房地产行业投融资新策略探讨

○孟琦

（上海越商企业发展股份有限公司 上海 200042）

在政府控制房价、银行贷款政策控制等一系列宏观调控政策环境下，房地产急速投资活动受到限制。同时，房地产贷款增幅的下降直接影响房地产开发的规模和项目完工速度。受到我国房地产调控政策、银行信贷收紧等影响，房地产开发投资资金来源中自筹资金比例逐步提高。2012年12月房地产成交量延续反弹趋势，带动“国房景气指数”持续反弹。全国百城（新建）住宅平均价格自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨，预示房地产市场正逐渐走出底部。

一、房地产投融资问题

房地产行业的资金密集特点决定了房地产投融资对金融市场的依赖，而房地产资金在需求与使用上存在着问题与矛盾。首先，房地产项目工程的资金投入都是比较大的金额，有的甚至上亿元，而一般的投资者自有资金额度有限且无法撑起如此大额的投资；其次，房地产通过各种融资渠道获得资金，有自筹资金、银行贷款、委托贷款以及其他资金，来源相对比较分散，而一般的房地产业在投资的过程中都相对的集中，这是房地产资金需求与使用的第二大矛盾；再次，资金一旦投入，房地产业无法流动以及变现，具有长期和固定的特点，而资金具有很强的流动性。房地产投融资中的这些矛盾就会引发企业各方面问题，其中一个很大的问题就是风险预期比较难，再加上融资渠道不通畅，很容易造成资金匮乏短缺的问题。同时房地产过分依赖银行的特点也会增加银行所要承担的贷款回收风险。

二、房地产行业投融资环境分析

1、单一的投融资格局

我国房地产资金的主要来源有国内的预算资金及贷款、外资、自筹资金以及其他的资金等等。在我国加强宏观调控政策影响下，银行贷款增长幅度逐步下降，这就使得自筹资金、预收款等模式加大运用，用来增加资金的融资，但是由于预收款项中大部分的个人住房贷款仍需要银行的支持，所以，投融资渠道主要是银行贷款，造成投融资的格局比较单一。一旦银行加大信贷收缩，在投融资方面无法通过有效渠道进行及时的填补。

2、房地产金融市场体系不够完善

现阶段，我国的金融市场体系仍然不够健全，市场上还会出现资金供给不平衡等问题，从而导致房地产投融资成本的增加，有的企业甚至还会出现资金匮乏、资金断裂，直接影响项目进程。金融市场不健全还体现在房地产项目仍无法满足市场的各种需求。金融市场体系的不够完善还将会导致政府监管失调、政策调控不平衡等问题，这都将会影响到房地产金融创新管理以及投融资的全面发展。

3、房地产信托规模下降

由于银行信贷的亲周期性，经济顺周期时银行等主流金融机构会出现群体性多贷现象，而房地产信托由于资金成本较高，缺少发展的主流空间；在逆周期时期，主流金融机构则出现群体性拒贷现象，房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，被动获得阶段性发展机会。2005年以来房地产信托新成立规模重心不断上移，GDP增速则仍于下行趋势，房地产信托规模呈明显的逆周期特征。相较96538亿的新增房地产开发投资资金总额，新增房地产信托资金规模比较小，对房地产行业资金支撑力度就会非常有限。

三、房地产投融资模式的选择

1、房地产融资模式的选择

（1）有价证券形态模式。投资人对项目的投资由原来的掌握无权直接转化为拥有股权的证券形式。这样既可以细分房地产的总价值，还可以在保证产权归属的情况下使得房地产资金经营更专业化、规范化。运用证券的形态，房地产行业可以运用大量的比较闲散且量小的资金，加快企业资金回拢、满足企业资金的需求。与此同时可以吸引小投资者的投资，改变融资格局单一的缺陷。

（2）租赁融资模式。租赁人根据承租人的选择为其提供房地产，租赁人具有所有权，而承租人拥有使用权，同时租赁人与承租人对租赁期房签订长期的合同，租赁人将租赁合同提供给金融机构申请长期的抵押贷款。一些工业用房、超市、大卖场等的建设比较适合运用该模式，拓宽了房地产融资渠道。

（3）回租融资模式。卖方以融资为目的将房地产租赁回来成为承租人，买方成为租赁人，双方同时签订销售合同和长期租赁合同。这样承租人在不丢失房地产使用权的前提下继续进行占用和经营，同时又将固定资产转化成了流动资金，达到了融资的目的，而且还降低了成本。回租融资模式更适用于资金存在缺口的企业。

2、房地产投资模式的选择

（1）土地开发再开发投资模式。土地开发再开发模式就是指在新的城区进行土地的开发，主要是对城市建成区之外的农用土地进行投资，以及在原有的已经开发的土地进行修改来提高土地利用率的投资，从而获取更多的投资收益。随着我国城市化进程步伐的加快，许多房地产开始关注对新旧两区的土地进行开发和再开发投资活动，不仅促进了新城区的发展，也为企业投资提供更高效的渠道。

