房地产调控需加速推进综合改革

◎本刊记者 原松华

房地产调控需加速推进综合改革

◎本刊记者 原松华

继4月份“新国五条”各地方细则出台后，4月24日，中国社科院社出版的《蓝皮书》称，在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将趋于稳定。

环顾半年来长三角、珠三角、环渤海地区的房地产都量价齐升，国家统计局3月18日的统计数据显示，今年2月份北京的新房价格同比上涨5.9%，是两年来的最大涨幅。从1998年到2011年，全国各地的商品房价格上涨了160%。由此，抑制投机、投资性购房需求的“新国五条”政策出台。3月中旬，由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2013”年会“中国房地产市场的近忧与远虑”分组会上，国土资源部门相关负责人与专家、房地产企业代表就此话题进行评议。

投资性需求旺盛、少数开发商囤地等因素致房价上涨

“有足够的数据证明，土地的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的。”国土资源部副部长胡存智面对提问首先表示，如果按照每年的城市化率进城的人口量来说，每年的土地供应量是供过于求的。但是实际上目前市场表现出来的情况却是供不应求，其主要原因是投资性的需求还是过于旺盛，在居住需求已经得到满足的情况下，投资性需求还供不应求。

低利率、高通胀使很多家庭投资房地产以抵御通胀，以及地方政府对于高价卖地带来收入的依赖，都对房地产市场价格的走高起到了推波助澜的作用。

在胡存智看来，土地供应制度的透明化已经作为一项固定的制度，是非常公开透明的。“从现在开始整整一年的供地计划，特别是住宅用地的供应计划将会公布。在这样计划的引导之下，每年土地的供应都是充分的。在土地供应中，首先要增加增量；其次，释放存量，向市场提供大企业大地块信息，建立开工建设监察制度；第三，盘活闲置土地。”

据统计，八年中住房用地的供应，如果按容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，按人均30平方米的标准计算，可以满足2.82亿人的新增城市人口的住房需求。而真正进入城镇的实际新增人口只有1.67亿。胡存智说，房地产价格提升，主要原因还是投资性的需求旺盛和少数的开发商囤地，导致供不应求。“把房地产市场的价格上涨简单地归结为供应量不足，这种说法是不准确的。”

房地产企业代表、绿地集团董事长张玉良认为，现阶段房价上涨比较快的地区，只是一线城市和部分省会城市，全国绝大部分城市市场比较平稳。“我们必须注意到，在加速城市化阶段，经济快速增长促使至少在未来10年市场会有较大空间。但是，由于一线城市和部分省会城市人口短时间集聚，导致大城市病等综合性问题。与此同时，在城镇化的背景下，我国一线城市较强的物产增值驱动的存在，也造成一线房价不断高涨的主要原因。”

由于房价上涨过快，国家先后出台抑制房价措施，但各区域还是呈现了不同的涨价。3月份，长三角地区价格为13783元/平方米，环比减少8.9%，同比增长3.7%；珠三角地区价格为15014元/平方米，环比增长6.2%，同比增长22.2%，这一价格创下了近14个月的历史新高，涨价趋势最明显；此外，环渤海地区价格为11919元/平方米，环比增长18.7%，同比增长7.1%。这一价格创下了近9个月的历史新高；中西部地区价格为7272元/平方米，环比减少5.9%，同比减少1.6%；中西部的这一价格创下了近5个月的新低。

业内人士分析，中国楼市三月份的红火只是暂时，是地方细则出台前最后的疯狂，预计二季度成交量将会出现降温，房价将会走平或到下半年可能出现小跌；另外，由于楼市新政刺激下出现的恐慌性入市，目前的销售是在透支未来市场，这种情况不会持续太久，4月份开始市场会冷静下来。

瑞安房地产集团主席罗康瑞则表示，现在中国房地产业的高房价有可能有一部分是政府的不确定行为造成的，比如说土地供给的计划能否早一些透露，包括银行贷款的政策能够保持相对的稳定。

在罗康瑞看来，过去国内在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供应方面，应更透明化，更加明晰。在土地供应量、供应地区、土地用途等方面，给出清晰的导向，使消费者了解未来的供应情况，这样就不会没有方向地乱买房产，也不会与市场脱节。

被称为“史上最严”政策出台后 市场量价齐跌？

3月30日，北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，被称为“史上最严”的新一轮调控政策，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

各地执行细则也松紧不一。北京版细则“京19条”从七个方面提出了具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标——新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。“京19条”称，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购一套住房；对已拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。北京等城市的细则中，针对新建住宅市场的调控力度超过二手房，其他城市也都明显加强对预售的监管。

围绕二手房交易个税如何征收，京“19条”表述得十分清晰，即对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

上海的“国五条”细则设定的房价控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。深圳和天津、济南、贵阳等城市表示，住宅价格的增长不能快于人均可支配收入的增长；此外，严格限制向购买第二套房的人提供银行贷款。

从效果看，4月份，在积极落实“国五条”细则，尤其是明确从严征收20%个税后，北京的二手房成交量出现急剧萎缩，新政对市场的影响非常直接。

据北京住建委网站的数据显示，在4月8日恢复网签后，4月中上旬北京二手房网签量仅2572套,其中4月14日更是出现单日网签仅七套的情况。而这也包含了在网签暂停期间积压的成交量。2572套的网签量甚至不及此前3月份的单日最高签约量。在成交量大跌的同时，北京二手房的平均成交面积也明显下调。根据中原地产研究部统计数据显示，4月份网签以来，北京二手房合计成交面积232508平方米，套均面积为90.4平方米，而3月份的套均成交面积为94.8平米。新政出台后，房地产市场可谓量价齐跌。

