天津城市公园绿地对周边房地产价格的影响研究

田媛媛

（天津工业大学 管理学院，天津300387）

随着环渤海商业圈开发的进程，天津作为环渤海的重要发展城市，城市化进程在不断推进，城市规模也随之发生重大变化，由此产生的住房问题也越来越突出的摆在人们眼前，加之人民生活品质需求的日益提高，越来越多的人选择住房时更加关注环境舒适度和住房周边绿化设施条件，这就给公园周边的房地产带来较大的增值空间，一些围绕在公园等环境景观工程周围的新楼盘以其优雅舒适健康的生活环境吸引着大批的购房者［1］。从而，旺盛的需求带动了绿地周边房地产项目的大量开发，房地产商纷纷竭力开发新楼盘，也使得其周边房地产价值急剧提升。无论从天津的经济发展的战略角度、城市建设规划还是房地产项目的开发、消费者的投资选择来看，研究城市公共绿地对周边居住房地产价格的影响都具有非常深刻现实意义。因此，公园绿地的建设对房价增长的贡献如何来定性定量衡量，随着与公园绿地距离的变化，其影响幅度又呈现怎样的变化趋势，以及天津公园绿地改扩建应当朝着什么方向发展，都是需要深入研究的问题。国内外的相关研究主要从两个方面展开，一是评估不利环境因素对邻近房地产价值的负面影响，包括机场噪音、水质与空气污染、棕色地块、垃圾填埋场等因素对周边地区房地产价值所造成的损失［2］；二是测算有利环境因素对邻近房地产价值的正面影响，包括轨道交通、绿地、公园、公共开放空间等对周边地区房地产价值所带来的外部收益或升值效应［3］。

本文在分析总结国内外特征因素对于周边房地产价格影响的已有研究的基础上，选取水上公园、长虹公园、北宁公园三个天津市典型公园为例，分别通过统计分析方法和特征价格分析方法进行量化分析，从空间层面分析识别公园绿地影响周边住宅价格的空间效应，旨在为政府制定政策、开发商制定开发策略以及消费者购房提供更为准确的参考依据；为房地产与绿化基础设施联合开发机制提供基础信息；为住宅经济学、城市经济学的研究提供定量分析的工具和模型。

一、天津市三大公园现状

1.研究区概况

本文选取天津市三所免费开放公园，水上公园、长虹公园、北宁公园，以公园的服务区（公园的服务区域为以公园为中心的4倍公园面积内的区域）为范围，对其中的普通住宅（普通住宅是指单套建筑面积在144平米以下（包括144平米）的商品住宅）市场的房地产价格进行研究。这三所公园处于天津市城市发展及房地产发展的典型区域，对城市发展和房地产发展有一定的推动作用，生态环保效应良好，对维持生态平衡，调节整个城市的生态环境，净化周边空气、水体和土壤，改善城市小气候，降低城市污染度有巨大贡献。

表1 公园状况

2.数据来源与预处理

统计分析数据来源从文献统计资料、网络资料、调研资料三部分获得：

一是文献统计资料，包括对国内外相关法律法规、政策、技术标准等进行梳理；对国内外相关文献资料进行研究，重点分析国内外公园或绿地对房地产价格影响的典型案例。

二是网络资料，选取2012年百度地图的新浪二手房网上的在三所公园服务范围内的960多个二手房挂牌数据，然后从这些二手房中选取样本。

三是调研资料，实地调研三所公园周边房地产的价格及统计数据。从各房地产中介部门、天津房地产交易中心获得的资料和数据。

特征价格模型建立中选择样本时，选取2012年三所公园服务范围内的960多个二手房挂牌数据，然后从这些二手房中选取样本。为了满足“统一的市场”假设［4］，只选取对天津市三所公园周边的具备完整数据的600个有效样本。挂牌数据有效排除外部政策、经济等因素对于分析对房价影响时的干扰从而更好地突显和分析城市公园对房地产价格的影响效应［5］。

