上市公司土地资产计量研究<br/>——会计信息质量视角

上市公司土地资产计量研究
——会计信息质量视角

2013-01-18肖侠

同济大学学报（社会科学版） 2013年1期

肖侠

（同济大学经济与管理学院，上海201804）

一、前言

随着我国土地有偿使用制度和流转制度逐步建立，我国土地市场得到了初步的发展，土地资源的配置逐步走向市场化的道路。2011年，我国建设用地出让总面积33．39万公顷，占供应总量的56．8%，出让合同价款3．15万亿元，同比分别增长13．7%和14．6%。其中，招拍挂出让面积30．47万公顷，出让合同价款3．02万亿元，分别占出让总面积的91．3%，总价款的95．9%①。

图1 2001－2011全国主要城市监测地价情况②

随着土地资源配置市场化程度不断提高，在土地增值规律以及土地供求关系等多方面因素的作用下，土地价格在近十多年出现了大幅度增长。2001年至2011年这十一年间，除2008年由于受全球金融危机的影响，土地价格增长出现回落，其余各年土地平均价格增长均能达到6%左右，2007年土地平均价格增长甚至达到12%以上，其中住宅与商业用地增长幅度尤其惊人（如图1）。

在我国资本市场不断发展和成熟的背景下，会计作为一个信息系统，提供决策有用的信息将会成为其主要目标，而高质量的会计信息则有利于减少因信息不对称而产生的委托代理行为。上市公司资产信息作为会计信息的一个重要组成部分，对公司管理者进行资产管理、经营决策以及外部投资者进行投资决策具有重要的指导作用。土地作为公司生产经营活动的载体，在上市公司资产中占有较大的比重，对上市公司未来收益和现金流量会产生直接或间接的影响，进而可能影响上市公司的价值。对土地资产进行合理的计量，一方面有利于上市公司正确认识其拥有的土地资产，合理利用土地资源，另一方面也有利于外部投资者或其他利益相关者获得决策有用的会计信息，减少公司内部管理者与投资者、大股东与小股东之间信息不对称，充分发挥会计信息的公司治理作用。在我国当前土地资产价格大幅变动的背景下，以历史成本计量的土地资产账面价值与市场价值将会出现巨大的差异，该差异可能会对会计信息质量和财务会计目标的实现产生重大影响。

2006年我国新企业会计准则的颁布，体现出我国加快了国内会计准则与国际会计准则接轨的步伐，其中公允价值的引入是我国新会计准则的一大亮点。但综观新会计准则，可以发现我国对公允价值这一计量模式的应用还是比较保守，且其应用受到严格的限制。在土地资产价格快速增长，土地资产账面价值与市场价值出现较大差异的背景下，我国是否可以把公允价值计量模式全面引入上市公司土地资产计量上呢？本文首先对土地资产计量的国内外相关准则进行比较，分析国内外土地资产计量的差异对财务会计信息产生的影响；然后从会计信息质量的角度出发，研究上市公司土地资产计量模式选择的问题。

二、国内外土地资产计量比较

国内外会计准则中都没有专门针对土地资产的会计准则，土地资产根据其持有目的不同，适用于不同的会计准则。例如不动产、厂房和设备准则、固定资产准则①我国自用土地资产一般都以土地使用权的形式纳入无形资产核算，在固定资产中核算的土地主要包括以下几种情况：一是1993年以前已经单独估价入账的土地；二是在1993年开始的第五次全国性清产核资中按规定估价并入账核算的土地；三是外购房屋建筑物价值中不能合理地将土地成本分离出来，则直接并入房屋建筑物成本纳入固定资产核算。前两种形式入账的土地不计提折旧，并入房屋建筑物成本的土地按照房屋建筑物的使用年限计提折旧。及无形资产准则适用于公司自用土地资产；投资性房地产准则适用于出租及持有待增值后转让的土地资产以及未确定未来用途的土地资产；②我国城市房地产管理法规定：土地使用权出让之时，必须明确其用途，并经市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准。因此，我国并不存在国际会计准则中所说的未确定未来用途的土地。房地产开发企业取得的土地资产用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地资产应当计入所建造的房屋建筑物成本，并将房屋建筑物作为存货核算，适用于存货准则。在这里主要针对前两种用途土地资产计量的国内外会计准则进行比较分析。

