决策者认知决定房价走势

曹建海

尽管公众和有识之士一再呼吁，时至今日，中国房地产仍处于失控的乱象之中，看不到任何理顺的迹象。虽然今年2月国务院实施了“国五条”，作为房地产调控的习惯性政策，在当下再次展现了“越调越涨”的铁律。5月份，京上广等一线城市二手房价同比上涨平均超过20%。

“保增长”即是“涨房价”

房价为何屡调屡涨，需要我们检讨政策制定者的内在本心。在一个主要依靠房地产投资作为动力的经济体中，决策者究竟有多大的意愿调控房价，促进房价理性回归？特别是在房地产制度严重扭曲的情况下，双手沾满房地产利益的政府所制定的政策，究竟是要推动房价上涨还是回落，我们不耽于以最深的怀疑态度去揣度政府。具体来说，能为地方政府带来相当于财政收入70%的土地出让金以及依托于此的各项融资，本身就是地方政府基础设施投资及其带动的GDP数字的资金源泉；出让土地的推出，也自然带动房地产投资项目的开工，引发包括建筑施工、建材、运输、能源供给等一系列产业经济活动（虽然是粗放的，但能出数字）；上述建设活动以及工业本身的产业链循环，为中国工业提供了超过一半的订单，是当前以重化工业为主体的工业增长之源。从高层决策者的视角似乎可以看到，只要维持房价不断上涨，地方政府就可以出卖更多的土地建设更多的基础设施，开发商就可以开工更多的住房项目，一段时间内，工业、建筑业及仓储运输物流业可以获得源源不断的订单带动经济阶段性繁荣。

一定意义上说，上述因素是当前发展方式下GDP扩张的重要来源。虽然高层不断强调经济结构调整优先于经济增长，但我们似乎只能看到保增长无力后的经济结构自发调整。以保增长为由频频增发的天量货币，俨然成为房价持续上涨的最重要支撑，而对于实体经济而言则成为要素市場价格混乱之源，到底是要保谁的增长呢？相比于实体经济增长，稳定房价上涨似乎是一种更容易的推动GDP数字增长的手段。虽然由此可能导致各种弊端甚至社会矛盾，但只要危机不爆发，一切似乎还可能继续下去。

以保增长为由频频增发的天量货币，俨然成为房价持续上涨的最重要支撑，而对于实体经济而言则成为要素市场价格混乱之源，到底是要保谁的增长呢？

2009年以来以稳定经济增长为借口的超级宽松货币政策，对于房价的上涨起到了推波助澜的作用。据统计，2013年一季度全世界新增货币1.5万美元，仅中国就发行1万亿美元，占全球新增货币的67%。中国人民银行的统计数据显示，2013年1～5月社会融资规模为9.11万亿元，比上年同期多3.12万亿元；到2013年5月，广义货币（M2）余额104.21万亿元，同比增长15.8%，广义货币总额与年度国内生产数值的比值接近1.9（为世界最高国家之一），且呈持续扩大的态势。多项统计表明，上述新增资金超过一半流入房地产领域，成为房价上涨最强有力的支撑。

中国货币供给为何能够不受约束持续扩张？根本原因在于中国的中央银行缺乏货币发行准则。除国家外汇管制的储备外汇和控制汇率导致的货币发行外，社会融资规模的增长并不取决于社会资金储蓄，而取决于需要多少资金。特别是列入国家投资计划的项目资金需求规模，很大程度上决定了银行的资金投放规模。例如，2008年底国务院出台了新增4万亿投资计划，以及随后出台十大产业振兴计划，各省市区也出台了近20万亿的投资计划。为保证上述项目投资，中央银行在2009年和2010年，分别增加了30%和28%的货币供给，堪称超级宽松甚至恐怖的货币政策。由于以房地产为核心的虚拟经济过热以及以制造业为核心的实体经济过冷，以及扩大货币投放带动通货膨胀引发社会焦虑，引起新增资金和社会存量资金向房地产、套利外贸和影子银行的快速转移。考虑到影子银行的大多数投资是以房地产为依托的，扭曲房地产制度下的货币扩张大大推动了全社会房地产投机的热潮，由此引发了剧烈房价上涨。

“不可控”实为“不控制”

