“金九银十”房企推盘“有心无力”

虽然今年上半年宅地出现密集出让，但是基于大部分房企开发能力及周转率的影响，多数项目仍将在明年之后才能逐渐面市，因此供应不足的局面仍将持续至今年底，到明年初或将出现转折。

从预计开盘项目特征来看，9月预计入市的纯新盘占比有所提升，一方面是由于“限价令”影响对其相比老项目后期较小，另一方面则是受到房价高企的吸引。由于近年来房价变动情况受政策影响较大，在未来政策方向未知的前提下，房企纷纷选择高周转作为企业发展战略，部分去年下半年甚至今年初出让的地块项目也纷纷加快开发及入市节奏。

目前北京住宅市場价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段，受到限价令的影响，项目取证价格已经受到控制，但是基于市场需求较大，各区域均出现供需倒挂的影响，项目实际价格仍处于一路攀升状态。这其中，捆绑精装合同则成为了一条新的路径。这种操作方式虽然不一定违规，但是毕竟与政府控制房价的意图相背离，因此房企在执行过程当中也多较为谨慎，部分项目甚至到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。而对于购房者而言，供需的巨大缺口使得能够“抢到”一套合适房源都已成为奢求，对于价格的关注度反而降低。

从已公布预售价格的“金九银十”入市项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价3.9万元/平方米，而其一期最后一次开盘价则为3万元/平方米；另外位于房山区的长阳光合作用此次报价1.88万元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米；涨势最为凶猛的当属润泽公馆项目，其去年9月的开盘价还仅为2.6万元/平方米，今年9月的报价则已飙升至4万元/平方米。

房价如此上涨的动力，一方面是源自需求市场的追捧，供需严重倒挂的现象使得目前市场中再次出现“一房难求”的现象，购房者“追涨”的心理日益明显；另一方面则是基于地价成本的高企。

从近期成交的朝阳孙河及亦庄宅地情况来看，虽然溢价率受到限制，但是基于配建保障性住房的附加条件，使得商品住宅部分的楼面价仍然居高不下，甚至直追目前区域住宅均价。受制于土地成本的影响，未来这些项目售价必将不断再创新高，而这些高价地对于周边区域市场的影响，则是从土地成交那一刻即开始的。