但是，也有专家指出，在全国为数很少的执行差额20%个人所得税的东莞，2007年开始新的计税方式后，其二手房市场也曾遭遇过一轮低潮，但只持续了半年左右。当然，东莞的房价不算太高，涨幅也没有太大，又按规定扣除了中介费、装修费、利息、契税、专项维修基金、营业税等六项，税负增加的不是太多。

可是，在房价远远高过内地的香港，重税依然没有绊住一路向上的房价。为了限制炒卖，香港政府一年前开征“额外印花税”，对持有两年以内的住宅买卖征收最高20%的重税。《南方周末》报道，定居香港的新浪财经香港站站长彭琳观察到的现象却是，炒卖迅速降温，但同时可买卖的房源也急剧减少，不用被征收“额外印花税”的住宅变得奇货可居。

“供不应求加剧，最终被迫吞下重税苦果的，仍然是买家。”“京19条”规定，只有购买满五年并且是卖家唯一住房的才能免交个人所得税。记者观察到，近日在北京看房的刚性需求者对此类房源产生了浓厚的兴趣，可这满五唯一的房子也水涨船高，这类房屋几乎已把20%的重税加在里面，因此又推高了二手房价格，致使刚性需求住房者望“房”兴叹。

由此，一些刚性需求者或许会放弃购买二手房，涌入新开楼盘，因此中长期将冲高一手房价位。据记者观察，位于北京五环外附近的新楼盘，3月份排号时售楼员告知为4.2万/平方米，目前已涨到4.8万/平方米。房地产商还在囤房不售，以期高价。

专家表示，应该在房屋的持有环节着力，让那些拥有多套房产的投机客支付更大成本，这在操作上并非难事，也不会误伤刚需。

未来调控应注重商品房和保障房双轨运行、增加供给，加速综合改革

对于宏观调控，胡存智认为，一线城市可能过热，必须抑制。一些三、四线城市可能还要培养、培育。“调控应有精确的针对性。房地产是相对独立的，或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别较大，例如房价、住房供应量、保障房数量等方面均有较大差异，因此调控政策要有差别化，具有精确的针对性。”

对于“国五条”后的市场趋势，国务院发展研究中心市场所所长任兴洲认为，2013年房地产市场走势主要取决于调控政策和金融政策两大因素。第一，新政因素，“3月份二手房市场井喷式的交易量和国五条、国办六条细则有很大的关系，未来的市场会怎样，与各地实施的细则有很大的关系。第二，金融政策，今年的货币发行多少，以及金融优惠政策决定今年的市场走势。”

“如果今年货币量宽松，信贷放宽，再加上政策较为优惠，即使限购等调控政策趋严，房价也将继续上行。”任兴洲说，“但如果信贷收紧，特别是二套房以上的信贷政策收紧，将会对市场产生较大影响。在我们研究中发现，金融政策对家庭住房购买力影响最大，因此，在金融政策变化时，应采取对冲方式，例如一面降低利率，另一面就应提高首付，这样进行对冲，不至于金融政策变化对房地产市场产生过大的影响。”

根据央行4月24日发布的数据显示，一季度我国新增房地产贷款增加7103亿元，同比多增4667亿元，基本是去年同期的三倍，增量占一季度同期各项贷款增量的27%。截至3月末，主要金融机构房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。其中，地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点;房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%;个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。

中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉在接受媒体采访时表示，这主要是很多买卖房屋的人赶在第一季度成交，处于政策窗口期的恐慌，把购房的计划提前了。可以说是把第二季度的贷款提前消耗了一部分。”

近年来对冲基金KynikosAssociates创始人吉姆·查诺斯一直“唱空”中国，他曾先后发表“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”、“最终导致房地产泡沫破灭”、“中国房地产相关产值占GDP的50%”等言论。查诺斯的观点此前曾遭到其他知名投资者如罗杰斯、比格斯等人的批评，称他甚至都没有来过中国，其论调太过悲哀，或许我们可防微杜渐以反思问题。

相比较而言，国内专家更了解本土市场，像任兴洲就强调，我国房地产市场已经出现了分化。“如果说10年前各个地方都缺房子的话，到现在为止，一线、二线和三、四线城市出现了分化的状况，北上广深可能还缺房子，但是有一些三、四线的城市并不缺房子了。”

在任兴洲看来，未来可能会有更多鄂尔多斯、温州逐步暴露出来。因此，在调控政策方面，应考虑中国现在的状况。“一线城市有它的问题和特殊性，调控需要更加的细致，一刀切措施可能不太适合了。应该有针对性地进行房地产调控和所谓的社会管理。”

“调控越调，房价越高”,现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。原中国房地产开发集团总裁孟晓苏总结房地产调控《调控十年祭》一文中指出，香港当年用增供2.5万套房降低了房价。这些年我们调控却用较少供应抑制房价，明明是调反了。在孟晓苏看来，唯有商品房和保障房双轨运行、增加供给，才是解决中国房市价格高企的症结所在。

业内人士总结10年房地产调控的共性几乎都是在抑制购房者需求上做文章，这限制了一部分人的购房资格，相应也提高了购房成本。孟晓苏也说，房价越调越涨，双紧打压供量，拍卖制造帝王，限购埋下暗伤。那么，如何理性调控房价？既不打击刚需，又能合理抑制投机？

胡存智表示，应把行政手段转为经济手段，因为行政手段虽然见效快，但副作用也很大，且实施起来有困难。以经济手段深化房地产调控，从第三套房征不动产调节税。

SOHO中国董事长潘石屹最近提出：应该从第三套房开始征税，把空置的房子逼到二手房市场，同时免去几年二手房交易所有税费，让房子充分流通，形成市场供应。供应量大了，房价就会降下来。而不应该增加交易过程的税费，阻碍流通。这是一个可以考虑的决策方向。

中国社科院财经战略研究院近日公布的报告则指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告称，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。