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贵阳“鬼城”:三四线城市样板间

2013-04-02

民生周刊 2013年21期
关键词:商贸城样板间鬼城

□ 叶 檀

封面报道cover story

贵阳“鬼城”:三四线城市样板间

急于造城的贵阳市,在其政府的推动下,正成为政府主导财政、旁者观察三、四线城市房产市场风险的“样板间”。

□ 叶檀

以一年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”,贵阳市政府在下一招险棋。

贵阳正在追赶鄂尔多斯。

开发商不是在造楼,而在造城,他们才是城镇化的急先锋。舞台背后,政府才是贵阳楼市的真正推动者。贵阳是政府主导土地财政的极致样本。

贵阳在房地产市场赫赫有名,并非房价高,而是楼盘与胆子一样大,因此贵阳成为观察三、四线城市房地产市场风险的“样板间”。

号称“中国第一大盘”的花果园,是贵阳大盘曾经的代表,体量1830万平方米,规划入住35万人口,平均每人拥有的面积达到52.3平方米。而现在,中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园,预计总投资400亿元人民币。贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里,总建筑面积约1420万平方米,预计总投资600亿元。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,建筑规模超过1000万平方米的楼盘有4个。

贵阳大盘众多,模式不同。国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念,西南国际商贸城打的是商业旺角的概念,而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施,数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。

以一年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”,贵阳市政府在下一招险棋。

虽然在省内具有无可比拟的优势,但贵阳对外吸引力较弱,目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。2011年底贵阳常住人口439万人,占全省人口总数的12.65%,是贵州全省9个市(州)中人口占全省比重提高较多的一个。截至2012年末,贵阳市常住人口为445.17万人,比上年增长1.33%,增长近6万人,十年仅增长60万,远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。

在当地,购房入户政策的激励不足以产生类似于2003年上海蓝印户口同样的威力。当时上海吸引的是全国,尤其是华东地区的购房群体,由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策。而贵阳购房入户吸引的是省内人口,对外地尚缺乏吸引力。不要说贵阳,就是更大的城市天津,由于毗邻北京,尺度颇大的购房入户政策也难以消化大批房地产供应量。

贵阳或者增加本地吸引力,如海南一样让全国投资者把贵阳当作消闲投资房产圣地,或者动用行政力量让更多的贵州人进入贵阳,但这些人如果没有足够的资金,将成为城市中不具备投资能力的无效购买群体。

大量推地,可以反映贵阳财政压力之大。从数据看,贵阳的土地出让收入之高,对土地收入、租费依赖之严重,与其它地方如出一辙。

根据贵阳市财政局的数据,2011年贵阳市本级税收收入为52.2420亿元,为预算的100.27%,比上年增长23.15%。作为大头的增值税为4.4095亿元,同经增长11.62%;营业税完成13.8458万元,同比增长21.29%;企业所得税完成9.8515万元,同比增长17.65%;非税收入完成14.9613亿元,同比增长101%。以土地出让金为主的基金预算收入69.4447万元,基金预算结余117069万元。政府基金收入既超过了税收收入,也超过了一般预算收入,成为地方财政的顶梁柱。

贵阳对外吸引力较弱,目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。图/CFP

与其他城市相比,考虑到土地出让的数量,贵阳的土地溢价并不高。去年挂牌出让的熟地与2005年相比,维持在每平方米1750元左右,没有大幅上涨。贵阳之所以还能够建成大量的基础设施、楼堂馆所,与地方政府公共设施、面子工程、新兴产业的外包相关。

以中天城投的未来方舟项目为例,虽然得到了5000多亩土地,拿地成本却只有100万元/亩,较一般开发商在当地拿地价略低,但中天城投所建设的主题公园、海洋馆、博物馆等,建立城市中轴线与地标建筑,早已超过了开发商的职责范围,而是代行地方政府之责。而地方政府的回报很明确,低价地,政策绿灯。

再如西南国际商贸城,竟肩负着把所在区贵阳观山湖区建成贵州省商贸中心的重任。不仅如此,7月3日,贵阳市的微型企业创业孵化基地、观山湖区SYB创业培训基地落户于该商贸城,落户的小微企业可以享受系列优惠,省市领导出席昭示规格之高。

可以看到,不仅金融、地方财政与房地产业绑定,文化旅游、产业创新、商业运输均与房地产密不可分。房地产已经全方位渗透到中国经济中,渗透到城镇化的进程中。这就是现实,中国经济两只手,一只是政府,一只是开发商。

其它地方大同小异,吸纳不了资金人口者成为鄂尔多斯第二,幸运者则成为上海第二。

最后说一段小插曲。贵阳当地的朋友表示,不会去买超级大盘,而会去买精致的小盘。原因很简单,“如果35万人里面大部分人傍晚一起做饭、一起洗澡,水能供应得上吗?如果一起上班,道路能保障吗?万一失火了,消防车进得来吗?”

缺乏人性关怀,为贵阳造城的这场宏大“叙事”做了一个不可忽视的注脚。

(作者为著名财经评论员)

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