贵阳“鬼城”：三四线城市样板间

□ 叶　檀

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贵阳“鬼城”：三四线城市样板间

急于造城的贵阳市，在其政府的推动下，正成为政府主导财政、旁者观察三、四线城市房产市场风险的“样板间”。

□ 叶檀

以一年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”，贵阳市政府在下一招险棋。

贵阳正在追赶鄂尔多斯。

开发商不是在造楼，而在造城，他们才是城镇化的急先锋。舞台背后，政府才是贵阳楼市的真正推动者。贵阳是政府主导土地财政的极致样本。

贵阳在房地产市场赫赫有名，并非房价高，而是楼盘与胆子一样大，因此贵阳成为观察三、四线城市房地产市场风险的“样板间”。

号称“中国第一大盘”的花果园，是贵阳大盘曾经的代表，体量1830万平方米，规划入住35万人口，平均每人拥有的面积达到52.3平方米。而现在，中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园，预计总投资400亿元人民币。贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里，总建筑面积约1420万平方米，预计总投资600亿元。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，建筑规模超过1000万平方米的楼盘有4个。

贵阳大盘众多，模式不同。国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念，西南国际商贸城打的是商业旺角的概念，而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施，数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。

以一年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”，贵阳市政府在下一招险棋。

虽然在省内具有无可比拟的优势，但贵阳对外吸引力较弱，目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。2011年底贵阳常住人口439万人，占全省人口总数的12.65%，是贵州全省9个市（州）中人口占全省比重提高较多的一个。截至2012年末，贵阳市常住人口为445.17万人，比上年增长1.33%，增长近6万人，十年仅增长60万，远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。

在当地，购房入户政策的激励不足以产生类似于2003年上海蓝印户口同样的威力。当时上海吸引的是全国，尤其是华东地区的购房群体，由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策。而贵阳购房入户吸引的是省内人口，对外地尚缺乏吸引力。不要说贵阳，就是更大的城市天津，由于毗邻北京，尺度颇大的购房入户政策也难以消化大批房地产供应量。

贵阳或者增加本地吸引力，如海南一样让全国投资者把贵阳当作消闲投资房产圣地，或者动用行政力量让更多的贵州人进入贵阳，但这些人如果没有足够的资金，将成为城市中不具备投资能力的无效购买群体。

大量推地，可以反映贵阳财政压力之大。从数据看，贵阳的土地出让收入之高，对土地收入、租费依赖之严重，与其它地方如出一辙。

根据贵阳市财政局的数据，2011年贵阳市本级税收收入为52.2420亿元，为预算的100.27%，比上年增长23.15%。作为大头的增值税为4.4095亿元，同经增长11.62%；营业税完成13.8458万元，同比增长21.29%；企业所得税完成9.8515万元，同比增长17.65%；非税收入完成14.9613亿元，同比增长101%。以土地出让金为主的基金预算收入69.4447万元，基金预算结余117069万元。政府基金收入既超过了税收收入，也超过了一般预算收入，成为地方财政的顶梁柱。

贵阳对外吸引力较弱，目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。图/CFP

与其他城市相比，考虑到土地出让的数量，贵阳的土地溢价并不高。去年挂牌出让的熟地与2005年相比，维持在每平方米1750元左右，没有大幅上涨。贵阳之所以还能够建成大量的基础设施、楼堂馆所，与地方政府公共设施、面子工程、新兴产业的外包相关。

以中天城投的未来方舟项目为例，虽然得到了5000多亩土地，拿地成本却只有100万元/亩，较一般开发商在当地拿地价略低，但中天城投所建设的主题公园、海洋馆、博物馆等，建立城市中轴线与地标建筑，早已超过了开发商的职责范围，而是代行地方政府之责。而地方政府的回报很明确，低价地，政策绿灯。

再如西南国际商贸城，竟肩负着把所在区贵阳观山湖区建成贵州省商贸中心的重任。不仅如此，7月3日，贵阳市的微型企业创业孵化基地、观山湖区SYB创业培训基地落户于该商贸城，落户的小微企业可以享受系列优惠，省市领导出席昭示规格之高。

可以看到，不仅金融、地方财政与房地产业绑定，文化旅游、产业创新、商业运输均与房地产密不可分。房地产已经全方位渗透到中国经济中，渗透到城镇化的进程中。这就是现实，中国经济两只手，一只是政府，一只是开发商。

其它地方大同小异，吸纳不了资金人口者成为鄂尔多斯第二，幸运者则成为上海第二。

最后说一段小插曲。贵阳当地的朋友表示，不会去买超级大盘，而会去买精致的小盘。原因很简单，“如果35万人里面大部分人傍晚一起做饭、一起洗澡，水能供应得上吗？如果一起上班，道路能保障吗？万一失火了，消防车进得来吗？”

缺乏人性关怀，为贵阳造城的这场宏大“叙事”做了一个不可忽视的注脚。

（作者为著名财经评论员）