房产税试点改革的效应分析及实施建议

◆唐 卓 ◆韩晓琴

早在2004 年，中国就已启动收入分配改革方案的制定工作。这一历经八年，仅在2012 年就三度推迟的改革方案，终于在2013 年初问世。2013 年2 月5 日晚，中国政府网公布了国务院批转由发改委、财政部、人力资源社会保障部制定的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》（国发[2013]6 号）（以下简称《意见》）。《意见》指出，加大税收调节力度，推进结构性减税是加快健全再分配调节机制的重要内容，其中包括改革个人所得税和完善财产税等。针对房地产税改革，将“完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管”。

2011 年，房产税改革试点正式在我国上海和重庆推出。人们希望通过房产税改革，降低地方财政对土地出让金的依赖，化解地方财政风险，并调控房价、调节收入分配。对于这一收入远远小于增值税、营业税的小税种，能否实现改革目标，需要对未来我国经济环境和房产税发展道路进行研究。

一、房地产税费征收现状

我国现行房产税设立于1986 年，是从原房地产税中分离出来的，以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税，当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。①财政部财政科学研究所课题组：《我国房产税税制改革研究》，《财贸经济》，2002 年第6 期。目前，除了西藏，其余三十个省、自治区、直辖市均开征了房产税。然而，由于房产税税额较少，在地区的财政收入中所占比例低于4%，相较于增值税、营业税等税额较大的税种，难以得到地方的足够重视。且从全国房产税的征收来看，房产税占地方财政收入的比重逐年降低，从2000 年的3.27%下降至2010 年的2.20%（见表1）。

我国的税制体系中，除了房产税，直接或间接涉及房地产开发、建设和出售环节的税种还有不少，如土地取得环节的耕地占用税，房地产交易环节的营业税、土地增值税、契税、印花税、土地使用税等。近十年来，虽然房产税在地方财政收入中所占的比重持续下降，但包括房产税在内，城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等四种与房地产联系较为紧密的税收合计占地方财政收入的比重持续上升，从2000 年的4.96%上升至2010 年的10.01%。可见，加上营业税等其他税种，房地产开发和销售过程的税收负担加重。

征税之外，还有大量收费项目。恒大地产集团董事局主席许佳印曾在“两会”时披露，房地产开发环节征收的各类税费高达100 多项。①李晖：《房产税改革当以“黄宗羲”定律为戒》，《生产力研究》，2010 年第12 期。其中，土地出让金是最为突出的收费项目之一。1994 年分税制改革以后，由于政府间财权与事权划分的不对等，造成地方政府财政支出责任远远大于收入能力。财政支出压力促使地方政府通过预算外收入、行政性收费等自主性较强的非税收入创收，特别是通过出让土地收取土地出让金，形成了鲜明的“土地财政”。2000 年，我国土地出让纯收入214.41 亿元，仅占地方财政收入的3.35%；至2010 年，土地出让纯收益将近1 万亿，占地方财政收入的24.34%，将近四分之一（见表1）。

从以上数据不难看出，我国房地产开发及销售环节涉及的税费总和将达到地方财政收入的35%以上，这说明我国地方财政收入结构不合理，且由于房地产商可在销售环节将税费负担转移，提高了房地产成本，推动了房地产价格刚性上涨。②当然，从供给与需求的角度，房地产价格主要受这两者的关系决定，其中决定房地产需求的因素复杂，有人口增长、城镇化进程等，本文所提出税费负担过重造成房价难以下降的观点仅从成本角度进行解释。

二、房产税试点改革效应分析

（一）上海市房产税改革试点效应分析

2011 年1 月27 日，上海市人民政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发[2011]3 号），决定自当年1 月28 日起开展对部分个人住房征收房产税试点。文件规定的改革内容包括：一是针对上海市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税；二是将试点期间的房产税税基定为应税住房市场交易价格的70%，基本税率定为0.6%；第三，针对本市居民，免税住房面积定为人均60 平方米，针对持有本市居住证满3 年的购房人，其购买的首套家庭唯一住房可免税。

