基于增量成本的绿色地产市场演化博弈研究

陈 双，庞宏威

（湖北大学商学院，湖北武汉430062）

在城市化进程中，对能源消耗的有效控制直接影响着可持续发展的水平，其中建筑业能耗由于占总能耗的30%因而对环境影响十分突出。我国的建筑业能耗水平远高于世界平均标准，达到40%的比重[1]，因而发展绿色建筑对于我国坚持走可持续发展道路意义重大[2]。

绿色地产是绿色建筑与地产形式结合的新型地产，以可持续发展理念为基础，从项目前期定位到后期营运整个寿命周期内采用合理的技术与策略，开发出节能、无污染、少浪费、高使用率的房地产产品，既符合国家所提倡的地产发展的新方向，也是适应消费者生活品质与社会效益的重要体现。本研究在对绿色地产全寿命周期中增量成本分析的基础上，采用动态博弈演化模型来模拟消费者与开发商在绿色地产市场上的行为，求出双重主体的演化稳定均衡策略ESS，进而确定政府在绿色地产推广过程中的不同阶段应当采用的策略手段。

一、文献综述

在相关研究中，许多学者围绕绿色建筑的发展现状与市场推广方面展开探讨，涉及多角度多方式的理论研究。李晓林认为，开发商对于绿色地产发展有一定的倾向性，但是其高额的社会成本以及不确定的经济风险使得开发商望而却步，解决成本与风险问题是有效推广绿色建筑的关键[3]32～35。金占勇、孙金颖通过对绿色建筑外部性及其影响分析，指出正外部性的存在使得绿色建筑市场导致失灵现象，通过建立中央政府和房地产开发商的完全信息动态博弈模型，得出经济效益是影响绿色建筑市场推广的重要因素，指出政府必须通过有效的“胡萝卜加大棒”激励措施来进行市场推广[4]57～62。马辉、王建廷等通过DEM结构方程构建因果关系模型对绿色住宅进行多因素分析，找出影响绿色建筑的关键因素以及关键影响路径，结果显示政府激励、开发商的预期和施工水平为推动绿色建筑发展的三个关键性因素[5]。从开发商的角度而言，徐江等人通过研究政府与开发商关于建筑节能的非对称博弈问题，在纳什均衡达成条件的基础上，提出只有当政府作为高理性的斯坦科尔伯格领导者锁定具有远见的策略，有限理性的开发商才能通过动态学习找到最终的最优策略[6]9～12。从开发商的角度而言，Kahneman认为开发商在开发决策过程中受到环境影响更多表现出有限理性的特征，即在不确定收益与不确定的损失中表现出对风险感知的敏感性，并且偏向于追求最佳满意解而非最优解，而开发商通过不断调整实现最优解[7]34～38。

从以上对文献的回顾中发现，现有研究内容主要侧重于对外部性的经济激励效果的分析，如构建完全信息博弈矩阵模型加以分析等。但是鲜见对绿色增量成本与市场推广的影响方面的分析，绿色增量成本是影响绿色建筑推广不可忽视的重要因素，它直接影响到房地产开发商的切身利益。本文的研究框架如下：首先对增量成本的效益与影响做出详细分析；其次，构建动态博弈模型将增量成本带入其中，分析市场推广与增量成本和效益的关系；最后，分析与探讨政府应当怎样根据市场发展的不同阶段采取相应的推广策略。

二、绿色地产增量成本概念及评价方法

（一）绿色地产相关概念界定

根据经济学中的相关概念，绿色建筑的增量成本可以理解为绿色建筑成本与基准建筑成本间的差价，基准成本是指以目前国家或地方节能设计标准要求设计的方案为基准方案所产生，以当地的材料与设备准入机制所规定的价格定价的产品。增量成本一般不包括美化绿色建筑而产生的高昂设计装饰费用。其次，绿色建筑技术增量成本由六大部分构成，其中节水与节能构成绿色增量成本的主要部分[8]。

由此可见，绿色建筑的增量成本是在基准成本的基础上，根据绿色建筑体系星级认证的等级要求而采用的技术上所产生的成本增加额度，因而，我们将绿色建筑的增量成本概括为：在不考虑人的主观因素条件下，为实现满足绿色建筑标准，在绿色建筑全寿命周期过程中带来的相对于非绿色建筑的投资增加额。

建筑工程项目生命周期评价，也称全寿命周期评价，用于评价一个产品系统生命周期的整个阶段——从原材料的提取和加工，到产品生产、包装、市场营销，使用及产品维护，直至再循环和最终废物处置的影响过程。

（二）绿色地产增量成本效益评价方法

增量成本与增量效益的评价是市场能否有效推广绿色房地产的重要因素，而绿色建筑评价体系对增量成本与效益评价有重要影响。从现有的评价体系来看，英国的BREEAM体系，美国的LEED体系和日本的CASBEE体系未涉及成本效益评价，加拿大的GBTool体系作为一个评价框架，虽提出要进行成本效益评价，但并未提出具体评价内容和方法[9]336～345。在英国建筑研究中心开发的Envest工具和美国商务部标准技术研究所开发的BEES等建筑全生命周期环境影响评价工具的最新版本中，增加了建设维护和更换成本的计算功能，但由于二者并不是针对绿色建筑的成本效益评价工具，计算出的成本并非因增量成本而产生的增量效益，且没有考虑有关增量成本所产生的环境与社会效益。综上所述，各国评价方法都共同推动了绿色建筑评价体系的发展，但是由于环境效益与社会效益等间接效益难以量化，评价体系有待进一步改进与发展。基于以上分析，本文通过意愿支付方法量化消费者对于绿色地产的支付意愿。

