告别粗放，房地产业必由之路

刘璐

曾几何时，房地产被认为是一种粗放型的、低技术含量的、资金密集型的产业。在人们的印象中，似乎看来，你可以不懂设计，你可以不懂工程，你可以不懂营销，什么都不需要懂，只要你有钱，甚至钱都不需要，只要有“关系”，你就可以做房地产。2004年以来的这一大波行情，成就了房地产这个行业，也成就了很多开发企业。在最疯狂的时候，只要你能拿到地，你就能赚钱，唯一的差别就是由于买地价格有高有低而造成的赚多赚少的问题。

当前中国的贫富差距状况已经相当严峻。根据最新的调研成果显示，目前国内10%的家庭拥有着近85%的家庭财富。而这部分拥有超强购买力的群体目前已经基本退出了市场。虽然从整体来看，市场的长期主体是改善和投资性需求。但受到限购令的影响，当前的市场主体暂时只能为刚需。和刚需谈过多的生活理念和营销概念，其用处可能会非常有限。

除了对房地产企业之间理想主义与务实精神的讨论，据笔者观察，房地产市场上的大企业与小企业，以及专业公司和项目公司的对比也是非常有意思的。

先看大企业与小企业，他们的区别不仅仅是规模。大企业往往拥有更长的生命周期，也会有更长的视界，所以其考虑问题不是按照一个项目、一个项目来的，而是立足数年甚至数十年的优化（经济学上专门有个研究工具叫做动态优化）。因此，大企业往往需要维持较稳定的土地储备、开工项目、现金等的配置，而小企业的资产组合则往往更具波动性。因而，大企业是不会因为当前行情不好就完全不拿地的，他们需要维持一个合理的土地储备的库存水平。而且，拿地本来就是一个周期性很强的活儿，行情胶着的时候不储备点地，难道又等到行情火爆了再高价去抢？近期全国土地市场的回暖，这可以提供一种解释。

再来看专业公司和项目公司，他们主要体现了一个长期和短期的区别。专业公司长期扎根行业，往往各项成本都能做得低于行业平均水平，这体现了经济学上的“学习曲线”。因而其抗风险能力更强，也能够承受短期的亏损。项目公司往往都是抱着“干一票就走”的心态来的，因而其成本不低，抗风险能力也弱，因而会出现时而进入时而退出行业的现象。其实，观察项目公司的多少，往往也能辅助判断这个行业的成熟程度。

此外，在这个复杂的房地产市场中，还有不少很有特色的企业。比如，“金主”类型的九龙仓，近期不断加仓内地房企的股份，体现了其对内地房地产市场的长期看好。另外，把房子当作艺术品修的星河湾，也值得研究。特别是在当前市场环境下，其产品的销量，有待观察。另外更多的企业当前最关注的核心问题，除了销售回款，可能就是融资了。近日，金地宣布拟二度赴港买壳16.54亿港元控股星狮地产，这是继万科收购香港上市公司南联地产、中粮集团旗下的中粮香港收购在港上市的侨福企业后，又一家地产龙头跨入香港资本市场，希望通过收购控股香港上市房企曲线拓宽融资通道。

不论如何，像几年前那样，随便拿块地就能赚大钱的时代可能真的已经一去不复返了。这对一个行业的健康发展来说，其实是件好事。毕竟，暴利和拍脑袋就能赚大钱的行业，一定会吸引大量的竞争者，即使没有调控，竞争最后也会导致行业利润率的下降和大量企业的退出。当前的房地产调控，不外乎促使这一变化提前到来而已。往以后发展，房地产业应该是需要精打细算才能过日子的行业了，科学的分析和决策将在这个行业中变得越来越重要。