1．公司自用土地资产的计量

在国际财务报告准则（IFRS）体系中，公司用于生产、提供商品或劳务、或为了行政管理目的而拥有的土地，作为不动产进行核算，适用于《IAS16－不动产、厂房和设备》准则。根据IAS16规定，初始计量时，具备资产确认条件的不动产、厂房和设备项目，应按其成本计量。在确认后的后续计量阶段，则可以选择成本模式或重估模式。在成本模式下，初始确认后，资产的账面价值等于其成本减累计折旧和累计减值损失。由于土地具有无限的使用寿命，通常不计提折旧，因此土地资产的账面价值为成本与累计减值损失的差额。在重估价模式下，如果不动产、厂房和设备的公允价值能够可靠确定，则应以重估价金额计量，即该资产在重估日的公允价值减去随后发生的累计折旧和累计减值损失后的余额。土地和建筑物的公允价值通常是根据市场提供证据由合格的专业评估人员通过评估确定。重估要经常进行以保证资产负债表日土地资产的账面价值与公允价值不会出现显著的差异。若因重估使土地资产账面价值增加，增值部分应计入所有者权益；若重估使土地资产账面价值减少，减少部分则直接计入当期损益。③详见国际财务会计准则委员会发布的《IAS16－Property，Plant and Equipment》。

我国上市公司自用土地资产的核算主要由《企业会计准则第6号——无形资产》规定。初始计量时，对于以支付土地出让金或转让金获得的土地使用权，企业应以实际支付的价款及相关税费作为实际成本，纳入无形资产核算，以取得时的成本作为初始计量依据；政府划拨的土地使用权，按照《企业会计准则第16号——政府补助》的规定，以该土地使用权的公允价值作为初始成本入账；后续计量只能采用成本模式，并根据其使用年限选择合适的方法进行摊销。①详见我国财政部2006年发布的《企业会计准则第6号——无形资产》。

2．作为投资性房地产的土地资产计量

国际财务报告准则中，公司为赚取租金或为资本增值，或两者兼有，而由业主或融资租赁的承租人持有的土地，作为投资性房地产核算，适用于《IAS40——投资性房地产》准则。根据IAS40的规定，投资性房地产初始确认时按其取得时的成本计量。对于后续计量，可以选择成本模式或公允价值模式，并要求将选定的会计政策一致地运用于其所有的投资性房地产。采用成本模式计量的投资性房地产，其后续计量参照IAS16的相关规定。在公允价值计量模式下，初始确认后应把公允价值应用到所有的投资性房地产中（公允价值不能可靠计量的除外）。投资性房地产的公允价值变动应直接计入损益。一旦投资性房地产采用公允价值计量模式，则不能再变更为历史成本计量模式。无论采用历史成本模式还是公允价值模式，该准则都要求报告主体确定投资性房地产的公允价值，无论是为了计量还是披露的目的。②详见国际财务会计准则委员会发布的《IAS40－Investment Property》。

在我国，作为投资性房地产的土地资产计量模式基本跟国际会计准则相一致，《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，作为投资性房地产的土地使用权应当按照取得时的成本进行初始计量。企业在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动直接计入当期损益。采用公允价值计量模式的土地资产不再计提折旧，且不能再转换为历史成本计量模式。③详见我国财政部2006年发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。对于采用历史成本进行后续计量的投资性房地产，我国会计准则并没有像国际会计准则那样要求在表外披露其公允价值信息。

3．国内外会计准则比较分析

国外绝大多数的国家都是实行的土地私有制度，这与我国的土地社会主义公有制度存在巨大的差异。在英国和英联邦国家，虽然实行的是土地私有制，但全部的土地在法律上归英女王或国家所有，个人、企业通过土地的永业权对土地实际控制，土地利用发展由国家统一宏观调控。英国1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权利归国家所有，由国家独占。［1］虽然我国土地所有权制度与这些国家存在质的区别，但在土地使用与利用制度上则与之有相通之处。因此，对比研究澳大利亚、英国、我国会计准则与国际会计准则在土地资产计量方面的异同，对我国上市公司土地资产计量问题研究具有借鉴意义。

