“金九银十”商业地产频现“售后包租”

“售后包租”阴霾多年不散。“金九银十”来袭，商业地产项目此类手法频现。

“金九银十”向来被认为是住宅项目销售的良好时机。自从住宅开发商纷纷转型开发商业地产项目之后，“金九银十”的概念也被蔓延到商业地产领域。

为抢夺“金九银十”大餐，诸多开发企业近来纷纷推出众多项目，这其中，也包括为投资者提供的众多商业地产项目。中国最大商业地产服务机构RET睿意德最新调研发现，近些年在海景房、度假式酒店、产权式公寓等类别项目上红火过一阵子的“售后包租”手法，随着商铺项目的入市而更多地出现。商业地产项目成此类手法“重灾区”。

就此，RET睿意德高级董事王玉珂指出，“相较住宅，商业项目对于资金的需求压力更大。若未找寻到合适的盈利模式，商业项目对于资金的需求会逼迫部分开发企业采用‘售后包租’手法，而这是在用投资人的钱透支未来。”

“金九银十” 可售商业比例大增

据RET睿意德统计，二三线城市在今年“金九银十”期间推出的可售型物业中，商业物业占比将近20%，往年该比例维持在10%左右。一些三线城市推出的商业物业甚至远远超过了这个比例。以昆山为例，“金九银十”期间，可售型商业物业项目占同期推出的可售型物业项目数量的58.8%。

许多大牌开发企业，都铆足劲要在“金九银十”冲击2013年的收成。从之前披露的上半年业绩报表来看，一些企业“时间过半、任务却未过半”，比如恒大和富力地产；一些如越秀等企业则在中报后提高了年度销售目标。为了完成预定销售目标，这些企业必须抓住今年的最后机会，王玉珂如是介绍说。

王玉珂指出，悬而未决的房产税以及房地产长效调控机制，让企业感觉市场上方始终悬挂着达摩克利斯之剑而不得不时刻有着危机感。不少企业预计今年年底或者明年年初政策信息将明朗化。以该时间点向前推算，2013年“金九银十”阶段或许是“走量出货”的最佳时机，甚至有可能是最后时机。以上这些因素综合在一起，让今年开发商迎接“金九银十”的策略变得更加激进。

“售后包租”阴霾不散

据RET睿意德调研发现，目前，出现在商铺领域的“售后包租”手法与之前在其他物业类别上出现得如出一辙。

“京津冀地区家居市场唯一产权商铺，限量发售，开发商托管包租40年，8年回本32年净赚，收益率500%以上”，京郊某商铺就打出了这样的促销用语，仔细体会，它已经具有产权商铺、承诺回报、售后托管等“售后包租”的特质。

目前市场上出现的“售后包租”往往有多种说法，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引投资人。

但是，美好的未来往往不能“如约而至”。王玉珂指出，商业项目需要养商，项目因经营好坏可以出现租金上涨或下浮两种情况，“若承诺售后马上就可用租金为投资人提供回报，这明显是在不确定的未来再给投资人确定的承诺。”

而且，由于风险高，国家对“售后包租”可谓三令五申。早在2001年，原建设部按照住建部《商品房销售管理办法》第十一条就有规定；2006年，在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

最高人民法院还曾于2011年1月4日起施行《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，指出“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

“售后包租”与“带租约销售”大不同

目前，国内商业地产因缺乏资金退出渠道，不免出现资金压力。随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注。

因此，市场上必然会出现不少销售型商业。王玉珂指出，对于投资人而言，选择商业物业时，并非一定要望“租”止步。原因在于，与风险较高的“售后包租”型商铺相比，随着开发、运营机构回归理性，市场上正在出现一定投资人可以选择“带租约销售”型商铺。两者看似相同，实则具有很大差异，消费者可从销售节点、回报承诺等方面进行鉴别：

“首先，从销售节点上看，‘售后包租’手法多在商铺开业之前，或者商铺建好之前，也无入住租户的明确计划；而‘带租约销售’的商铺多是已经开业，已经拥有入住租户；第二，为吸引较为盲目的投资人，‘售后包租’多承诺让人惊艳的固定回报，让人们简单计算就可得出回本时间；而‘带租约销售’项目往往不会承诺固定回报，而是用现实的租金为投资人算账或者预估。”王玉珂如是说。