熟悉世界经济史的人，可能从来没有看到过，房地产业竟然可以在一国经济甚至世界经济中拥有如此重要的地位，甚至有国际投行分析师讽其为“宇宙最重要产业”。作为中国经济的一大“特色”，房地产业虽然名义上只是一个服务业，但实际上成为主要由三个部分构成的一个庞大经济体：“地方政府土地经营机构+房地产开发业+数量巨大的炒房群体”。地方政府依托土地买卖经营城市，事实上蜕变为一家在地产市场上绝对垄断经营、以土地收入和土地抵押融资推进城市基础设施建设和运营的企业。地方政府的职能蜕变，使其远离了民生关怀和公共服务，而只对通过征地、拆迁等房地产投资和造城运动情有独钟，成为利用权力追逐金钱和GDP数 字的经济动物和官府地产商。目前中国经济之所以迟迟不能转型，与地方政府的这种低层化蜕变有着根本关系。在国家统计局的统计上属于房地产业主体的房地产开发商，依靠预售、囤地、贿赂等体制漏洞钻营和不法手段，已经成为国内最具经济实力、黑白通吃、能量最大甚至可以左右国家政策的企业群体。在城镇居民阶层， 囤房、炒房代表着富贵和成功。通过网络对于“房叔”、“房姐”和“房祖宗”等爆料，囤房、炒房阶层普遍拥有几十套到几百套住房。

在人们的有限承受力内，房地产制度尽管扭曲，但似乎仍然可以推动房地产市场奇迹般地“繁荣”下去而非健康发展。要促进房地产市场的健康发展，不能依靠短期的宏观经济调控，而应从制度根本上进行改革，建立房地产市场健康运行发展的长效机制。首先，对农村集体经济组织和城镇居民土地权利的侵犯及分割，已经成为房地产业的行业本质和发展动力。只要这种侵犯可以继续下去，房地产业就可以持续获得社会平均利润之外的超额租金，从而维持自己的超级盈利能力。广东省推进集体建设用地土地使用权转让改革试验成为全国瞩目焦点，但从现有政策层面看，只有在重新修编的城市规划范围之外，集体建设用地使用权转让才是被放行的；而在新编城市规划范围之内，农村土地只能听任地方政府征用、拆迁，不能行使自身拥有的法律意义上的土地权。

地方政府的职能蜕变，使其远离了民生关怀和公共服务，而只对通过征地、拆迁等房地产投资和造城运动情有独钟，成为利用权力追逐金钱和GDP数字的经济动物和官府地产商。

其次，作为市场有效运行条件的信息公开，在中国房地产市场一直是一个稀缺元素。无论是房价指数还是住房持有信息情况，在中国都如同机密情报一样难以得到。这样就给人一个印象，即使房价爆涨，在有关部门的统计里，很少有城市月度环比上涨超过1%的。房屋空置情况的统计数字则完全缺失，在7亿城镇常住人口（含绝大比例买不起房的3亿农民工和过亿中低收入者）人均住房建筑面积32平方米的情况下，住房市场却出现供不应求、房价连续12月上涨的火爆局面，着实令人费解。事实上，即使在领导干部层面公开住房信息，对纪检制度的恐惧，也有利于这些多房群体抛出住房且今后不再无度吃进，这对住房市场健康发展肯定是有利的。然而，近来各地的房屋信息登记，却竭力抵斥“以人查房”的功能，似乎在为多房群体提供一层保护伞。很显然，没有住房信息的统一登记和公开，就谈不上房地产市场的健康发展，建立在有效市场基础上的房地产政策调控则更成为无源之水、无米之炊。

最后，需要强调建立完善的房地产税收制度，包括交易税、资本利得税和持有税。目前中国的房地产资本利得税和持有税缺失，成为房屋投机的“免税”激励。然而，完善房地产税制特别是持有税制度，房地产财产信息的公开则成为必须的前提。目前上海市的房产税制试点成为扩容样板，但这个试点方案税率过低，只对增量房产征收，即使扩容也不具有威慑力，很难成为降低房价的有力武器，也不可能成为地方政府替代土地出让金、规范财政收入的重要手段。

总体来看，房价上涨不是不可控而是不控制，有关方面甚至是有意推涨，但房价上涨的基础是虚弱的、危机四伏的。虽然房价上涨短期内可以给国民经济带来数字增长，但势必对实体经济、民生、收入分配、社会稳定等带来更深的伤害。房价的走势，实质上取决于决策者的认知。如果决策者认为房价上涨是基于居住需求，房价上涨不可避免，则他们倾向于维持房地产现有局面，以前任出台的毫无效果的房地产调控政策维持房价的持续上涨。这样的局面将持续伤害国民感情，并可能由于毫无征兆的某些因素，例如美元升值引发热钱流出、地方债务危机爆发、局部社会冲突引爆更大范围冲突等突发因素催动下引发房价爆跌，房地产市场由此崩盘，国民经济及银行业由此遭受严重打击。另外一种认知，是充分认识到房地产泡沫给国民经济和民生造成的深重伤害，通过适 当收缩货币供给，全面推进包括土地改革、房屋信息公开和房产税在内的房地产制度改革，有序化解房地产泡沫，则国民经济有望在房价下行、城鎮化安全推进中实现经济结构调整以及实体经济的振兴，这应是绝大多数城乡居民所希望看到的局面。