楼市调控也需要创新

文/徐剑峰

楼市调控也需要创新

文/徐剑峰

一味用行政性手段限购打压，解决一时却不能有效于长期；未来中国楼市政策的目标，或许只能依靠制度创新

楼市泡沫已是世人皆知的事实，而楼市泡沫的危害亦是众人皆知。大量的住房空置导致社会资源的巨大浪费；银行资产埋下巨大的危机，这也是全球历次金融危机的导火线；社会资本不断向房地产业转移，制造业逐步空心化；不少居民为房子背负巨债，扩大消费成为空谈；暴富的炒房者之奢靡与无房族的焦虑，埋下社会分化与不安定的火种。中央政府对楼市泡沫危害的认识更全面深刻。多年来，中央政府不断采取措施来抑制楼价的过快上涨，从对未满五年开征营业税、提高房贷利率与首付比率，以至到两年前具明显行政性的“限购令”推出，说明了中央政府对楼市泡沫的严重性有着充分的认识。

然而，多轮的楼市调控却未能使楼市明显下行。2013年，北上广的房价又出现了上涨趋向，以至有人戏称“中国楼市越调越涨”。被称为房地产政府史上最严厉的“国五条”3月终于出台，但其效果如何没有多少人感到乐观。

为什么在国内楼市供求已趋饱和、楼市收紧政策接连出台的情况下，楼市泡沫仍不屈服？或许这有多种因素的促成。一是金融泡沫的推力。从2005年到2010年，中国信贷总量包括表外贷款在内增长一倍，新增信贷规模占国内生产总值的100%左右；货币发行量在2000到2011年间，从13万亿元剧增至85万亿元，增长5.5倍，远超同期经济增长（3.7倍）；广义货币供应量M2占GDP比值在2009年超过200%，后有所回落，但2012年又超200%，远高于发达国（一般在70%－100%），更高于发展中国家。正是源源不断的资金支撑着房地产的泡沫。二是房价上涨的预期不断强化居民的购房与投资心理。房价持续上涨使得人们纷纷为未成年的子女甚至孙子买房，有了二套、三套，心里仍不踏实，楼市成了不少人保值理财的最佳投资场所。三是地方政府从楼市的“繁荣”中享受着拉动经济增长与土地财政增加的好处，自然而然地与房地产商成为既得利益者。“本届当政”的短期效应使地方领导只能过多地考虑当前的经济状况，而难顾及更远的未来。因而，对于中央的打压政策，他们考虑更多的是楼市泡沫破裂带来的危害，在“保楼市就是保民生”的观念指导下，总要寻求“地方的特殊性”而灵活执行中央政策。这也使中央政策的效应一旦到达地方便严重打折。

除此，抑制楼市泡沫政策也存在着改进的空间。一味用行政性手段限购打压，解决一时却不能有效于长期；楼市的崩溃对中国社会经济弊也远大于利。未来中国楼市政策的目标，或许只能依靠制度创新，让楼市保持稳中有降。争取“以时间换空间”，只要中国的房价15年不涨，而居民名义收入增长2倍，楼市泡沫便自然消失，又不至于重创经济。要实现这一目标，就要充分认识到目前中国的楼市供求实际上已经饱和，要警惕不顾地方政府财力过多地大建保障房导致资源浪费，而应从逼出空置住房、加大有效供给与抵制投资需求两方面共同推进。

首先是加快房地产税开征步伐，争取尽快在全国范围内对居民人均超过一定面积的商品房统一开征房地产税（让地方试行，其作用在当地政府的灵活处理下只能为零），这样才能将多年甚至十多年空置的住房逼到市场。其次是借鉴欧美经验，政府对多年空置的住房征收“空置税”，或以较低的价格强制性购入，转化为保障房或公租房。这些都将在不增加社会资源占用的条件下，增加有效的住房供给。另一方面，使房屋按揭贷款制度化。央行应对第一套与多套住房的贷款利率与首付比例，形成一套差异化的结构性调节制度，从而抑制楼市投机需求。另外，应适当减少商品房交易成本、促进住房流转，同时加大税收的结构性调节力度。比如取消住房交易“营业税”（与所得税基本重复），加强交易“个人所得税”的征收。房产就增值利益交税，在各行各业、各国各地区，都是天经地义的，这是公平的基础，也是政府财政收入的重要组成部分。20年前税法就明确规定，不应该以“找不到原始有效凭证”（原住房成交价与契税在原交易档案与房产、契税中，清楚地记录着）为借口，以交易额的1%来逃避得税义务，这也是楼市投机的一个税收性制约。

（供稿：浙江省社会科学院区域经济研究所）