农村居民点土地整理潜力分析

徐红娟　姜曙千

摘 要：本项目在完成胶北镇10个农村居民点地籍和变更调查的基础上，分析农村居民点土地开发利用潜力，从提高土地利用强度和调整土地利用总结构两方面来研究农村居民点土地利用潜力，研究表明农村居民点具有较大的土地整理潜力。本研究为农村居民点土地整理及城乡建设用地增减挂钩政策提供了理论依据。

关键词：农村居民点； 土地利用结构；土地利用强度；潜力；潜力系数

中图分类号：F301.2文献标识号：A文章编号：1001-4942（2013）09-0150-04

根据国土资源部《关于开展2010年度城镇土地利用现状与潜力调查试点的通知》与《山东省2010年度城镇土地利用现状与潜力调查项目试点实施方案》中的要求，本研究在完成胶州市10个农村居民点地籍调查和变更调查的基础上，以集约、协调和可持续发展为目标约束，以农村居民点土地利用结构、利用强度、质量等级、经济效益等为综合评价指标，对农村居民点开展土地利用现状与潜力研究。其目的是通过开展土地利用现状与潜力调查，摸清农村居民点土地利用现状，总结土地利用开发经验，研究土地利用开发中存在的问题，分析土地开发利用潜力，提出农村居民点土地开发、保护方向，为土地利用总体规划、村镇体系规划等提供决策依据。

农村居民点土地集约利用潜力分析结果可以直观地反映各农村居民点土地利用集约水平的高低，根据分析结果合理增加土地利用面积，提高土地利用率，减少农村宅基地面积，为实施建设用地增减挂钩政策提供理论参考。

1 研究区概况

胶州市胶北镇位于山东半岛南部，地处平原地区，地势平坦，土地肥沃。主要河流有墨水河、小新河、碧沟河等，另有拦河坝多座。全镇面积73 km2，辖46 个行政村，总人口3.2万。研究对象为辖区内的岳头屯、后柏兰、柏兰、北赵家、小沟底、李家、瓦屋庄、于家、袁家和王家10个村庄用地，总面积88.56 hm2。

本地属海洋性气候，年平均气温13.5℃，无霜期120天。2010年，10 个村庄总户数1 612户，总人口5 560人，其中从事工业1 185 人，从事建筑业541人；实现农业总产值7 099 万元，工业总产值17 844万元，农村经济总收入17 685 万元，农民人均纯收入9 493 元。

2 研究方法

农村居民点土地利用潜力来源于土地利用程度低下和利用结构不合理两种潜力。因此提高低度利用土地的利用强度和合理调整土地利用结构，成为居民点土地利用潜力开发的主导方向。

根据农村居民点土地利用潜力开发的主导方向，土地利用潜力评价从两个方向三条途径进行。一个方向和一条途径是以《山东省建设用地集约利用控制标准》中关于农村居民点建设用地控制标准和住宅用地控制标准为依据，以提高建筑容积率为目标，评价与测算农村居民点的土地利用潜力。另一个方向是评价与测算调整土地利用结构所释放的潜力。其中，一条途径是以《山东省建设用地集约利用控制标准》中关于农村居民点建设用地控制标准为依据，以农村宅基地整理为途径，评价与测算农村宅基地整理潜力；另一条途径评价与测算散闲土地整理潜力。最后根据测算潜力计算农村居民点土地利用潜力系数。

2.1 提高土地利用强度的潜力

根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中关于农村居民点建设用地规划控制标准和《山东省建设用地集约利用控制标准》中关于住宅用地控制标准，再参照各农村居民点平均建筑容积率，确定法规允许的容积率标准值为0.5（低目标）和0.8（高目标）。

农村居民点提高土地利用强度潜力评价与测算，以宗地为评价单元，采用面积潜力法，以容积率为标准测算土地利用潜力。测算公式为：

式中：Qc—评价单元土地利用潜力，单位为m2；Q—评价单元现状土地面积，单位为m2；Rc—规划或法规允许的容积率；Fc—评价单元现状容积率；Qz—总潜力，单位为m2。

2.2 调整土地利用结构的潜力

一方面将土地利用结构的调整以《山东省建设用地集约利用控制标准》为依据，从规范户均宅基地用地标准和整理农村居民点散闲土地两个方向来测算农村居民点土地利用结构总潜力。另一方面将农用地中的耕地和园地、空闲地及设施农用地划为散闲土地，这部分土地面积是农村居民点土地整理的横向潜力。

2.2.1 农村居民点宅基地整理潜力 10个农村居民点宅基地总面积434 319.47 m2，占农村居民点用地面积的49.04%。根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中关于农村居民点建设用地规划控制标准，以户均宅基地面积166 m2/户作为农村宅基地整理的标准，10个农村居民点户均宅基地面积均超过标准中的规定。其中李家户均宅基地面积达到350 m2/户，超过标准110.8%；最小的是于家255 m2/户，超过标准53.6%。农村居民点宅基地整理潜力以单个农村居民点为评价单元，对农村居民点宅基地整理潜力进行评价。测算户均农村居民点宅基地整理潜力的公式：