【我国房地产调控政策效果浅析】

【我国房地产调控政策效果浅析】

一、我国房地产行业发展现状

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济进步，发挥了重要的作用。同时，中国房地产业的快速发展，也带来了一些亟待解决的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大，尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳、健康发展，国家近几年来出台了一系列调控政策，不断加大对房地产市场的管控力度，努力寻求房地产行业的理性增长途径，尤其是2012年以来，房地产调控政策力度持续加大，也取得了一定成效。

2012年10月，我国绝大多数重点城市的住房供应量环比大幅下降，平均跌幅达38%，武汉、北京、上海和南京等城市跌幅均超过50%，而即便与上年同期相比，重点城市的供应量平均也缩减了14%。成交量方面，重点城市成交量环比平均仅微涨了1%，其中杭州更是下跌了39%，仅广州和深圳成交相对较好，之前外界普遍期望的“金九银十”彻底落空，9、10月份市场交易量与之前6月的高点相比相去甚远，但无论从交易绝对量来看，还是从市场需求热度来看，当前各地市场环境仍然明显好于上年，房地产市场发展逐渐趋于理性。

首先，从供应方角度看，在国家调控力度持续加大的形势下，2012年下半年以来以品牌开发商为代表的企业，在价格策略的运用方面明显开始趋于保守，大多数企业都开始面临利润率的问题，适当追回项目利润已经成为绝大多数房地产企业的短期目标。

其次，从需求方角度看，在大多数城市，认为新开盘项目“应当”继续保持在2011年至2012年上半年价格水平的消费者，依然占了多数；由于中央对房地产调控的口风始终没有软化，最具风向标意义的限购政策也还没有松动，短期之内消费者对于房价回涨存有比较显著的抵触心理。

综合以上两方面因素，正是由于下半年以来市场供求两端在价格问题上再度产生分歧，因此，2012年最后两个月的市场将大致延续当前的博弈局面，交易量会维持在9、10月份相当的水平，而房价回涨由于缺乏需求端的有效支撑将相对乏力。

二、我国房地产行业的运行特点

一是产业关联度高。房地产行业的产业链条长，与建筑、施工、建材、钢铁、水泥、银行等诸多行业具有高度关联性，与国民经济的快速发展有着重要联系。二是受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。为保持房地产市场的健康稳定发展，政府综合运用土地管理、信贷政策、财政税收、限价限量等多种方式对房地产市场进行宏观调控，以形成理性、有序、符合市场运行规律，并与我国整体经济水平和居民消费能力相适应的房地产发展框架。三是资金密集。房地产开发的一次性投资额度大，包括房地产项目开发需要购置土地、施工、安装、宣传等一系列费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的要求，否则极易在项目途中导致资金链断裂而形成风险。四是项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2～3 年，开发程序比较复杂，资金周转率较低。这就要求前期在项目的选择、施工设计、可行性研究等环节进行充分的论证，拟定清晰、明确、合理的项目实施方案，为项目的最终达成奠定基础。五是业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、消费特征、市场环境、资金偏好等具有密切的联系，脱离地域特征的项目建设很难具备真实、持续的市场竞争力。

三、我国房地产行业宏观调控政策分析

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场供需总量、供需结构平衡，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控：房地产宏观政策调控，是从经济角度，运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束；房地产宏观战略调控，是从法律和行政角度，对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。

针对房地产市场发展现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是各部委单独出台各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条”，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。2011年1月26日国务院常务会议上，温家宝总理研究部署进一步做好房地产市场调控工作：一是进一步落实地方政府责任；二是加大保障性安居工程建设力度；三是调整完善相关税收政策，加强税收征管；四是强化差别化住房信贷政策；五是严格住房用地供应管理；六是合理引导住房需求；七是落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八是坚持和强化舆论引导。这些措施被称为“新国八条”。从3月份，国家统计局发布的数据来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。1～2月份全国房地产开发投资4 250亿元，同比增长35.2%；全国房地产开发企业房屋施工面积291 473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19 083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6 952万平方米，增长13.9%。1～2月份，全国商品房销售面积8 143万平方米，同比增长13.8%；2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。总体来看，房地产开发投资增长依然较快，但销售增速有所放缓。