在会计准则国际协调的背景下，很多国家都采纳或部分采纳了国际会计准则，澳大利亚与英国也不例外。表1是澳大利亚（AASB116、AASB140）、英国（SSAP19、FRS15）、中国（CAS3、CAS16）、IFRS（IAS16、IAS40）会计准则中关于土地资产计量的摘要。在土地资产初始计量上，这几个国家与国际会计准则都保持了一致，遵循了成本模式。在后续计量上，澳大利亚、英国关于土地计量的准则规定与国际会计准则保持了高度的一致，无论是自用的土地资产还是作为投资性房地产的土地资产都允许采用公允价值对其进行后续计量。我国由于特殊的国情背景，并没有对国际会计准则进行全盘采纳，除了作为投资性房地产的土地资产在其公允价值能够可靠获取的前提下，可以采用公允价值计量，自用的土地资产则遵循了严格的成本模式，当土地资产出现贬值时，可以通过资产减值调低土地资产的账面价值，但土地资产升值时，其账面价值则不做调整。

表1 土地资产计量国际比较① 表格根据澳大利亚会计准则《AASB116－Property，Plant and Equipment》、《AASB140－Investment Property》、英国会计准则《SSAP19－Accounting for Investment Properties》、《FRS15－Tangible Fixed Assets》、国际会计准则《IAS16－Property，Plant and Equipment》、《IAS40－Investment Property》、《中国企业会计准则第3号——投资性房地产》、《中国企业会计准则——第16号无形资产》相关内容整理。

在土地资产价格出现波动的背景下，遵循不同的会计准则采用不同计量模式对土地资产进行计量，会导致财务报表列报出现差异，进而对公司一系列财务分析指标会产生影响。假设上市公司A公司的总资产为1亿元，负债6000万元，所有者权益4000万元，上市发行普通股1000万股，公司当年净利润600万元。A公司自用土地资产账面净值1000万元，市场价值1500万元。表2列示的是分别采用历史成本和重估模式计量自用土地资产时，A公司资产、所有者权益以及资产负债率、产权比率、净资产收益率、每股净资产等财务分析指标数值。

表2 A公司自用土地资产不同计量模式差异比较

由表2可以看出，当对自用土地资产采用公允价值计量模式时，由于公允价值超过账面价值的部分计入资本公积，因此公司总资产与所有者权益较历史成本计量土地资产时增加了500万元。对于公司的长期偿债能力分析指标资产负债率和产权比率而言，在采用公允价值计量土地资产后资产负债率降低了2．86%，产权比率降低了16．67%。公司债权人最关心的是其带给企业的资金的安全性，如果资产负债率过高，债权人的财务风险也相应较高，因此债权人总是希望企业的负债比率低一些。Nichols和Buerger（2002）［2］以及Frank（2007）［3］分别以美国、德国、瑞士公司为样本研究固定资产重估动机时发现，重估能有效降低公司债务杠杆，往往被作为提高银行等信贷机构对公司财务健康状况认识的一种手段，进而有利于提高公司的举债能力。Brown等（1992）［4］、Cotter（1999）［5］研究发现上市公司向上重估资产价值是降低公司债务成本的信号。采用公允价值计量土地资产后，公司的盈利能力指标净资产收益率与每股净资产也发生了变化，净资产收益率较历史成本计量降低了0．88%，每股净资产则增加了0．5元。净资产收益率反映了股东获取投资报酬的高低，而投资者通过比较分析公司历年的每股净资产的变动趋势，也可以了解公司的发展趋势和获利能力。股东可能会更关心公司的盈利能力，而不希望管理层对土地资产进行重估，但从长期来讲，公司可能会从土地资产用途的改变或者处置中获取重估当年未实现的收益，具有未来收益的预期。另外，当公司具备较强的投资能力时，固定资产重估能降低公司的融资成本，也是公司未来更强盈利能力的预期。［3］

从以上的分析可以看出，对土地资产采用不同的计量模式，会对上市公司资产列报、财务分析指标产生影响，进而影响报表使用者对公司价值的判断。究竟何种计量模式更适合上市公司土地资产的计量？本文接下来将从会计信息质量的视角对两种计量模式进行比较分析。

三、会计信息质量特征与土地资产计量模式选择

资产计量模式的选择要着重考虑三个方面：财务报告目标、财务报告信息质量以及资产特征。［6］只有高质量的财务会计信息才有利于财务报告目标的实现，因此在研究上市公司土地资产计量模式时，一定要考虑会计信息质量的要求。