本文选取的住宅样本最高价20000元／m2，最低价为7890元／m2，样本均价为12165元／m2，距离市中心即至大铜钱的最短驾车距离的样本为5700m，最远为6900m，平均距离为6000m，最新的住宅是2009年建成的，最老的住宅是1985年建成的，样本平均建筑年龄为13年，住宅样本总楼层最高是8层，最低是6层，因为本文选取的样本是普通二手房住宅，容积率最大为3.8，最小为3，平均容积率为3.3。小区1000米范围内有超市、医院、菜场和银行商业设施其中三项商业设施的占67%，其中两项商业设施的占33%。小区1000米内有幼儿园、小学、中学和大学教育设施的样本占40%，只有其中三项教育设施的占35%，只有其中两项的样本占25%。住宅小区1000米范围内的公交线路最少为6条，最多达15条。

二、研究方法及步骤

本文运用特征价格分析法研究公园绿地对周边房地产价格的影响效应，针对天津市的具体情况，结合文献和调查数据，确定研究变量和模型，定量分析公园绿地对城市住宅的影响作用。

1.特征价格分析法及其模型

本文参考特征价格模型的建立采用特征价格分析方法［6］，特征价格模型以消费者理论和市场均衡模型为理论基础，认为商品由众多不同特征组成，对于某种特定的商品（如房地产）可以描述为该商品的数量以及商品中所包含特征的一定的组合方式，商品的差异实际上是商品中所包含的特征的组合方式的不同，不同的特征数量以及不同的特征组合方式，形成商品不同的价格，不同特征组合对应的价格指导了市场中的消费者和生产者的行为，当商品的某一个特征发生改变时，其价格也会随之发生改变，对商品价格函数的各个特征变量分别求偏导数，就可以计算每个特征变动对商品价格的影响程度。

模型：zi＝（z1，z2，……，zn）zi表示隐含在商品z中的第i种特征

pi（z）＝p（z1，z2，……，zn）

pi表示第i种特征的特征价格

2.变量选择

（1）区位特征

区位特征反映的是住宅在这个城市中所处的位置，通常选取住宅到城市中心的距离作为衡量区位特征的变量。城市中心一般称为城市CBD，城市CBD通常高度集中了城市的经济、文化与科技力量，是城市的核心，具备金融、商业、服务、展览等多种功能，并具备完善的交通与通讯条件。设定天津市城市CBD是天津市和平区滨江道商业圈，其中滨江道与和平路的路口是滨江道商圈的中心点，以大铜钱为中心作为测量住宅至城市中心距离的点，采用驾车最短距离［7］。

（2）建筑结构特征

建筑结构特征反映的是住宅本身在设计、结构、质量、外观等方面的特点。本文采用建筑年龄、总楼层两个变量体现住宅的建筑结构特点［8］。

建筑年龄是住宅的建成后的使用年份，即调查年份与建成年份之差，住宅建成年份不同，户型设计、新旧程度、建造材料质量、破损程度都会有所差别，从而会对住宅价格产生一定程度的影响。一般来讲，在其他条件相同的情况下，建筑年龄越大的住宅，单价越低。一般总楼层为4-6层的是多层住宅，6层以上是高层住宅，城市普通住宅以多层住宅和高层住宅为主，高层住宅较多层住宅公摊面积大，且一般需要安装电梯，相关物业费用高，同时住宅的采光、通风条件也会因总楼层的不同而发生变化。

（3）小区环境与配套

小区环境与配套特征描述的是住宅小区的整体情况、周边的自然环境和配套设施等。本文采用容积率、环境设施、商业设施、教育设施4个变量描述小区环境与 配 套 情 况［9］。

容积率是指一个住宅小区总建筑面积与占地面积的比率，反映小区建筑的密集程度，影响居住的舒适性，小区内健身器材、电梯等公共设施的使用压力，本文直接采用开发商公布的容积率作为量化指标。

