从需求角度分析房价上涨原因及控制房价的对策

郑州大学 何梦晓

1 当前我国房地产市场状况

我国房地产投资增速一度呈下降趋势，2012年末有所提高，自主性等刚性需求成为市场主导，商品房平均销售价格仍在上涨。概括来看，当前我国房地产状况可总结为以下几点：住宅价格逐年攀升，一度呈现疯涨趋势；房地产开发商向品牌化方向发展；日益加快的城市化、工业化进程及日益增多的城市人口数量，使得商品房市场仍具备较大的发展潜力；多元化发展的房地产供给——面向中低收入阶层的廉租房和经济适用房开始变得普遍。

2 国内外关于房价的研究成果

总结国内外的研究成果，可以得到以下启示：

(1)房地产是个区域性很强的行业，其价格的形成和影响因素可能因为国家的不同而产生很大的差别，甚至于同一国家不同城市间的房价也会呈现出很大的差异。比如在市场经济和金融市场高度发达的国家，利率对房价具有重大的影响，利率的变化很大程度上能影响房价的走势；而在实行政府主导和金融管制的国家里，情况却截然相反。(2)房价上涨背后其实是多种因素相互博弈的结果。这些因素有来自居民收入、城市人口、消费升级等需求方面的，也有来自土地成本、房屋竣工面积、供应结构等供给方面的；有利率、货币供应量、GDP等真实经济变量的影响，也有投机资金、市场预期带来的冲击。

3 我国房地产行业的特点

房地产业是我国国民经济的支柱产业，具有很强的带动性和产业相关度。作为与百姓生活和金融体系联系密切的重要行业，其发展情况无疑与金融安全和整个国民经济的稳定发展密切相关。目前，总体看来，我国房地产行业有这样一些特点：企业小规模化而数量却迅速增长；房地产市场的垄断性较强；以价格竞争为主的房地产市场竞争异常激烈；由部分领先企业引领行业发展新方向，产业结构正处于急剧调整阶段。

而对于相对缺乏持续经营能力的小型房地产企业，它们大都出现严重的产品同质化现象并且忽视产品研发的重要性，大打价格战，一般具有较低的资源利用率。政策变动提高了对房地产行业资金实力的要求，接着房地产进入了结构调整阶段，房地产企业股权融资、对外项目融资以及项目合作开发均有所增加；厂商也日益规模化。

4 我国房价上涨原因分析

由上文房地产价格的特殊性可以看出，房地产价格的形成具有众多的影响因素，而在这些因素中，各类需求因素是其中至关重要的一部分。因此，本文就从房地产需求的方面来探讨致使我国房价居高不下的原因。

4.1 购房者年龄段受到按揭贷款购房制度的影响

按揭制度使处于收入水平尚且不足情况下的居民得以实现一次性购房，投资人一旦具备了购房条件，就会加速其购房行为。分析目前申请住房消费信贷的年龄结构，可以发现大多位于25~40 岁之间，这些刚参加工作的人工作不稳定，流动性较大，却十分看好自己的未来收入水平。考虑到成本问题，国外的年轻人毕业后开始几年一般会选择租房的方式，具备一定经济实力后，才会计划买房；而国内情况是，大多数年轻人都早早进入了购房市场。房地产买方市场低龄化带来了很大影响：缺乏稳定工作和收入的低龄购屋者盲目投身于贷款购房的大军中，却不考虑自身积累和收入增长能力，这种盲目性增加了房地产市场的需求，随即引起需求曲线向外移动；从另一方面看，与此不相适应的情况是，供给方偏重开发具有较高利润的高档房，这样就容易出现供需不匹配的局面。

4.2 城镇家庭户数的增加

我国城镇人口总数保持较快的增加。由于人口总数在逐渐增加，而居民家庭户规模在日益减小，客观上增加了居民对房屋总户数的需求，这使得房地产行业需求曲线右移，进而引起房价高涨。