WTP通常采用问卷调查法：首先要确定调查与评价因子；然后对被调查者做清晰的引导，需要进行数据收集；最后，对调查样本进行统计特征分析，需要通过交叉验证等办法对调查结果进行分析处理，尽可能消除主观倾向性对调查结果的影响。采用意愿支付法应该符合以下公式：

Rc—增量收益，WTP—消费者支付意愿，Cc—政府支持，Cs—增量成本

分析公式我们可以发现，意愿支付方法的各个因子分别对应市场上不同的主体，其中Rc对应开发商的预期收益，WTP代表消费者对绿色地产所产生的效用期望，Cc表示政府的财政支持力度及各种政策优惠，Cs表示开发商所付出的增量成本。由上述可见增量成本和效益是市场上各个主体间的博弈的结果。

三、绿色地产市场演化博弈分析

（一）市场博弈主体界定

在房地产市场上的博弈主体较多，核心主体主要涉及房地产开发商、政府部门以及消费者三方。在绿色地产市场的众多主体之中，市场前期起决定作用的主要是作为供给方的房地产商与需求方的消费者，两者的积极性与协调程度将会直接影响整个绿色地产的发展与运行。两类主体在市场演化过程中相互学习与调整策略倾向，类似于有限理性下学习速度较慢的大群体反复博弈的过程——复制动态演化博弈ESS。

（二）研究的假设与模型建立

消费者和开发商作为有限理性演化博弈的两个主体，对市场导向发挥着重要的影响作用，在开发商开发绿色地产的过程中，面临着两种战略选择：分别是开发绿色地产与不开发绿色地产策略；同样，消费者也存在两种策略选择：购买与不购买。构造成消费者与开发商的博弈支付矩阵，如图1所示：

（图1） 开发商与消费者动态博弈支付矩阵

在博弈矩阵中假设各种变量模拟开发商与消费者的行为策略，其中，当消费者选择不购买策略而开发商选择开发非绿色地产策略，消费者获得效用为U0，开发商由于支付了开发成本，因而获得的效用为－C1；当消费者选择不购买而开发商进行开发绿色地产时，消费者效用U0，而开发商由于开发绿色地产所支付了增量成本CS，因此获得效用为－CS－C1；当消费者选择购买策略时，若开发商开发非绿色地产，两者的效用分别为U0+U与R0－C1，U指开发非绿色地产使得消费者所获得的效用，R0指开发商开发非绿色地产获得的收益；当消费者选择购买而开发商选择开发绿色地产策略时，消费者获得的效用U0+U+UC，其中UC指消费者购买绿色建筑而获得的增量效用，具体包括环境舒适度，采用环保节能技术所产生的效益；而开发商获得收益R0+Rc－C1，其中Rc指除去增量成本而产生的增量收益。在前面公式中Rc=WTP+Cc－Cs，其中Rc＞0，原因在于从长远来看，随着技术的成熟增量成本是逐步下降的。绿色地产随着政府的推广带来企业品牌价值的提升，消费者购买意愿逐渐增加，形成市场竞争中的有利趋势。

（三）模型求解

设房地产开发商开发绿色建筑的比例为y，开发非绿色建筑的比例为1－y；消费者购买的比例为x，选择不购买的比例为1－x。根据以上假设条件进行分析，运用动态博弈方程寻找其演化博弈的稳定策略。

1.消费者稳定均衡策略。

对于消费者而言，假设选择购买策略的收益为U1b，不购买策略的期望收益U1n，群体平均期望收益为。

根据复制动态博弈方程得：

将（1）（2）（3）式的结果带入到（4）中可得：

F（x）＝x（1－x）（yUc+U），且令 F（x）=0，可以得出 3 个可能的稳定策略均衡点，分别为U/Uc，其中Y*=－U/Uc表明U与Uc之间呈负相关关系，即绿色建筑随着市场的推广，消费者选择非绿色建筑的效用会逐步降低。

均衡进化稳定策略不仅仅要求达到相对稳定的状态，而且需要具备小群体侵入时的抗干扰能力，即数值处于进化稳定吸引区域之内时，可以抵御外部群体“突变”的冲击。作为进化稳定策略点X*，必须具备如下条件：当X*＞X时，F（x）＞0；当X*＜X时，F（x）＜0，即说明在稳定策略点F（′x*）<0；且F（x*）=0，说明函数曲线向下单调递减，斜率为负值。下面求取F（x）的导数。