试点以来，2011 年上海市房产税实现收入73.66 亿元，较2010 年增长11.36 亿元，占当年税收收入的0.77%，2012 年前三季度实现房产税收入70.25 亿元，几乎与2011 年全年收入持平，预计2012 年度将实现收入101.75 亿元，同比增长38.12%，较2008 至2011 年平均增长率高出23 个百分点，占2012 年度财政收入的1%。可见，房产税虽然在总量上提高了，但在税收收入中所占的比例仍然很低，对地方财政的贡献度不高。①资料来源于上海市财政局网站，2012 年数据根据2007—2011 年全年收入与前三季度收入平均比例测算。

显然，从目前上海市房产税试点改革方案的设计来看，其目标主要在于调控房地产市场，与2011 年1 月31 日颁布的《上海市人民政府办公厅关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》（沪府发[2011]6 号）形成互相呼应的房价调控机制。该文件对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；同时对不符合条件的居民家庭进行了限购规定。政府希望通过增加购房成本抑制需求，达到调控房价、预防房地产市场泡沫的作用，同时也是百姓安居工程的一项内容。

事实证明，包括房产税试点改革在内的房地产市场调控确实取得了阶段性成绩。上海市住宅的平均销售价格自2006 年起，在连续4 年上涨后，到2011 年，较2010 年下降了764 元/平方米，虽然降幅不大，但对于持续升温的房地产市场来说，已是难得的回落。另一方面，由于不断上升的住宅造价，售价的回落缩小了房地产企业的利润空间，有利于房地产市场的健康发展，同时也将促进行业间收入分配公平。但与此同时，由于房产税总量仍然很低，其优化地方财政结构、调控房地产市场等作用是非常有限的。

（二）重庆市房产税改革试点效应分析

2011 年1 月28 日，重庆市人民政府颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（重庆市人民政府令第247号）。文件的主要内容包括：首批纳入征收对象的住房为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及“三无”人员购买的第二套（含第二套）以上普通住房；将房产交易价作为房产税计税价值；除了交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 倍以上的住房，其余应税住房均采用了0.5%的税率；并规定所缴纳税款全部用于公共租赁房的建设和维护。

按照方案，2011 年10 月起，重庆市进入对存量独栋别墅的征收期，有3500 多套独栋别墅收到了征税通知，要求在2011 年10 月31 日之前缴纳税款。②何杨：《存量房房产税征收的效应分析与影响测算》，《中央财经大学学报》，2012 年第3 期。至2011 年年底，重庆市共实现房产税收入20.89 亿元，占税收总收入819.78 亿元的2.55%。虽然较2010 年房产税收入增加了近8 亿，但占税收收入的比例仍然很低，基本上与2010 年2.51%持平，而早在2006 年，这一比例曾高达4%。③数据来源于历年重庆市统计年鉴。

重庆市房产税改革方案的规定使其目前存量房的征税范围非常有限，税基过窄；同时按照成交价格计税，使得存量房房产税含有一些流转环节消费税的特征。这样将无法使房产税收入成为地方政府的稳定税源。同时，由于税率较低，且2005－2009 年重庆别墅和高档公寓的平均建筑面积为140－158 平方米，能够达到180 平方米起征点的仅占很小一部分，方案对调控房地产市场和调节收入二次分配的作用有限。

如图1 所示，2007 至2011 年，重庆市商品房、住宅及存量房等房屋平均销售价格和竣工住宅的平均造价一直保持上升趋势。其中，2011 年涨幅最大，住宅的平均销售价格同比上升1000 元，达5839 元/平方米，与当年竣工住宅平均造价2662 元/平方米间的差值，即销售利润也是历年来最高的，为3177 元/平方米。可见，重庆市房产税试点改革并未能有效调控房地产市场，对房屋交易价格影响甚微。

图1 2007—2011 年重庆市房屋平均销售价格及造价（单位：元/平方米）

（三）上海、重庆两地房产税试点情况简要评析

上海、重庆两地房产税试点改革虽然对促进房地产业市场的健康发展起了一定的作用，但由于试点改革中存在以下一些问题，使得两地的房产税试点改革未能有效调控房地产市场。

1.计税依据不合理

上海重庆两市均以房屋成交价格作为房产税计税依据，会产生税负的不公平。因为同样的房屋在获得时间和方式上的不同，将导致很大的价格差异，尤其是对存量房，交易价格更难以衡量房屋的现有价值。房产作为一种资本性货物，它的价值随时间的变化而不断变化，所以，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价而不是静止不变的交易价格。①张洪铭、张宗益、陈文梅：《房产税改革试点效应分析》，《税务研究》，2011 年第4 期。这无疑将增加税收的征管成本，也是我国房产税改革难以在全国深入和推广的主要原因之一。虽然我国自主研发的CAMA 系统可以胜任房地产批量评估需要，但目前房产税评估数据涉及不同部门的数据支撑，同时还需要补充市场调查数据——“大数据”共享平台的建设将是房产税改革成败的关键。