环境设施是指住宅小区与公园绿地的距离。

商业设施是指在小区1000米范围内是否有超市、医院、菜场和银行商业设施，若全无，则用0表示，若超市、医院、菜场和银行中有其一，则用1表示，若超市、医院、菜场和银行中有其二，则用2表示，若超市、医院、菜场和银行中有其三，则用3表示，若超市、医院、菜场和银行中全有，则用4表示。这些商业设施是居民日常生活中必不可少的，在小区周边存在这些商业设施可以大大地提高居民居住的便捷性，提高生活效率和质量［9］。

教育设施是指在小区1000米范围内是否有幼儿园、小学、中学和大学，子女教育问题是父母最为关心的问题之一，这一变量也会影响住宅价格的变化。若全无，则用0表示，若幼儿园、小学、中学和大学中有其一，则用1表示，若幼儿园、小学、中学和大学中有其二，则用2表示，若幼儿园、小学、中学和大学中有其三，则用3表示，若幼儿园、小学、中学和大学全有，则用4表示。

（4）小区交通条件

城市居民每天需要凭借交通工具开展各种社会活动，住宅小区所在区域的交通便利情况对住宅价格有重要影响，一般而言，交通条件越便捷，时间成本和经济费用越低，住宅价格越高，可以通过公共交通情况对交通的便利程度予以量度［10］。

本文采用公交线路这个变量描述住宅小区的公共交通条件情况。

公共汽车是目前天津居民出行的主要公共交通方式，公交线路是指在住宅小区1000米范围内的公共汽车交通线路数量，一般而言，公交线路越多，居民出行就越方便，出行的时间成本和经济成本也越少，因此对住宅价格有正面的影响。本文还采用交通流量这个变量来衡量交通条件的好坏。交通流量是指住宅小区1000米内的车流量。

表2 天津市住宅特征变量及其含义

表3 特征变量因素统计值

表4 至公园绿地的距离统计值

表5 影响因素变量统计值

三、结果与分析

1.天津公园绿地对房地产价格的影响分析研究

（1）全局效应分析［11］。城市公园绿地对住宅价格的影响因素分为正面因素和负面因素两个方面，正面因素就是住宅环境的改善，负面因素主要就是公园带动的城市交通拥堵。从全局估算结果可以看出，三大公园对周边住宅单价的影响是积极正面的，影响规律是随着住宅至公园的距离的减少，住宅价格会基本升高，具体来说，根据区域不同，住宅价格的增加幅度不同，至水上公园的距离每减少300m，住宅价格平均上升1797元／m2，至长虹公园的距离每减少200m，住宅价格平均上升1132.5元／m2，至北宁公园的距离每减少200m，住宅价格平均上升890元／m2。城市三大公园对住宅单价的影响以正面效应为主导，据预期，随着公园的建成与投入，周边房地产价格将进一步提高，同时提高天津居民的居住质量和生活水平。

（2）局部效应分析［12］。通过影响结果可以看出，除到公园距离因素以外，距离市中心的距离和交通条件以及建筑年龄对公园周边的住宅价格也起到决定性作用，通过对三个公园的对比分析来看，水上公园周边的交通条件最好，距离市中心近，周边住宅小区建筑年龄基本在2009年左右，所以其周边住宅普遍偏高；长虹公园周边的住宅小区车流量相比水上公园而言属于比较小的，关键是其建筑年龄基本在1999年左右，老房子比较多，所以其周边住宅的价格相比水上公园的周边住宅价格而言平均降了1560元／m2；北宁公园周边住宅相对于前两个公园的周边住宅的价格差异在于它距市中心的距离和交通条件，因为它离市中心CBD最远，车流量最小，交通条件相对不发达，所以北宁公园周边的住宅价格在同距离的情况下比长虹公园周边住宅小区的价格低，也是三所公园周边住宅小区均价最低的。

由水上公园和长虹公园周边住宅价格对比可以看出，至公园绿地距离和建筑年龄对住宅价格产生了直接影响，公园周边住宅的价格除了受之前结论里的到公园距离的远近的影响之外，住宅的建筑年龄也是一个关键的决定因素，水上公园周边新房比较多，价格普遍比长虹公园周边偏高。