我国企业会计准则基本准则对会计信息质量做了详细的要求，主要包括可靠性、相关性、可理解性、可比性等质量特征。国际财务会计准则委员会（IASC）认为高质量的会计信息必须具有可理解性、相关性、可靠性和可比性。美国财务会计准则委员会（FASB）从决策有用角度出发，把相关性和可靠性定义为主要的质量特征，可比性为相对次要的质量特征。虽然国内外会计信息质量特征体系存在差异，但可靠性、相关性和可比性在该体系中都占据着重要的位置。因此，本文接下来从这三个会计信息质量特征出发对上市公司土地资产计量模式选择问题进行分析。

1．可靠性

可靠性是会计信息首要必备的质量特征，相关性是以可靠性为前提的。我国《企业会计准则——基本准则》规定：“企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。”①详见我国财政部2006年发布的《企业会计准则——基本准则》。基本准则对可靠性的定义包括四个方面的含义：立足于实际发生的交易或事项、如实反映、真实性、完整性。IASB对可靠性的定义由五个方面组成：如实反映、实质重于形式、中立性、一定程度的谨慎、完整性。FASB的会计信息质量体系中，可靠性包括可验证性、如实反映以及中立性三个方面。［7］

历史成本是立足于实际发生的交易或事项，而公允价值只是公平市场上双方自愿的一个假想交易，交易并没有实际发生，所以从这个角度说，历史成本的产生过程是可以验证的，而公允价值的可验证性较弱，因此历史成本相较于公允价值更具有可靠性。

如实反映是可靠性的核心，我国、IASB、FASB对此的认识是相同的，但对于反映的内容存在分歧。［7］根据我国基本准则的规定，企业应如实反映已经发生的经济事项，但IASB和FASB认为如实反映现实世界的经济现象，在资产计量上也就是要反映资产的真实价值。若按照我国当前对如实反映内涵的界定，对土地资产采用历史成本计量会更符合可靠性的要求。但是对于上市公司而言，投资者关心的并不是公司资产过去的历史成本信息，而是公司资产的价值以及未来可能经济利益的流入。因此，上市公司的财务会计信息更应该如实反映一种交易的经济实质，反映资产的实际价值及其价值的变化。对于为上市公司提供信贷服务的金融机构来说，它们更看重的是当公司经营发生问题时的债务清偿问题，所以更需要的是公司资产的市场价值或清偿价值，而不是购入时的历史成本。从这个角度分析，上市公司土地资产计量似乎更应倾向于反映资产实际价值的变化，即符合IASB与FASB对“如实反映”的定义。

显然公允价值比历史成本更能反映计量对象现在、未来的真实价值。成本和价值并不是相反的和相互独立的因素。在初始确认时，成本和价值在大多数交易中基本是相同的，历史成本实质上是资产交易日的公允价值。不仅在交易发生时要强调如实反映，在交易之后财务信息发生变化时也要遵循如实反映的原则。这也是国际会计准则允许对土地资产在后续计量时采用重估模式的原因。当土地资产的市场价值发生变化时，资产负债表日如果不能将其原始的公允价值（即历史成本）调整为当前的公允价值，资产负债表上的土地资产价值并没有得到如实反映。

另外，IASB与FASB还对会计信息有中立性的要求，即会计信息要无偏地反映经济活动的过程和结果，而避免去获得特定的结果或某一特定利益集团的需要。一定程度的谨慎也要以中立性为前提。历史成本计量不动产、厂房和设备导致了会计信息上保守的偏误，且这种偏误在经济增长及通货膨胀环境中会随着时间推移不断扩大。［8］历史成本模式计量土地资产，允许当土地资产市场价值发生减值时调减其账面价值，但不允许在土地资产增值时调增其账面价值，也就是说当土地资产发生减值时，其账面价值应该为其公允价值，但增值时则还要维持其原账面价值，该会计政策本身就不符合中立性的要求。因此采用公允价值计量上市公司土地资产较历史成本而言则显得更为中立。

2．相关性

我国企业会计准则基本准则对相关性的定义是：企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或未来的情况作出评价或者预测。①详见我国财政部2006年发布的《企业会计准则——基本准则》。FASB对相关性的定义是：有用的信息必须与使用者决策相关，能帮助信息使用者评估过去、描述现在和未来事项，或者通过纠正使用者过去的评价，能影响到使用者的经济决策。②详见美国财务会计准则委员会（FASB）1980年发布的《Statement of Financial Accounting Concepts No．2：Qualitative Characteristics of Accounting Information》。

