居民小区的商用楼之扰

文/曹蕾

居民小区的商用楼之扰

文/曹蕾

不堪其扰：小窗户带来大烦恼

2012年5月，家住北京市丰台区某花园小区2号楼南侧的14户业主发现，与2号楼南北相邻的1号楼里不停地有人走动，还有人站在窗口打电话。

住在2号楼602室的是一对年轻夫妻王峰和苏羽。像往常一样，苏羽一早起来，就打着哈欠站在了卧室的落地窗旁，睡眼惺忪地拉开了窗帘，享受清晨和煦的阳光。但是今天眼前的一幕却让她瞬间清醒：对面1号楼的一扇窗户里，有个穿白衬衣的男人，一边打着电话一边望向自己。苏羽低头看看自己身上的吊带睡衣，“啊”地尖叫一声，立刻拉上了窗帘。妻子的叫声让正在卫生间洗漱的王峰吃了一惊，他追着老婆问道：“怎么了？怎么了？”

据王峰后来讲，小区里的1号楼是商用楼，这在他们购房时就已经知道，但是当时的1号楼，北侧是平整光滑的后墙，根本没有窗户。“其实，在2012年春节后1号楼就开始重新装修了，听物业的工作人员说，这栋楼被一家公司买下来做办公楼了。‘五一’劳动节前，装修就结束了，这时我们就发现这栋楼北墙开了窗户，只是当时里面没有人，没想到之后对我们的生活影响会这么大！”王峰郁闷地说，如今妻子都不敢往北侧落地窗前站了。

与苏羽有同样困扰的还有同住在2号楼北侧的其他13户业主。

对于住在402室的卢先生来说，困扰他的是来自1号楼的灯光。“这家公司也不知道具体是做什么的，员工几乎天天加班，办公室的灯常常亮到深夜12点钟也不熄。”卢先生说每年夏天，他吃完晚饭就会坐在落地窗前纳凉，很是惬意。然而，自从1号楼开了窗户后，窗外挥之不去的光亮却让他失去了往日的舒适，而且直到睡觉都会受到灯光的“骚扰”，他只得每晚都拉上了厚厚的窗帘，无论再热也只能依靠空调降温。

住在301室的李老伯和老伴从2000年开始住进儿子家，帮忙照看刚出生的小孙子。自从1号楼开了窗户后，每天早上九十点钟和下午两三点钟，阳光都会被1号楼窗户上的玻璃反射到屋里来，晃得人睁不开眼……

这些不愉快的经历仅仅是2号楼的14户业主遇到的一小部分烦恼，他们曾经三番五次地向物业公司反映情况，希望物业公司能出面找1号楼业主调和一下，但迟迟没有后文。矛盾日积月累，终于在一天爆发了。2012年10月7日晚上，2号楼的14户业主齐聚到602室的王峰家，你一言我一语地诉说着自己的困扰，“这以前没开窗户时大家都过得好好的，现在弄成这样，必须给我们一个说法！”

在妻子的支持下，王峰主动请缨作为14户业主的代表，到法院起诉1号楼业主。王峰将大家的“苦水”进行了收集、整理归纳，一纸诉状将1号楼业主告到北京市丰台区法院。业主们志在必得，法院刚刚立案，他们就迫不及待地盼望着开庭的日子赶紧到来。

苦心调解：法官难挽邻里情

2012年10月22日，1号楼的业主、公司的董事长吴江接到了法院送达的起诉书副本。2号楼业主们的反映他偶尔也听到过，因为业主们并没有正式出面到公司来谈过这个事情，吴江也就没往心里去。他万万没有想到，2号楼的业主们竟会直接起诉，对此他十分不解：“同在一个小区，怎么说都是邻居，有什么事情不能当面讲，何至于闹到法院，实在是小题大做。”

对于自己购买的1号楼，吴江还是很满意的，这是他经过千挑万选最终选中。吴江的公司在搬进1号楼之前，一直都是租用其他办公楼。2012年年初，经济实力越来越强的吴江，决定购买一栋办公楼，让自己的公司也能有个稳定的“家”。他跑遍了北京的大街小巷，看过的房子不是地理位置不理想，就是价格高得无法承受。最终购买的1号楼，各方面条件都非常理想，只有一点让他难以理解：这栋楼只有南边的墙上有窗户，不仅见不到阳光，室内空气也不流通。于是，吴江找来了一位搞建筑设计的朋友，在他的建议下，很快就将北墙上打开了二十几个窗户。“现在哪个楼房不是两边都有窗户？要按他们的说法，开窗户就是侵犯隐私，那每个小区都存在侵犯隐私的情况。”面对2号楼业主的质疑，吴江显得有些气愤，同时又很无奈，“1号楼是我的个人财产，难道我自己‘家’墙上开个窗户都不行吗？”