2.税基过窄、税率过低

两市房产税的征税对象仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房），税基过窄，不符合“宽税基”的税改原则。同时，除了重庆将成交价高于均价3 倍以上住房的房产税税率定在1%至1.2%外，两地的房产税税率均在0.5%和0.6%的幅度。统计显示，过去30 年，OECD 国家的实际房产税率呈增加趋势，除丹麦、希腊和瑞典外，20 个OECD 国家1980—1989 年、1990—1999年和2000—2009 年均值分别为1.54%、2.64%和3.48%。其中，只有日本、韩国、冰岛、挪威、瑞典和丹麦的实际房产税率小于1%。②况伟大、朱勇、刘江涛：《房产税对房价的影响：来自OECD 国家的证据》，《财贸经济》，2012 年第5 期。

可见，税基过窄、税率过低，是导致目前上海、重庆两地房产税总量偏低的主要原因，也导致了房产税改革力度薄弱、收效甚微。两地改革成效喜忧参半。

此次进行房产税改革试点，其目的一是抑制房价过热、预防房地产泡沫，二是进行税改试点、探讨通过房产税改革优化地方财政结构的可行性。

从两地房价上看，自2011 年开始试点以来，上海市2011 年住宅的平均销售价格出现了回落，其商品房的平均售价虽然仍然上涨，但上涨幅度非常小，基本与2010 年持平。虽然没有证据证明上海市房价回落的直接原因是房产税改革，但值得肯定的是，包括房产税改革在内的房地产市场调控已初显成效，是房地产投资回归理性的迹象，改革值得进一步深入。重庆市的情况则有所不同：虽然2011 年住宅和商品房平均售价的同比增长率较2010 年有所下降，但住宅的下降幅度是有限的，同时存量房均价较去年同比增长将近50%，不仅没有下降，反而上升更加迅猛。在抑制房价上，重庆市房产税改革的作用是有限的。

从地方财政结构上看，近来呼声最高的莫过于国有土地使用权出让收入的不断膨胀，形成“土地财政”现象。房产税改革的目标之一便是规范地方通过土地取得收入的行为，降低地方财政对土地出让金的依赖。虽然2011 年上海市土地出让收入较2010 年减少了452 亿，但却是建立在2010年比2009 年翻了3 番的基础上，土地出让收入的回落具有必然性，难以说明房产税改革在降低地方“土地财政”上的作用。另外，2009 至2011 年，重庆市土地出让金连续上涨，2010 年与2011年的增长率分别为109.65%和47.21%。可见，重庆房产税改革难以撼动财政对土地出让金的依赖。从这一角度上看，没有直接证据表明两地房产税改革在调节地方财税结构上具有明显的积极作用。

表2 2008—2011 年上海市住房均价同比增长率及土地出让金收入

表 3 2008—2011 年重庆市住房均价同比增长率及土地出让金收入

三、房产税深入改革的必要性

上海、重庆两市房产税改革虽然仍欠缺调控力度，但在抑制房价上已初见成效，否定了“房产税不能调控房价”的论点。然而，调控房价应只是房产税改革的阶段性目标，完善房地产税制，为地方政府创造稳定、丰富的税源，使之摆脱“土地财政”的依赖，才是长远的目标，并且符合国际发展规律。

