷阱。

尽管开发商们在各种场合表态或鼓吹“养老地产是未来趋势”，但究竟什么是养老地产、该怎么做，都还是雾里看花。

关于养老地产的标准，建设部于1995年发布了《老年人建筑设计规范》，1999年有所升级。在这个6000多字的规范中，对于出入口、楼梯间、噪音和空气的标准，甚至老人床铺的尺寸都进行了规范，只是大家不知道哪些物业该纳入这个设计规范之中。

目前在建的养老地产项目，尤其是一些仅在项目中占据一栋、两栋的老年公寓，更是没有按照规范进行设计。于是设计规范起到更多的是购房指南和装修指南的作用，只是让购房者知道这样的设计，会令老人家住起来舒服一些。

被养老地产界奉为经典的美国太阳城项目，始建于1960年。建筑设计方面，太阳城完全按照老年人的需求，实现无障碍设计；社区的空间导向对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流，车辆限速50公里。但在配套设施方面，它选择以便于盈利运营的会所和运动场为主，医疗和护理则依靠市政配套。

（作者系《中国房地产报》记者）