“小小的一扇窗户，真能造成如此恶劣的影响吗？”关系到14个家庭的日常生活，案件的主审法官谢占林在接到这个案件后，决定在开庭前先做一下调查。2012年11月初的某一天，谢占林法官来到了北京市丰台区规划委员会，想了解一下1号楼北墙开窗的具体情况。规划委的工作人员向谢占林出示了当年建造房屋的规划图，规划图上显示，1号楼和2号楼之间的建筑间距为19.4米。根据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第4条规定：“两栋4层或4层以上的生活居住建筑（至少1栋为居住建筑）长边相对的，建筑间距不小于18米。”工作人员介绍说，建筑物相距18米以上，原则上来讲是不会影响彼此正常的生活的。

当天下午，谢占林又带着书记员来到了原告、被告所在的小区，分别对1号楼和2号楼进行了实地勘察，并入户与业主进行了交谈。考虑到原告、被告都是一个小区的邻居，在今后的生活中还要继续相处下去，谢占林决定将调解作为解决双方纠纷的首要方案，他先从吴江这儿入手寻找解决纠纷的突破点。

谢占林对吴江说：“我知道你一直想为小区做出贡献，物业公司说，上次李老伯家被盗后，你们公司主动出钱在墙外安装了摄像头，这样2号楼业主的安全也多了一重保障。”

吴江惊讶之余有些感动，他没想到自己随手做的一件小事也被法官看在眼里。

“业主们的反应可能是有点过激，但你能不能先退一步？为取得他们的谅解做一些牺牲？”谢占林继续劝解道。

吴江沉默了一会儿，点了点头。一周后，吴江为北墙上的每个玻璃窗都定做、安装上了百叶窗帘。但没想到，2号楼的居民对此并不领情，“要想偷窥的话，把百叶窗拉开个缝不是照样能看得见吗？此举真是可笑！”

听了这些话，吴江很是失望。他向法官表示不再接受任何调解方案，要求法官开庭审理，作出判决。

判决劝言：相邻关系应该互谅互让

求：“2号楼还有64年的产权，我们要求吴江在接下来的64年里赔偿每户业主隐私费76 800元，电费38 400元，房屋贬值费100 000元，共计215 200元。”

尽管之前已经得知了起诉书的内容，再次听到如此庞大的赔偿数额，吴江仍有些难以控制自己的情绪：“别做梦了，我一分钱都不赔！”

吴江的律师在答辩中逐一否决了原告的诉讼请求：“首先，被告的开窗行为不影响原告的生活及采光；其次，原告称被告的员工偷窥其生活隐私，但并没有证据予以确认；最后，商品房价格由市场决定与相邻关系无关，原告计算房屋贬值的标准没有依据，电费来源用途不明，不予认可。”

鉴于本案的实际情况和双方的辩论意见，法院经审理认为，原告、被告双方楼间距为19.4米，仅凭原告现有证据不能证明被告开窗户的行为对原告造成妨碍。2012年12月17日，丰台区法院作出了一审判决：驳回原告的诉讼请求。

在判决书的最后，谢占林法官特别写了一段话：不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。相邻关系各方应当互谅互让，在不影响自己生活的同时，给对方提供必要的便利。

2012年11月26日，北京市丰台区法院公开审理了这起相邻关系案件。王峰作为2号楼的业主代表坐在了原告席上，前来旁听的业主们坐满了旁听席，他们不断地对王峰比出“加油”的手势。被告席上的吴江则显得有些势单力薄，他只是低头翻看着材料，不时与身旁的律师低声讨论几句。

庭审中，王峰首先代表2号楼的业主们宣读了起诉书，并提出了诉讼请

后记：虽然法院判决驳回了2号楼14位业主的诉讼请求，但是吴江在对1号楼进行改造前并没有取得行政规划许可，确实存在程序上的瑕疵。由于行政审批与相邻关系权不属于同一法律关系，因此，2号楼的14位业主可以通过提起行政诉讼的方式继续维护自己的合法权益。

责任编辑/万钧