4.3 “买涨不买跌”的追涨效应

在投资市场中，民众投资向来喜好“买涨不买跌”。之所以出现这一现象，应该说是消费者的心理惯性超越理性。如果购房者意识到房价在涨，而且还要再涨，那么现在买进，过一段时间，价格再涨上去，相对来讲便是便宜了。于是历年以来，当媒体公布房价同比上升时，购房者一般急不可待，生怕房价继续大涨，于是被迫出手，而当媒体公布房价降了时，购房者反而失去了购房积极性。一年又一年的炒房事实也反复证明：任何时候追涨总是正确的。而另一方面，“买涨不买跌”的购房者心理也影响了开发商：主动降价不一定带来更多购房者，涨价反倒能够带来更多利益。在对房价长期的僵持与对抗中，开发商与购房者之间已经习惯性地互不信任，抛开让房价纠结的各种市场因素，这也是楼市涨涨不休的症结之一。

4.4 逐步提高的人均可支配收入水平

居民的购房能力的增强应很大程度归功于居民可支配收入水平的提高，当百姓拥有更多的闲置资金，就会增加置购房产的有效需求。逐渐增加的居民储蓄存款余额，也意味着家庭流动性金融资产的大规模增加，进而提升了对房屋等大额商品的购买力。

4.5 消费观缺乏合理性

部分消费者缺乏理性的消费价值观，买大房、买好房的心情迫切。在这种对于房地产市场的过高期望和强大压力下，住房需求曲线进一步向右移动。

4.6 刚性需求不能转化为有效需求进而形成“怪圈”

我国目前正处在城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭数量很大。但当房价过高、上涨过快时，刚性需求者中很大一部分家庭已经买不起房，也就是没能形成有效需求。数量众多的中等及偏低收入人群使得房地产市场存在一个巨大的炒作空间。刚性需求的人群今天买不起房，但绝大部分以后肯定要买。因此，现在有实力的人才会“先下手为强”去购房。同时，炒房又会使房价变得更高，买不起房的人更多，需要保障的人也就更多。这就是刚性需求不能得到满足，不能及时释放，在市场与保障上形成的怪圈。

5 对于控制我国房价上涨的想法和建议

5.1 引导住房需求理性化

上文从我国房地产市场需求角度分析了我国房价上涨的原因，据此对房价上涨的治理，就是要抑制不合理住房需求，以实现对房价涨幅的控制。

首先，对于商品房市场存在的各种风险，要通过各种方式让投资者明了，在加强相关知识宣传教育的同时，也要认识到价格围绕价值波动是一种常态，因此，要对局部地区房地产市场发生一定程度价格波动的情形给予认可；其次，大力限制各色名目的投机性购房和炒房：一是对于各类住房需求要区别对待，进行差异化管理；二是要培育住房梯度消费：住房面积要适中，提倡适度住房消费；第三，需要国家政府，尤其是地方政府尽量减少对房地产市场的保护力度，更要减少干预。

5.2 关注相关的新型金融衍生工具

以房地产价格指数作为标的物的房地产价格指数期货作为一种新兴的金融衍生品期货合约，具备价格预期、风险对冲、套期保值等重要作用，从而优化了资产配置，在为百姓抵消房价上涨风险的同时，还能增加其投资机会与投资方式，抑制房地产现货市场的投机风气，抑制房价暴涨暴跌的冲动，促进房地产市场健康平稳的发展。

5.3 重视对房地产市场的监管

(1)加强对商业银行的监督管理，对房地产金融风险要谨慎防范。要力图改变房地产开发企业融资过于依赖商业银行贷款的局面，完善资本市场机制，拓宽房地产开发企业的融资渠道，促进房地产金融多元化发展。(2)房地产市场信息披露透明化。努力加快建设个人住房信息系统，要及时面向社会公布住房用地年度供应计划及建设计划。(3)引导供求双方的理性预期。首先，要充分让房地产开发商理性认识到房价过度膨胀将引发的种种问题，对自己本身、房地产业和整个国民经济都会带来极大的风险，另一方面，要引导消费者理性认识到“买涨不买跌”会带来的后果和风险，在充分了解房地产市场及其变化等信息的基础之上再进行理性预期。(4)加强相关机构部门对房地产市场购地和融资的监管。商业银行要注重房地产开发企业的信用水平，加强对其信贷的贷前审查和贷后管理；政府部门要加大专项清理和整治力度，使房地产市场规范化发展。

[1] 杨慎.客观看待房价上涨问题[J].中国房地信息,2003.

[2] 张晟南.房价上涨原因何在[J].国土资源,2006(11).