从以上定义可以看出，会计信息是否有价值，关键在于其是否与使用者的决策需要相关，是否有助于决策或者提高决策水平。相关的会计信息应当具有预测价值和反馈价值，既能够帮助使用者根据企业所提供的会计信息预测企业未来的财务状况、经营成果和现金流量，也能有助于使用者评判企业过去的决策，证实或修正过去的有关预测。

公允价值被认为是相较于历史成本更具有相关性的计量属性。AASB108规定可以自愿选择会计政策，但前提是所转换的会计政策能提供可靠且更相关的能反映报告主体交易影响、财务地位、财务状况及现金流的会计信息，并认为由公允价值模式转为历史成本模式似乎并不能为企业带来更相关的会计信息。因此AASB140规定初始确认后，若选择公允价值模式计量投资性房地产，则应该持续以该模式计量资产直至进行资产清理。

公允价值较历史成本更具有预测价值，国外一些学者针对固定资产重估与股票价格、收益和未来盈余的关系做了大量的实证研究。Easton等（1993）用多种不同的方法检验了澳大利亚公司有形长期资产重估与股票市场价格和收益的关系，研究发现有形长期资产重估价值较其历史成本与公司市场价值更具一致性。［9］Barth和Clinch（1998）在固定资产重估的价值相关性研究中发现经营性固定资产更具有价值相关性，能有效地反映公司的未来业绩。［10］Aboody等（1999）以英国公司为样本研究了固定资产重估与未来业绩的关系，研究发现重估反映了固定资产价值的变化，固定资产重估后的公允价值比历史成本对当年以及以后年度收益具有增量的解释能力，而且固定资产重估能预测公司未来的盈余。［11］Jaggi和Tsui（2001）在对香港公司固定资产重估的研究中发现了重估与公司未来经营业绩、股票价格以及收益之间的正相关关系，得出了与之前学者研究一致的结论。［12］对上市公司土地资产采用公允价值计量将会更有利于财务报告信息使用者尤其是投资者评估企业的盈利能力，提高盈余预测质量。例如对于一块以历史成本计量的土地而言，在其被卖出去以前是不确认其价值变动的，财务分析师在预测企业未来盈利能力时对预测期的选择就可能影响到其预测结果（即土地卖出的时点是否包括在预测期内将影响预测的结果），若以公允价值计量该土地就不会产生这一问题。

公允价值较历史成本也更具有反馈价值。在资产初始确认时，大多数资产的成本与其公允价值是相等的。但随着时间的推移，公允价值与历史成本之间出现了偏差。当采用公允价值计量上市公司土地资产时，其公允价值在不断地发生变动，若该变动能够在财务报表中体现出来，这一变动的信息则能给财务报表使用者提供反馈的信息，有利于修正财务报表使用者对公司的经济状况的判断。而采用历史成本计量上市公司土地资产，资产账面价值并不随着土地资产市场价值的变化而变化，只能给报表使用者提供有限的反馈信息。我国当前要求对土地资产计提折旧，随着会计年度的增加，土地资产账面价值会不断减少，在土地资产增值的背景下甚至可能会给财务报表使用者提供错误的反馈信息。

3．可比性

同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更，确需变更的，应当在附注中说明。不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。①详见我国财政部2006年发布的《企业会计准则——基本准则》。

可比性包括两个方面的含义：一是同一企业不同时间可比；二是不同企业同一会计期间可比。在对土地资产的计量方面，能够可靠计量的公允价值可以增强财务会计信息的可比性。历史成本计量的土地资产可能导致同一企业不同会计期间的不可比以及不同企业同一会计期间不可比。例如，假设A公司于2000年交纳土地出让金100万元获得一块土地X，采用历史成本计量。由于土地市场的不断发展，土地资产的市场价格大幅度增长，B公司于2008年交纳土地出让金800万元获得了一块面积、地理位置、使用年限等要素与X相似的土地Y。2008年，A公司与B公司都拥有一块市场价值相同的土地，但财务报告的账面价值却出现了巨大的差异，采用历史成本计量的土地资产导致不同企业同一会计期间相同资产不可比。把这个例子扩展一下，若A公司2008年交纳土地出让金100万元获得了一块面积明显小于土地X的土地Y，虽然A公司2001年与2008年购入土地资产的账面价值相同，但A公司2001年购入的土地资产市场价值事实上数倍于2008年购入的土地资产市场价值。这一扩展的例子则说明使用历史成本计量无法清楚地区分不同资产之间存在的差异，但以市场价值为基础采用公允价值计量上市公司土地资产则可以很好地解决这一问题。