“鬼城”背后的钱荒机理

□ 特约记者　徐　斌

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“鬼城”背后的钱荒机理

工资缓发，债台高筑，从京津新城到辽宁营口，“鬼城”魅影正逐渐向三、四线城市蔓延。6月份爆发的银行间资金拆借危机，更是将“鬼城”背后的运作机理暴露无遗。

□ 特约记者徐斌

银行间因闹资金危机而风声鹤唳之际，风光多年的鄂尔多斯也快撑不下去了。

这个连续近十年经济增速全国第一、人均GDP一度超越香港的城市，如今的财政债务已经高达千亿元。当地公务员工资开始缓发，地方政府拖欠企业的项目款很多还没有还上。而这背后的吞金巨兽，正是那个早已闻名全球的“鬼城”——康巴什新城。

早在2010年前后，康巴什“鬼城”就因媒体报道而饱受社会关注。如今，放眼全国，从温州、常州、广州、惠州、贵阳、昆明、十堰、营口到一些小县城，“鬼城”不但没有绝迹，反而有继续强劲生长之势。

作为房地产异化成投资工具后长出来的毒瘤，“鬼城”的巨大破坏力正在鄂尔多斯显现。而中国银行间2013年6月前后爆发的资金危机，其背后也闪现着“鬼城”的魅影。

“鬼城”们的最大“赞助商”，正是此次资金危机的直接推手——影子银行。

鬼城运动如火如荼

2013年1月，中国房产信息集团发布了一份城市房地产市场风险排名报告，排名前五十的城市中，三四线城市“一统江山”。报告将酒泉市列为房地产风险最大的城市，但人们印象最深的仍是报告中排名第四的康巴什新城。

2003年开始兴建的康巴什新城，耗资50多亿元，面积达32平方公里，计划居住人口100万，如今却成了一座无人居住的“鬼城”。事实上，“鬼城”康巴什也受到了境外媒体的关注。卡塔尔的“半岛电视台”曾在2012年11月报道了这个位于内蒙荒漠中的空城；美国《时代》杂志随后在2013年4月派记者走访了康巴什，并拍下了许多空空荡荡的街景照片。

然而，康巴什新城并非孤本，“鬼城”早已在全国各地生根发芽。

某外媒记者曾如此描述云南呈贡新城：“13座美伦美奂的地方政府大楼，每座都铺着大理石砖；一所配备室内泳池的高中，两所占地宽广的当地主要高校；崭新的高层公寓楼排排耸立，簇新的窗户在亚热带的阳光下十分耀眼。唯一的缺点是此刻的呈贡几乎是一座空城。宽阔的马路上不见车辆，银行支行里没有客户，市镇办公楼的门厅里堆积了一地落叶。”

官方资料显示，2003年5月，云南省委、省政府作出建设现代新昆明的决定。昆明市委、市政府则把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动，2003年完成了总体规划，2005年进入了真金白银的投入阶段。

按照最初的规划，呈贡新区的核心建设面积为160平方公里，城市建设用地107平方公里，2020年规划人口达到95万。2008年，云南省委、省政府对呈贡新城建设做了重大调整，整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入了新城建设范围，即呈贡461平方公里范围内的土地上都要盖上高楼、铺上公路。

在河南，郑东新区远景概念规划范围达150平方公里，西起原“107”国道，东至“京珠”高速公路，北起“连霍”高速公路，南至机场快速路，分六大功能区。

空置率居高不下的京津新城，成为一线城市“鬼城”的代表。图/CFP

受资金链紧张影响，地产商以及地方融资平台公司极力想要突破资金困局；同时，受困于信贷额度管制的银行业也图谋利润增长，双方因此一拍即合。

有消息称，这是由日本设计师黑川纪章一手策划的一大城市政绩形象工程。整个工程下来，花费近2000亿元。据2010年11月河南媒体报道，郑东新区商住房空置率最高，房屋空置率达90%。

京津新城，位于北京东南120公里，天津市区往北50公里外，是一片五六年前还不为人知的“荒郊野地”。2006年，它以“京津新城”的名义，获国务院批准为天津市宝坻区郊外的一座生态卫星城，规划面积达258平方公里。2010年以来，这座号称已经拥有亚洲最大规模的别墅区、温泉城和超大型五星酒店的“新城”，因人烟稀少、房屋空置，俨然成为“空城”的代名词和“伪城市化”的标本。新城的标志性建筑——拥有700多个房间的凯悦大酒店即使在旺季入住率也不超过15%；周围的上千栋别墅门庭斑驳，空置率超过九成。

上海松江新城算是最阔气的“鬼城”， 汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。2011年新房价格，已普遍超过5万元/平方米，把自住客挤得所剩无几，成了不折不扣的“豪宅空城”。

除上述一线城市外，“鬼城”的阴影已蔓延至三四线城市。其中最有代表性的，是辽宁营口和江苏常州。

地处渤海之滨的三线城市营口，出现了房子滞销严重的情况。尽管开发商大力低价促销，政府逆调控出台各种救市政策，却依然无法改变现状。据媒体今年年初报道，营口市一些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；正在开发的辽宁（营口）沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目已经停工；不少买了房的业主甚至选择“挥泪甩卖”。因为缺乏规模产业做支撑，其房地产无法吸纳足够的购房者，最后演变为“鬼城”。

房地产信托新增规模对比（单位：亿元）

资料来源：用益信托工作室

房地产余额及在信托资金中的占比（单位：亿元）

在2011年第三季度的高峰以后，中国房地产信托的余额基本持平，在信托中的占比有所下降，表明风险略有释放，但2013年将迎来兑付高峰。

由于新建住宅空置率过高，常州也被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。统计数据显示，截至2012年12月底，常州全市商品房库存量达1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

