陶红兵 冬天有多远？

2008年和2011年，对房地产行业而言似乎是两个冬天。那时许多开发商减少拿地、降价回款，代理商裁员、二手经纪关店，流行的口号是“少拿地、快卖房、慢开发、现金为王”。那时我却对市场保持乐观，相信只要增长预期在、市场需求在，房地产被行政调控打压后的复苏就会很快到来。2008年，我在思源经纪任总经理，主持了思源的第一轮扩张，半年内开设了8个分支机构，为其后的全国化发展和两年后的上市拉开序幕。2011年底，我发起成立高策机构，很多朋友都为高策担心，觉得时机不好，有业内知名大佬善意提醒我节奏要慢。一年多来，高策成立了22个分支机构，同时操作100多个项目，赶上了今年市场复苏的机遇。

而今年，大家似乎觉得房地产又将迎来新一季火爆，都为“苦尽甘来”而欢呼雀跃，我却对这个看起来的“盛市”充满了担忧。

数据显示，2013年上半年GDP增长7.6%。似乎还说得过去。然而，官方数据果真可靠？经济之窘仅此而已？

2013年上半年，规模以上工业增加值增长9.3%，发电量增长4.4%，进出口同比增速8.9%……这些统计数据稍加琢磨便似乎不那么对味了。

根据过去若干年的规律系数，规模以上工业增加值的增长率与GDP的比率大约是10比7，也就是说根据公布的工业增长率推算，2013年上半年的GDP应为6.5%，而非7.6%。

远远落在GDP后面的发电量增长率还不是最难看的数字。一季度铁路货运量下降1.1%，4月份下降6.5%；1～7月份煤炭产量下降3.5%、销量下降3.9%……一个以煤炭作为主要能源的国家，能源产销量的下降是如何匹配GDP增长的？今年有什么新能源大幅增长了吗？第三产业占比有重大提升吗？

过去二十来年习惯了外贸两位数增长率，已经很难面对8.9%的上半年增长率。如果分季度看会更疑惑：一季度13.5%，二季度4.3%。再看二季度的數据：4月份14%，5月份0.3%，6月份-2%。回忆起4月份热闹过好一阵的虚假贸易新闻，这诡异的变化找到了原因。中国主要贸易出口目的地国接连公布从中国进口增长为负。仅仅两个月，两位数的增长水分便被“挤”成了负数。即使这样，也难以相信所有的水分都挤干净了。

整体经济形势直接影响着房地产市场的终端购买力。我不认为现在宏观经济是增长减缓，而是经济衰退。我们不是在稳增长或保增长，而是要防衰退。当大多数实体经济都挣扎在亏损边缘的时候，会影响到千千万万普通人的收入水平和收入稳定性，进而影响他们对于房产消费的当前购买力以及未来购买预期。一旦人们被普遍的消极预期所笼罩，那么房地产市场就会由增长迅速转为衰退。这对于政府来说，不仅想要依靠房地产拉动经济的算盘打不成，而且考虑到房地产之于中国经济短期内无法改变的支柱地位，以及其对于上下游数十个行业的拉动作用，房地产发展趋势的转向还会让中国经济雪上加霜。

当宏观经济处在高速增长期的时候，政府对房地产所有的行政调控打压都会被市场的力量打破。但如果经济处在衰退期，无论政府如何力挺房地产，市场都会用脚投票。这，才是真正的冬天。

近一段时期出现的房地产市场的火爆之势，是一个特殊时期各种影响因素的综合反应。这其中包括前两年各种限购、限贷、限价等宏观调控政策导致的需求积压，包括媒体对于市场看涨的舆论预期，包括新一届政府绝口不提加强调控的官方态度……即使现阶段的宏观经济形势如此扑朔迷离，我对于中国房地产行业的长远发展仍旧看好。我一直认为，中国房地产仍旧有超过十年的高速发展期。但土地红利已经不复存在，粗放式的发展模式已无法继续，过去的十年将无法复制。未来十年的机会属于那些在管理上精细、在服务上用心、在品质上有追求的行业精英企业。

或许收起苦尽甘来的盲目乐观，始终以临危的心态，谨慎、淡定地面对波动，才会扛过一个可能会不期而至的真正冬天。