（2）房屋建设投资模式。在受让土地上，投资者进行住宅或非住宅房屋建设进而出售或者租赁房屋。这种模式属于比较典型的房地产开发模式，并且获得的收益较高。土地增值和投资收益方面，投资者都可以获得一部分，房屋的增值投资者可以全部拥有。通过以大城市采取小规模，二、三线城区采用大规模优良工程为方向，扩展目标市场范围，加大房地产建设与开发。

（3）房地产经营投资模式。房地产企业还可以对拥有的房屋进行出售、信托以及租赁等投资经营活动。其经营活动涵盖范围比较广泛，可以进行经营管理投资、修葺项目投资、扩展业务投资等。除此之外，房地产企业可以运用股权投资基金，在与政府合作的基础上获得更多的项目资源和渠道，同时对一些不良资产进行投资、改造用于其他经营投资从中获得利润。

四、房地产投融资新策略

根据有关数据的统计以及与相关法律规定的对比发现，近几年我国房地产企业的自筹资金与其投资的要求还相差甚远。所以寻找投融资新策略、发展投融资新方式是促进房地产行业向前迈进的必经之路。

1、推进资产证券化

房地产行业要想在金融市场加大资产的流通，就需要将高额资金细分化后再进行交易，从而提高房地产资产在市场上的流动性。而通过利用资产有价证券功能，可以很好地实现这一目的。尤其是在房屋住宅的抵押贷款活动中，由于其信用风险小、资产投资收益较高的特点下，更加需要证券化资产来实现住宅抵押贷款。推进房地产资产证券化，是帮助房地产行业进行融资方式的一个很好的选择，同时可以吸引小规模投资商的加入共同发展。

2、推进股权投资基金

房地私募基金的发起为房地产行业带来较大一部分的资金来源，成为很好的投融资渠道。通过合伙制，组织基金管理团队，汇集在金融领域具有实战经验和能力的复合型优秀人才，在利用合伙制税收方面优势的同时发展股权投资基金。同时选用商业银行作为股权投资基金的受托人。首先，私募股权基金不仅提供资金的来源，还提供精英人才、企业家，利用金融学、管理学等各专业知识帮助企业健康有序发展；其次，私募股权投资将资金和企业家有效地结合在一起，即资本与劳动力两个生产要素的结合，再次为企业创造出巨大的生产力。股权投资基金联合了各方面优势，在保障资金有效安全的运营下，为投资者提供长期稳定的收入。

3、拓展金融产品

越来越多的金融产品同样也为房地产投融资提供了方向，推进房地产业的不断发展壮大。所以房地产投融资要考虑金融创新。资金市场的不断变化和发展同时也使得房地产企业面对更多的融资需求，企业要通过金融创新，拓展金融产品满足市场的多元化需求。同时要谨慎选择金融新产品，帮助企业避开和分散投融资风险。金融新产品不仅可以健全投融资市场体系，改善市场体系存在的缺陷，还可以帮助房地产企业规避风险、降低投融资成本，使房地产行业投融资市场更加安全有效。在金融产品创新时还要结合实际市场需求准确地制定拓展计划，同时要注意规避金融监管，在金融监管与法制环境下，创新出高效新颖的金融产品。

4、运用委托贷款业务

由于货币政策的收紧、银行加大对贷款业务的控制，房地产银行贷款越来越吃紧，在房地产企业得不到银行贷款时，房地产企业可以考虑使用委托贷款业务。委托贷款主要有现金池和第三方委托贷款。虽然第三方委托贷款业务存在着一定的风险，但对于资金吃紧的企业来说，委托贷款相对来说具有一定的灵活性和周转性。同时要加大对委托贷款业务的监管，以降低委托贷款风险，首先要明确商业银行对委托贷款风险管理所承担的责任和职责，并且银行要严格审查；其次是要明确监管部门监管的具体内容和职责，严格限定委托人范围以及委托模式，加强对委托贷款业务风险的控制与防范。

5、实施公司债券发行手段

公司债券具有利率锁定、周期比较长的特点，在面对通胀情形，使用公司债券会更加的灵活同时成本不会太高，是大型上市房地产长远发展而选用的投融资方式手段。在企业面对资金严重匮乏而且股权融资方式受到阻碍时，运用发行公司债券方式可以帮助企业继续进行投融资发展。在实施公司债券的发行时还要注意其发行条件，申请公司债券发行并要经过国务院授权部门审核批准，并公告其募集办法。其公司的净资产都有一定的底线值，最近三年平均可分配的利润也有一定的限制，即不能少于公司债一年的利息。

五、结语

房地产行业已经成为国家金融市场上重要的发展行业，然而现在国家政府加大对高房价的控制再加上银行贷款条件的更加严格，为房地产企业发展带来一定的困难。在这种情形下，房地产行业在选择融资渠道、寻找投融资方式的同时与金融也要协调好关系，从各方面探索新的投融资策略，解决房地产投融资问题，实现产业稳步有序的发展。

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