（一）当前房产税改革的必要性

目前，我国深入房产税改革，特别是在房价畸高的城市深入改革，非常必要。

1.大城市房地产市场存在泡沫

2011 年，我国城镇居民家庭平均每户就业人口为1.48 人，平均每人全部年收入为23979.20元，即每户平均年收入为35489.22 元，按当年美元对人民币平均汇率6.4588 计算，每户平均年收入为5494.71 美元。统计显示家庭收入水平在4000—5999 美元的12 个样本国家中，住房市场价格的平均数与家庭平均年收入之比的均值为5.4，即平均一套住房的价格是一个家庭年收入的5.4 倍。1998 年住房改革以来，我国房价收入比最高值为10.8 倍，最低值为7.9 倍；14 年均值为9.15 倍，2011 年这一比值降至8.0。但这一比例仍远高于其他相同收入国家的平均水平，高于房价收入比“4至6 倍”的国际标准，说明我国房价已超出居民负担能力。但由于我国人均年收入增长速度高于房价年均增长速度，目前全国城镇新建商品房的销售均价是有收入水平支撑的，房价总体水平虽然偏高，但尚处于合理范围之内，而无法得出目前全国城镇房价存在全局性泡沫的结论。①邓郁松：《如何判断房价的合理水平》，http://www.rmlt.com.cn/ News/201206/201206261902215069.html,2012-06-26。

虽然全国房价水平尚处于合理水平，但由于房地产市场是典型的区域性市场，而我国地区、行业、城乡发展都存在明显的不均等，进一步研究表明，北京、上海等地的房价收入比显著高于合理水平，房地产泡沫明显。35 个大中型城市的商品房平均销售价格为7618 元/平方米，超万元的就有北京、上海、杭州、宁波、福州、厦门、广州、深圳等8 个城市，其中深圳房价最高，达21350 元/平方米，远远高于全国商品房平均销售价格5357 元/平方米①资料来源：《中国统计年鉴（2012）》，北京：中国统计出版社，2013 年版。的水平。

以北京、上海为例，房价收入比已严重超过国际标准水平。从北京来看，2001—2006 年房价收入比均值为11.88 倍，2007—2011 年均值为18.11 倍，显著高于前6 年平均水平，且2010 年这一指标达到2000 年以来最高水平21 倍（见图2）。就上海而言，2001—2008 年房价收入比均值为10.68 倍，2009—2011 年均值为14.43 倍，明显高于以往水平。可见，北京、上海等地房价收入比远远高于全国平均水平，且严重超过国际标准，存在房地产泡沫（见图3）。

图2 2000 ～2011 年北京新建商品住宅销售均价与房价收入比

图3 2001 ～2011 年上海市新建商品住宅销售均价与房价收入比

2.大中型城市住房刚性需求、改善性需求及投资投机性需求推高房价

城镇化率、人口增长及家庭结构是住房刚性需求的几个重要因素。2011 年，我国城镇人口共有6.91 亿人，首次超过农村人口，城镇化率达51.27%，比2010 年增加了近3000 万人。根据社科院人口所蔡昉的研究，②蔡昉：《被世界关注的中国农民工—论中国特色的深度城镇化》，《国际经济评论》，2010 年第2 期。到2030 年我国总人口将停止增长，达到14.04 亿的峰值。按“十一五”期末我国城镇化进程的速度推算，估计2030 年我国城镇化率将达到70%，城市人口将达98792 万人。③REICO 工作室：《未来20 年我国城镇住宅建设发展空间》，http://news.dichansina.com.cn,2011-01-25。在此之前，城镇人口的增加将对城市住房产生巨的大刚性需求。同时，由于大量进城务工人员、学生向北京、上海、广州等大中型城市的迁移，将增加这些城市的住房需求，房价上涨具有必然性。

另外，我国城镇家庭人口的结构正在发生变化，家庭结构逐渐小型化，必然对人均住房面积和住房套数提出更高要求。2011 年，我国城镇人均住房建筑面积32.7 平方米。根据全国工商联REICO 工作室预测，2030 年将增加到43.4 平方米；城镇住宅存量面积将达到429 亿平方米左右，比2010 年累计净增233 亿平方米（见图4）。虽然目前我国户均住房套数在1 左右，但发达地区收入水平较高，出于升学、工作、休闲度假等需要，人们具有购买第2 套甚至第3 套住房的强烈愿望和支付能力。统计显示，我国户均住房套数2020 年将达到1.035，2030 将达到1.05。可见，富人对住房的改善性需求将是大中型城市房地产价格的有力推手。