2.开发商稳定均衡策略。

对于开发商而言，设选择购买策略收益为U2b，不购买策略期望收益U2n，群体平均期望收益。

复制动态博弈方程为：

3.博弈结果论证。

从博弈结果可以看出，对于消费者而言，当开发商开发绿色地产的数量大于Y*时，消费者会自发的选择购买策略；对于开发商而言，当消费者的购买数量大于X*时，开发商会自发的根据市场进行绿色地产的开发。因此Y*=U/Uc和X*=Cs（/Rc+C）s是进化稳定的均衡点，假如x的值与y的值同时落入到（Y*，1）和（X*，1）中，市场会随着演化规律自发地向策略（消费者购买，开发商开发绿色地产）的方向发展，此时不需要加以任何市场控制，随着市场的自发形成过程，博弈的状态是稳定的，即市场的微小变化不足以改变绿色地产的发展趋势。当x与y的值同时落入（0，X*）（0，Y*）时，此时市场随着演化规律向着策略（消费者不购买，开发商开发非绿色地产）的方向发展，该阶段政府必须要通过加大力度的激励措施来对绿色地产进行引导与激励，使x与y两者在政策的干预下同时超出（0，X*）（0，Y*）的区域范围，并落入到（Y*，1）和（X*，1）范围中，使市场规律成为主导绿色地产发展的主要方向。

ESS均衡策略的方法即充分利用政策手段使x与y的值同时落入到（Y*，1）和（X*，1）中。分析均衡点Y*=－U/Uc和X*=Cs（/Rc+C）s可知应当运用政府干预使X*，Y*两者的值尽可能减小，两者值减小的作用在于使（Y*，1）和（X*，1）占据演化博弈中的大范围空间区域，使（0，X*）（0，Y*）的区域范围缩小，这就意味着作为Y*=－U/Uc分母的Uc即消费者的增量成本效用越大则使Y*的值越小；X*=Cs（/Rc+C）s作为分母的增量收益Rc越大则会使X*的值越小，从而达到x，y取值区间更加趋近于（Y*，1）和（X*，1）的范围。随着绿色建筑技术的逐步进步将会减小绿色建筑增量成本Cs并且以较小的成本增加绿色建筑增量效益Rc，加之政府通过各种政策有效推广，绿色地产市场将会向着健康有序的方向发展。

四、结论与建议

通过以上推导分析，绿色地产的推广过程既是政策支持的过程，也是市场形成的过程，这一趋势涵盖于产品全寿命周期从决策设计阶段到运营阶段整个过程当中。因此，政府必须充分考虑各主体在绿色地产市场形成过程中的作用，一方面制定强制性的绿色建筑评价标准，在前期给予政策性的支持；另一方面合理地引导市场的走向；同时在技术上大力研发符合绿色地产的材料与能源技术，减少绿色地产的增量成本，多方式整合资源进行有效推广。

（一）起步阶段主要依赖政府政策支持

当绿色地产市场尚未形成之时，由于房地产市场多方主体自由演化博弈行为会使得市场转向非绿色地产市场，政府应当有效介入，根据各个地方的实际状况制定绿色建筑评价标准，建立公开透明的专家评审制度与社会公示制度，来保障绿色地产市场的正常推进。在绿色地产市场机制形成以后，市场上的多重主体对绿色地产的需求增强，进入正常的市场化发展轨道后，政府再逐步退出市场。

（二）设计阶段依靠对研发技术的持续投入

我国对绿色建筑的研究起步较晚，因此必须借鉴国际经验，结合国内市场实际的和潜在的需求，制定绿色建筑技术标准，引导开发商开发符合标准的具有知识产权的关键技术和设备，并以示范项目为平台加大研发力度。不仅在项目中积极引进高新材料、高新技术，而且还要积极引进、吸收和消化国内外的先进技术。

（三）绿色地产的可持续发展关键在于其全寿命周期的增量成本控制

绿色地产是各种资源在全寿命周期包括决策设计阶段、施工阶段和使用阶段有效整合的过程。项目的决策设计阶段，成本影响较高并引致到后期的运用，因此，必须加强决策设计阶段有效的成本管理。在施工阶段应尽可能地使参与各方信息有效流通，加强交流与合作，降低不必要的信息成本。在运营管理使用阶段，加强对节能，节水的管理，提高物业管理水平。因此，为了实现全寿命周期成本最低，在项目的前期设计阶段必须考虑到后期的维护与营运成本，实现绿色地产的生产管理一体化。

（四）提升绿色地产的品质有赖于对绿色建筑法规体系的完善与执行效率的提高

广泛推行绿色建筑的全新理念应当贯穿于整个开发过程中。因此，从项目前期的可行性研究，建筑初步设计，材料的选择，项目施工到后期的营运都需要严格按照绿色建筑标准实施。

美国、英国等发达国家在绿色地产推行过程中，都有一套科学的绿色建筑法规体系，我国由于该方面法规体系尚不完善，缺乏一定的标准化衡量条件，造成一部分开发商巧钻技术漏洞，随意地打出绿色地产的旗号来鼓动消费者，缺乏可信度。因此，必须在完善绿色建筑法律的同时，强制执行有关技术法规标准，才能树立消费者对绿色地产的市场信心。

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[3]李晓林.绿色建筑的黑白前途[J].绿色中国，2005，（10）.

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