试论如何加强房产测量和质量检查工作

张辉

【摘 要】房产测量作为一种法定测量，它的测量成果经房地产管理部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。在当前的房地产销售模式下，多数开发商以房屋的建筑面积作为计价依据，房产测量的房屋面积计算结果与开发商、广大购房户的切身利益密切相关，因此，房产测量的结果，直接关系到产权登记质量，关系到产权各方的利益。质量检查是房产测量工作中的一个重要环节，质量检查工作的好坏，直接关系到最终房产测量成果的质量。本文介绍了房产测量工作流程及工作内容，提出房产测量工作中质量检查的重点和质量检查的方法。

【关键词】房产测量；质量检查

1.房产测量的意义

2000年2月，国家质量技术监督局发布了《房产测量规范》（17986-2000）（以下简称《规范》）。在《规范》中，提出了质量检查的基本要求，规定了检查验收的项目及内容。

首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

2.房产测量的基本工作流程

（1）接受房产测量案件的申请，并对申请方提供的资料进行审查。

（2）测量前的准备工作。通过阅读分析申请方提供的资料，了解作业项目的基本位置和基本情况，制定测量方案，检查仪器设备。同时，与申请方预约测量时间，通知申请方做好各项准备工作。

（3）外业测量。利用GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。

（4）进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。

（5）进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。

（6）出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。

3.房产测量的工作内容

在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容：

3.1房产分丘图测量与制图

房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用GPSRTK 技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标；然后利用电子全站仪测设界址点房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。内业采用CASS 等专用绘图软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。

3.2房产调查及房产分户图测量与制图

房产调查和房产分户图测量一般同时进行。房产调查主要调查房屋的产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等内容，填写房产调查表。房产分户图测量一般利用手持激光测距仪对房屋逐层逐间实测，绘制出房屋测量草图并记录测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。

3.3房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊

对于私房和工业用房，一般仅需要计算出房屋的总建筑面积.而对于开发商开发建设的商品房，除了计算出房屋总建筑面积外，还要进行公用面积的分摊计算，计算出各功能区的公用面积分摊系数以及房屋内各户室的建筑面积，供各购房户办理分户房屋所有权证时使用。

4.房产测量质量检查的重点及方法

房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。

4.1房产分丘图测量

房产分丘图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产分丘图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物间的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。然后内业检查房地产编号是否准确，丘号幢号的编排与已有房屋是否有重复，各种注记数据的位置是否恰当。再次将新测的房产分丘图与原有的房产分丘图作比较，检查是否有已拆除房屋，以免产权登记时重复登记；最后将分丘界线与土地使用权证的土地权属界线进行比对，判断该房屋是否在土地界线内，以保证房屋所有权人与土地使用权人的一致。

4.2房产调查和房产分户图测量

对于房产调查，主要检查房产调查表房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况信息是否漏填，与现场状况是否一致。对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始测量数据是否正确、有无漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量（含墙厚）之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少于10%。

4.3房产分户图的绘制、房屋建筑面积计算和公用面积分摊

房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

目前多数房产测绘部门都购置了各种专用房产分户图绘图及面积计算软件，利用计算机绘制房产分户图并进行房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊。因此，首先应对绘制好的房产分户图进行检查，检查各边长是否与实测边长相符，户室、楼梯、走廊、设备房等是否有漏绘，户与户之间、户与公用部位之间的权属界线是否正确。其次检查功能区的设置是否合理，墙厚的设置是否正确。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的分摊定义是否符合《规范》的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确。

5.结束语

为了进一步加强房地产产权产籍管理，各地房产管理部门正在建立房地产地理信息系统，房产测量成果将是建立这一系统的重要基础数据，这就要求房产测量部门进一步加强房产测绘质量管理，制定出完善的内部房产测量作业规程和测绘产品质量检查实施细则。同时，进一步提高房产测量从业人员的业务素质和职业道德素质。只有这样才能确保房产测量成果的质量，为房产管理部门、开发商和广大购房户提供合格的房产测量成果。