图4 2010—2030 年城镇住宅存量变动及人均住宅面积预测

北京、上海两市畸高的房价收入比反映出，大中型城市的房价除了由刚性需求和改善性需求决定外，还显现出了潜在的投资投机性需求。房地产作为可保值、增值的固定资产，除了其居住、休闲的基本功能以外，越来越多的人将其作为一种投资工具，“炒房生财”。根据中央财经大学白彦锋（2012）的研究，目前许多一线城市的住房供给基本可满足当地居民的需求，但房价仍持续飙升，更大程度上就是取决于投资投机需求的膨胀。①白彦锋：《房产税未来能成为我国地方财政收入的可靠来源吗》，《经济理论与经济管理》，2012 年第5 期。当房地产投机造成房价虚高，失去了国民经济发展和居民收入水平提高的支撑，形成房地产泡沫时，将对社会稳定、经济发展产生威胁。

（二）长期改革必要性

1.地方政府财政支出缺口扩大，财政风险增加，急需新税源

自1994 年分税制改革以来，中央与地方财政收入的比例基本上保持在55:45 的水平上，但是支出比例由1994 年的30:70，上升至2011 年的20:80。也就是说，到2011 年，地方财政收入占全国总收入的50.6%，却承担着84.9%的支出责任，地方财政赤字达4 万亿。可见，地方财政支出缺口不断扩大，地方财政承担巨大压力。

表 4 2007—2011 年我国地方政府财政收入与支出 （单位：亿元）

为筹措发展资金，地方财政将土地、举债作为融资重要手段。针对土地出让金，前文已述及2010 年占地方财政收入的比例达24.34%，将近四分之一。高额的土地出让金不仅使地方过于依赖“土地财政”，造成不合理的财政结构，且违规批地用地、土地出让收入管理不严等问题更为突出。审计署在第十一届全国人大上发表的《国务院关于2011 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》指出：2009—2010 年，审计重点抽查的24 个市县中，有14 个未批先用、以租代征等违规用地22.35 万亩，相当于相关地方同期新增建设用地指标的17%；有9 个违规协议出让或违反招拍挂制度出让土地9200 多亩，占抽查出让土地总量的9%；有4 个2010 年供应“三类住房”（保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房）用地未达到规定的标准。此外，还发现少征、滞留和违规使用土地出让收入等问题金额198.41亿元，未纳入预算管理的土地出让收入97.19亿元（占同期实际征缴总额的9%）。

我国1994 年通过并实施的《中华人民共和国预算法》第28 条明确规定，地方政府不得发行地方政府债券，然而地方政府性债务自1979 年就产生了，至1996 年全国所有省 级政府、90.05%的市级政府和86.54%的县级政府都举借了债务，且规模越来越庞大。截至2010 年底，除54 个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.71 万亿元，其中：政府负有偿还责任的为6.7 万亿元，占62.62%；负有担保责任的为2.3 万亿元，占21.80%；可能承担一定救助责任的为1.6 万亿元，占15.58%。①资料来源：《国务院关于2010 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，http://www.npc.gov.cn/huiyi/cwh/1121/2011-07/01/content_1662570_4.htm。

由于不纳入预算，地方债管理混乱。审计发现，2010 年部分省、市、县政府及所属部门中，在国务院命令禁止政府担保的情况下，违规为464.75 亿元债务提供担保；部分融资平台公司违规取得债务资金731.53 亿元。同时，债务规模过大，加重了财政偿债负担，存在偿债风险。从地区看，有78 个市级和99 个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。而且，部分地方的债务偿还对土地出让收入依赖较大，至2010 年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55 万亿元。可见，形成了土地与债务相互牵连、制约的关系，地方财政结构脆弱。

因此，为地方寻找稳定、充足的税源，才能从根本上帮助地方走出发展困局。国际上，房产税作为地方主体税种的经验有很多，并且将房产税改革作为土地出让制度改革的突破口是合理的，也是打破土地与地方债之间链条的节点。

2.缓解贫富差距、调节收入二次分配的另一财政手段

继2000 年官方停止对外发布基尼系数后，2011 年年末国家统计局在《中国全面建设小康社会进程统计监测报告（2011）》中指出，“2010 年基尼系数略高于2000 年的0.412，实现程度为79.8%”，再次将视线拉回到这一指标上。2012 年12 月9 日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2010 年中国家庭收入的基尼系数为0.61，城镇家庭内部的基尼系数为0.56，农村家庭内部的基尼系数为0.60；我国东部地区基尼系数为0.59，中部地区为0.57，西部地区为0.55。②西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心：《中国家庭金融调查报告》，成都：西南财经大学出版社，2012 年版。可见，我国无论从全国、城乡来看，还是从地区来看，都存在明显的贫富差距。