由北宁公园和长虹公园周边住宅价格对比可以看出，至公园绿地距离和距离市中心距离对住宅价格产生了直接影响，公园周边住宅的价格除了受之前结论里的到公园距离的远近的影响之外，到市中心的距离也是一个关键的决定因素，从数据中可得，距离市中心每减少200米，住宅单价平均上升329元／m2，可见，城市公园对住宅价格的正面影响效应随公园至市中心距离增加而减少。

2.空间统计方法分析

结论：1.至水上公园的距离每减少300m，住宅均价平均上升1797元／m2。

2.住宅随着到公园的距离增加，降价幅度依次递减，最后一个幅度区间数值最小，降幅最大，原因是在公园服务半径大，区间处于公园的服务面积的最边缘，边缘地区距离市中心的距离增加了1200m，公园对住宅的影响效应最小。

3.公园与周边住宅的相互影响作用，离公园最近的300米，住宅价格最高，随着距离的增加，降价幅度大幅度降低，这表示，公园对300米内的住宅起到了增值效果，反之，住宅价格的高度也促进了公园的发展，带动了周边交通和房地产的发展。

表7 长虹公园周边住宅小区价格

结论：1.至长虹公园的距离每减少200m，住宅单价平均上升1132.5元／m2。

2.公园服务半径小，区间降幅不明显。公园对周边住宅的影响效应和它的服务半径有关，服务半径越小，影响效应相对也小。

表8 北宁公园周边住宅小区价格

结论：1.至北宁公园的距离每减少200m，住宅单价平均上升890元／m2。

2.北宁公园距离市中心较远，交通相对不便利，整体区位条件不好，加之服务半径相对大，公园的影响效应达不到服务面积最边缘，所以最后降幅明显，降幅值大。

四、结论与讨论

本文基于特征价格分析方法和空间统计分析方法，以天津市三所公园绿地周边住宅为例，评估城市公园绿地对周边住宅的影响效应，主要结论可归纳为以下几点：

（1）房地产价格受多种因素影响。根据特征价格统计方法分析，距离市中心的距离、交通条件、至公园的距离、建筑年龄这4个变量对公园绿地周边的住宅价格产生显著影响，至公园绿地距离与其他因素结合直接影响公园周边住宅价格，其他5个变量，总楼层、容积率、商业设施、教育设施等间接影响住宅价格。

（2）城市公园绿地对房地产的价格产生了重要的影响。至公园的距离对住宅价格产生了积极正面的影响，影响程度仅次于距离市中心和交通的影响，具体来说，根据区域不同，住宅均价的增加幅度不同，至水上公园的距离每减少300m，住宅价格平均上升1797元／m2，至长虹公园的距离每减少200m，住宅价格平均上升1132.5元／m2，至北宁公园的距离每减少200m，住宅价格平均上升890元／m2，而住宅价格的提升又带动了公园的投资和再建设，更加吸引周边居民的游览和周边住宅的入住，反馈作用致使住宅价格的进一步提高。

（3）城市公园绿地对房地产价格的影响存在空间的差异性，空间的差异性不仅仅体现在距离公园的距离上，也体现在公园所处的区位以及公园的服务半径上，具体来说，公园的服务半径越大，其对服务面积边缘的房地产价格的影响最微弱，影响效应最小。

本文数据样本选取的是三所公园服务范围内的960多个二手房挂牌数据，然后从这些二手房中选取样本。这数据其中不包括商品房和一些新建楼盘的在售房屋价格，对这部分数据的研究欠缺，公园对新建商品房的影响规律不在此研究范围之内。

对于这些二手房数据的统计，样本量还比较小，统计资料和数据还不算齐全，对于个别案例的突出分析还比较欠缺，对于个别案例的影响规律分析不完整，此为本文存在的不足和问题，需要进一步进行分析研究。

样本数据的分布不均，到公园不同距离的住宅样本个数分布不均，无法采集相同区间的相同样本数据个数，数据收集欠缺。

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