论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施

吴江玲

一、浅析我国近年房价的走势

从2002年开始，我国房地产价格一直处于上升状态。2004年国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了一定控制，但是从2006年开始房价又以比较大的幅度上涨，调控也在2011年达到历史最盛，中央的一系列措施致使一大批房地产商跳水，急于抛售现有成品房，转战其他行业，但依然没能从根本上解决房价上涨过快的问题。到2012年，全国房地产开发投资71804亿元，根据《2012年第四季度及全年房地产市场研究报告》显示，2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。总体来看，在持续实施房地产政策的调控措施下，受刚性需求和改善性需求逐步释放以及利率下调和对首次购房信贷支持力度加大的影响，房地产整体上符合宏观调控的预期方向，全年销售量呈现“前低后升”的态势。这里着重分析一下2012的全国房地产开发和销售情况，并与2013年1-2月的全国房地产情况进行对比。

（一）房地产开发投资完成情况

2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

图1 全国房地产开发投资增速

（二）商品房销售和待售情况

2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。2013年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。

图2 全国商品房销售面积和销售额增速

（三）房地产开发企业到位资金情况

2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。2013年1-2月份，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，国内贷款3938亿元，增长26.4%；利用外资88亿元，下降18.4%；自筹资金7331亿元，增长22.3%；其他资金7570亿元，增长53.5%。在其他资金中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。

图3 全国房地产开发企业到位资金增速

二、我国房地产价格持续上涨的原因分析

（一）土地供应制度是推动房价上涨的内在动力

自1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，成为地方政府预算外收入的主要来源。这促使房地产行业成为地方经济发展的支柱性行业，也成为地方政府见效最快、最明显的一种“载体”之一。房价、地价的上涨有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，地方政府总是希望地价越高越好，而以单一的“价高者得地”为指导方针的“招标拍卖挂牌出让”制度则进一步刺激地价的不断攀升，部分城市土地价格成数倍增长。

（二）刚性需求的增长与住房供应结构的不合理

随着社会经济的发展，人们对居住的要求和需求也日益提高。城镇化速度加快、居民收入水平大幅度提高、人口结构变化等因素是经济发展的三个主要变化。这些变化造成的需求概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。这些需求直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨。在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，僧多粥少的格局造成了房价上涨，而且还是出奇的上涨。国家统计局的权威数据也表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

（三）流动性助推房价上涨

市场流动性有人员流动性和消费流动性。人员流动性大反映人员的工作、生活的不稳定性，因此会减少购房数量；消费流动性大反映市场消费的趋势。大量的资金都用于日常的消费，而购房是长期性的积累。现在中国的现象是人口流动性大，资本和劳动力向中心城市流动，消费集中在几个主要的中心城市，这样必然会使局部房价暴涨从而带动整个房地产业的价格上涨。

（四）物价上升，房产成本也随之上升

首先是直接相关物价上涨导致房产成本上升。新建房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润。这六个环节价格均在上涨，新建房地产价格想降都难。其次是配套设施完善，即住房周边硬件条件的完善也引起成本的上升。城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

三、缓减房价上涨的对策和建议

（一）改革现行的土地收入分配方式

我国政府在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，紧随其后的是房地产价格的上涨，因此要想更好地解决房地产价格的问题，必须打消地方政府依靠房地产行业来满足地方财政收入的想法，改革现有的财政税收体制，重新确认土地收入的分配方式。另外，可以在考核地方政府收入的过程中，加强对房地产土地价格的考核。

（二）实行分区域的住房用地供应政策

在各国的城镇化过程中，大城市的住房需求通常都是处于非平衡的状态，房价也会经历一个上涨的过程，现在北京、上海、广州等一线城市的住房供需矛盾比较突出，房价上涨压力也在加大，所以一线城市应该增加普通商品房的供地面积和比例，减少高档住房所占的比例；同时，二三线城市对出现的住房库存大量积压问题，应当加快消化。针对各地自身的房地产特点制定出相应的政策。

（三）加快中部崛起和西部大开发战略

特大型城市与高房价是亚洲后发国家的特有现象，西方发达国家并不存在，因此，这并非经济发展的规律与结果。亚洲国家经济的发展是依靠集权强势驱动的改革，房价正是政策资源市场价格的体现。只有不同的地区拥有平等的发展权力，才能像美国一样创造出真正造福于民的繁荣经济。

房价问题始于北上广这样的中心城市，过度集中使得资源不够用，这样势必会带来房价上涨，所以，解决房价的有效办法就是加快中心城市以外的地方的发展，吸引更多的人前往中部和西部地方买房。中央应当加快中部崛起和西部大开发，并出台相应政策给予相关城市发展上的优惠和政策上的支持。

（四）合理引导资金流向

房地产经济的发展，对中国经济的发展是中流砥柱，过分强行地抑制房地产经济的发展，势必会影响我国整个宏观经济的发展。适当转移资金流，向基础设施建设，教育投资和科技创新支持方面倾斜。

（五）尽快编制和公布住房建设规划

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。对于房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（六）完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。政府应进一步扩大廉租住房的覆盖面，适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”；进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发大力发展租赁住房，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，英、美等国均在30%左右可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

（七）强化资金监控力度，完善信息监控体系

房价上涨是一个正常的现象，而我们所面临的问题是在房价上涨过快的同时如何抑制房价上涨。政府一方面要加强监控措施，如地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，同时完善房地产市场信息披露制度，这样可以在一定程度上抑制房产泡沫的出现；另一方面应加强市场监控。市场规范和信息公开透明有利于市场主体形成合理预期，避免盲目投资和消费。建议各相关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享，建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息。

（八）扩大房产税试点的范围

限购政策对抑制投资性需求和缓解短期的供需矛盾是有一定积极作用的，坚持限购政策，推进房产税实行。房产税的推进，一方面使得地方财政收入稳定发展，使其脱离土地财政制度的依赖，另一方面可以充分发挥税收杠杆调节经济的职能，使得房地产健康有序地发展。

（作者单位：东北大学秦皇岛分校）

责任编辑：张莉莉