为调节贫富差距、缓解社会矛盾，财政部门加大了转移支付力度、进行了个人所得税改革、开启了国有资本经营预算等。房地产作为保值、升值能力强的资产，其投资作用越来越凸显。房产税作为房地产的保有成本，改革房产税无疑将促使投资者增加投资成本，起到调节收入二次分配的作用，也是缩小贫富差距的又一财政手段。

四、房产税进一步改革的实施建议

（一）扩大税基，提高税率

上海、重庆两市的改革试点表明，税基过窄、税率过低是房产税税收总量不足、影响力小的主要原因。逐渐将房产税税基扩大到所有房屋，采用累进税率，并提高第一档税率，是增加房产税总量的唯一办法。

（二）允许制定地方性房产税征税规定

房地产是典型的区域性市场，其供求关系受到地区资源禀赋的限制。由于我国东、中、西部地区经济发展程度不同，房地产价值、人均收入水平等影响房产税税负的指标差别较大，对房产税免征额、优惠办法等的制定，不适宜全国一刀切。另外，由于房产税属于地方性税种，税基固定，地方政府对自身经济水平、人民支付能力和房地产市场情况更为了解，应给予地方政府更大的自主权。因此，房产税应采用基本制度与地方性规定相结合的形式，中央制定房产税的全国性基本制度，允许地方在此基础上制定地方性附加制度。这样一来，既可适应我国地区发展不均衡的特点，也可令地方政府在中央规定的框架内因地制宜，充分利用房产税筹集财政资金，同时发挥房产税的调节功能。

（三）建设数据共享平台，解决技术难题

房产税征收的主要难点在于其税率和税基都要由政府来确定，而由于通货膨胀、房产周边配套设施的完善等，房产价值是不断变化的，如何动态评估房产价值成为房产税改革中的主要技术难题，同时也是解决房产税公平征收的重点内容。

目前，要对房产价值进行准确的评估，财税部门自身所掌握的统计数据是远远不够的，例如土地登记、房屋登记等基础数据，财税部门便无法掌握。可见，建立统一的部门数据共享平台，采用“大数据”管理模式，是房产税改革的关键。而从长远来看，数据共享不仅是房产税的改革诉求，更是未来更准确评估我国经济、民生、资源环境的需要，是建设透明政府、促进社会监督的有效途径。

（四）其他配套改革

除了创收、优化财政结构以外，房产税改革的另一个目标应是规范地方政府的土地管理。要提高房产税收入，同时要考虑人民负担能力，就必须捋顺从土地出让、房地产开发、销售到存量房转让整个环节中与房地产有关的税费征收，特别是针对收费项目的精简、规范和制约。这些收费，特别是土地出让金，增加了房地产开发商的建造成本，也是房价难以下降的原因之一。只有简化收费，将收入来源转移到有预算约束的税收上，才能提高房产税总量，发挥其调节作用。

[1]财政部财政科学研究所课题组.我国房产税税制改革研究[J].财贸经济，2002,(6).

[2]李 晖.房产税改革当以“黄宗羲”定律为戒[J].生产力研究,2010,(12).

[3]何 杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测算[J].中央财经大学学报，2012,(3).

[4]张洪铭,张宗益,陈文梅.房产税改革试点效应分析[J].税务研究，2011,(4).

[5]况伟大,朱 勇,刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD 国家的证据[J].财贸经济，2012,(5).

[6]邓郁松.如何判断房价的合理水平[EB/OL].http://www.rmlt.com.cn/ News/201206/201206261902215069.html, 2012-06-26.

[7]蔡 昉.被世界关注的中国农民工—论中国特色的深度城镇化[J].国际经济评论，2010,(2).

[8]REICO 工作室.未来20 年我国城镇住宅建设发展空间[EB/OL].http://news.dichansina.com.cn, 2011-01-25.

[9]白彦锋.房产税未来能成为我国地方财政收入的可靠来源吗[J].经济理论与经济管理，2012,(5).

[10]刘家义.国务院关于2010 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告[EB/OL]：http://www.npc.gov.cn/huiyi/cwh/1121/2011-07/01/content_1662570_4.htm.

[11]西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心.中国家庭金融调查报告[M].成都：西南财经大学出版社，2012.