四、我国宏观调控政策存在的问题

（一）房地产宏观调控政策失灵问题。首先，宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一定的时间，包括问题的发现、调控政策的制定、实施，而市场的易变性、波动性会使得政策无法及时、有效的被执行，形成滞后性。其次，宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场，解决短期经济问题，而房地产市场是区域性较强的市场，易造成部分区域适应性差。第三，宏观调控政策执行不力。在政策执行过程中，部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等，都可能导致国家房地产调控政策成为“一纸空文”。地方政府普遍认为宏观调控是中央考虑的，落后需要发展是地方的责任，房地产业作为地方的支柱产业发展好了是政策发挥了效用，出现风险则由中央承担。这种高收益与低成本成了地方政府快速发展房地产业的原动力，使房地产宏观调控很大程度上流于形式。

（二）房地产宏观调控失效问题。一是，宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中，会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣，造成投资回报远大于经济性惩罚，致使政策经济性约束性失效。二是，宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策，皆是针对某个具体问题或现象。三是，宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

（三）房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。然而，在我国对房地产最为重要的金融、房地产企业、土地、地方政府等多个环节脱节，在日常运行中各自为政。显然，当出现危机时，仅靠一家单位牵头或由几家单位联合发文、出通知来调控房地产市场，效果不佳。

（四）调控政策传导机制存在的问题。一是对购房者的效应。房地产调控政策一直未伤及“房地产投机”的肋骨，抑制住宅需求增长的政策如二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“二税齐征” 的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上。央行连续加息的目的之一是抑制投机性的购房需求，但对资金实力雄厚的投机者而言，与买卖差价所带来的丰厚利润相比，加息根本不足以抑制他们投机房产的热情。对于自住性购房需求的购房者而言，由于房子是必需生活消费品，利息再高也不得不买房。因此，加息不仅没有抑制投机性购房需求，却进一步加重了自住性购房需求者的资金负担。二是对房地产开发商的效应。利率的调整将会引起房地产开发企业的融资成本等财务成本的增加。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。因此调控手段对不同区域的开发商会产生不同的效果。对于房地产泡沫严重的发达地区来说，房地产业的高额利润，使得利率的调整对其房地产商效果甚微。

五、增强我国房地产市场调控政策有效性的措施和建议

（一）完善住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策，为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源困境。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给，并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

（二）增加住房用地供应。我国紧缩住房土地供应是导致近几年房价高涨的一大因素。因此，为减轻城市住房的供需矛盾，应适度放开土地供应，由“从严紧缩”改为“有限制地放开”。这就需要对我国当前的土地供应计划进行一定的调整，比如今后在土地供应计划中，将各类用地供给的计划分开，单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划房屋拆迁面积的基础上，制定住房用地的供给计划。这样，一方面可减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面可保证住房用地的供求基本平衡。尤其应增加经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的土地供应，减少对高档住宅和商业房产的土地供应，这样才能从源头上解决普通住宅供不应求导致房价高涨的局面。

（三）进一步释放二手房源。在调整住房结构中，不仅要新增房屋，还要进一步释放二手房源，这是当前抑制房价见效最快的措施。我国目前对二手房交易课以重税，加重了二手房的交易成本，阻碍了二手房的顺利流通。因此，在当前住房供应紧缺的情况下，急需降低二手房交易中的税负，以便增加二手房在市场中的投放量， 进一步增加住房供应。这样不仅有利于调整整个住房的供给结构，而且有利于住房梯度结构的形成。

（四）调动地方政府落实调控政策的积极性。一是改革地方官员的政绩考核制度，弱化GDP 增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

（承德银行股份有限公司课题组）