影子银行是最大赞助商

建造“鬼城”的钱从何处来？近期闹出的资金危机已经给出了解释。

2013年6月20日，中国银行间市场隔夜拆借利率高达13.44%，创历史最高位。同时，被交易员戏称为“央妈”的中国人民银行，对银行间资金危机不为所动，拒绝向银行间市场“注水”。6月24日，中国深沪两市跌幅创下2009年10月以来的最低记录。

央行一反常态，是因为银行搞表外业务催生出的影子体系膨胀得太过厉害。而影子银行系统放贷出去的资金，很大一部分都流入到了包括鄂尔多斯在内的诸多“鬼城”的建设中。

在中国银行业，有“表外业务”和“表内业务”的说法。所谓“表内业务”，即指银行常规的存贷款业务。而“表外业务”，是指银行和中介机构“做局”，开发金融衍生品，搞直接融资项目，但这些业务都不直接体现在银行的资产负债表之中。

与银行合伙的中介机构，一般是保险公司、券商或信托公司。在宏观调控不够严厉的情势下，“影子银行”系统其实只是配角，充其量给一些资质不够的中小企业或者来历可疑的项目，与一些银行大储户之间做拼缝业务，不足以影响金融形势。

但在2007年和2010年至今宏观调控日益严厉后，受资金链紧张影响，地产商以及地方融资平台公司极力想要突破资金困局。其首先想到的，就是合谋银行做大表外业务。同时，受困于信贷额度管制的银行业，也图谋利润增长，双方因此一拍即合。

这种“合伙”的典型方式是：某开发商愿意以14%的成本融资，通过中间人找到银行，中间人收4%的中介费，银行收4%管理费，给券商、信托等非银行金融机构1%的通道费，做了一个预期收益率为5%的理财产品，通过银行渠道发售出去。

据银行业内人士透露，目前中国“影子银行”业务资金提供方所获年息大都在10%左右，甚至更高，远高于一年期银行贷款6.15%的基准利率。以目前存量规模巨大的委托贷款为例，资金提供方收益大约在8%—10%，而资金需求方的综合成本率远高于这个水平，达10%—18%，有些信托贷款利率甚至在20%左右。如此高成本的融资，一般投资者很难承受。

通过一系列复杂的操作，银行信贷资产变成了“理财产品”、“信托”、“券商资产管理”等，轻松逃避了监管。同时，银行为了利润可以进一步放大杠杆，搞银行间拆借、发理财产品、搞资金池，而最后的买单者，正是那些理财产品的购买者。这些聚集起来的钱将有可能被拆借给地方政府搞“鬼城”建设，而危机爆发时完全有可能蒸发一空。

其规模有多大？截至2012年底，中国银行理财产品余额7.1万亿元，信托产品7.47万亿元，保险资产7.4万亿元，证券公司资产管理产品1.89万亿元，接近24万亿元。

瑞信亚太区首席经济师陶冬用“未来中国经济最大的定时炸弹”来形容“影子银行”。据他估算，目前中国的信贷总量达80万亿元，官方的银行借贷有47万亿元，两者相减，可粗略算出中国“影子银行”产品规模约为33万亿元。中国证监会主席肖钢批评“影子银行”时说：“仅仅在五年间，理财产品便从仅仅几百种迅速增长为超过两万种……许多产品的关联资产，依赖于一些子虚乌有的不动产或长期基础设施。有时甚至可能发现它无法产生足够的现金流量，以应付还款义务的高风险项目。”

河南省郑州市郑东新区商住房空置率曾被曝出高达90%。图/CFP

财税体制是鬼城运动根源

1998年至今，是中国城镇化进程最快速的阶段，城镇化率从28%飙升到目前的51%。“鬼城”运动不过是各地“圈地”恶果的一个缩影。

中国影子银行体系所配置的金融资源，并非都浪费在包括“鬼城”在内的无效项目之上 。事实上，影子银行运作的资源配置，大部分都是有效的，因为其中大部分资金都流到一二线城市的基建项目和房地产项目，而这又恰恰是资金效率较高的地方。

基建项目，尤其是地方城市基建项目，通常能有效提升当地经济效率，最终体现为企业盈利和财政增长。而目前的“鬼城”现象，很少发生在一二线城市，因为这些城市是中国城镇化加速的焦点，也是对房地产需求最迫切的地方。随着一二线城市城际铁路等基建设施的完善，人财物的集聚效应自然会提升其经济价值，但对于三四线城市来说并非如此。

鬼城运动和地方融资平台天量债务，以及不断膨胀的影子银行体系，都与财政分税制有关。

1993年财税改革，使得中央财政掌控了经济中稳定、大额的财税根源，而行政级别越低，财税来源就越不稳定且萎缩。财权上收，事权下放，导致事权与财权的严重不对称。

在2001年中国城镇化进程加速之前，市县一级政府财政困窘不堪，至于乡镇财政，早已处于破产状态。2001年之后，城镇化加速带来的城郊土地升值，让市县财政顿时活力四射。

与人们通常想象的相反，内地三四线城市的土地拍卖，对于当地政府而言，其实是亏本买卖。其一级土地市场的整合成本，往往远高于土地招拍挂价格。随后而来的房地产开发以及招商引资项目所提供的财税，成为当地政府的主要收入。

有数据表明，房地产和基建开发带来的营收税收，占当地政府财税的一半以上。如果将地方政府比作一家公司，那么这家公司对于资产负债和利润并不产生兴趣，却对现金流非常关注，因为这关系到地方领导的GDP政绩考核，以及其任期内的政府运营。基建和房地产项目则为政府提供了一个从银行套现的工具：银行提供给基建和房地产项目的资金，一部分通过营业税等方式回到地方政府手中，成为三四线城市政府热衷于“鬼城”运动的根源所在。