试论我国物业管理存在的问题及应对策略

摘 要：物业管理不仅和城市的管理相关，也和房地产业的健康发展以及住房制度的深化改革息息相关，本文通过分析我国目前物业管理行业的现状问题，探讨了产生这些问题的成因，并提出了解决这些问题的对策。

关键词：物业管理 现状 问题 对策

中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）01（c）-0178-01

近年物业管理在我国虽然发展很快，但是在其发展过程中暴漏出不少这样那样的问题，这些问题一旦不能及时解决势必影响我国的社会化进程。因此，在物业管理发展中要结合我国国情，发现问题、适时总结调整策略才能保证物业管理得到健康快速的发展。

1 我国物业管理的现状及问题

1.1 我国物业管理的发展现状

在我国物业管理的产生可以追溯到20世纪80年代初期，经过多年的探索发展后，我国的物业管理取得了重大进展。物业管理的领域逐步扩大，规模也初步形成，物业管理服务形成了包括了房屋修整、社区设施设备的维修养护、保安管理、环境保洁等众多内容；法制环境也在物业管理中不断渗透，一系列有关物业管理的规章制度、法律法规相继产生。

1.2 我国物业管理目前存在的问题

1.2.1 物业管理服务收费问题

物业管理自实施以来，其服务收费问题一直是物业管理者工作的难点，更是直接关系着消费者的利益。收费问题一旦处理不好，其对社区的影响及产生的其他方面的问题势必影响社会的发展，因而物业收费问题成为物业管理的焦点问题，并且从中还会产生大量的深层次的矛盾问题。

1.2.2 物业管理企业经费不足问题

经济基础是实施物业管理的必要条件，物业管理需要有比较稳定的经费来源。阻碍物业管理发展的原因在很大程度上在于资金来源不足、资金渠道不畅等。管理经费的不足直接导致了社区房屋提前老化、社区环境恶心等。

1.2.3 物业管理的法制建设滞后

物业管理近年来才在我国兴起，物业管理的法制建设相对落后。随着物业管理的推行，出现了不少问题，针对这些问题，国家及地方政府制订了一些相关的法规措施，这些法规的颁布、实施虽然初步提供了我国物业管理有法可依的状况，但是这些法规对物业管理实践要求相比，差距仍有不小，暴露出明显的不适应性及滞后性。

2 对我国物业管理问题的原因分析

2.1 收费问题原因分析

2.1.1 难以形成的物业管理意识

首先，受国家福利住房政策影响，居民已经习惯了只交纳象征性房租的住房消费，而新的物业管理模式要求住户支付比原有房租更高的物业管理费，物业管理意识并没有形成，因此住户难以接受这些费用，并自然而然的对收费问题产生了一些消极心理。其次，从物业管理者方面讲，有偿的物业管理费用就需要物业管理者为住户提供全面的、多层次并且实用的服务，物业管理者从行政管理意识难以向全新的物业管理意识转化。

2.1.2 物业管理行业规范及竞争机制不健全

目前我国已有大量有经营资质的物业管理企业，但物业服务质量参差不齐，在物业管理市场丰厚利润的驱使下，有些物业管理企业使用不正当竞争以及虚假承诺等手段来抢占物业管理市场。同时，在业主委员会机制雏形阶段，部门物业采用不竞争机制，没有提供相应的物业服务，这样就造成了在收费问题上损害消费者的利益。

2.2 物业管理经费不足的主要原因

2.2.1 物业管理启动资金难以到位

物业管理企业在住宅小区内开展物业管理工作的最基本的条件保证就是公共设施、设备、维修基金。这一资金相当于是物业管理企业运作的启动资金，然而，这一资金的落实却没有保证。再加上居民对物业管理滞后的观念，对物业管理服务收费存在偏见，一部分住户往往由于日常管理事务中的纠纷而拒缴、少缴或迟缴物业管理费用，这就造成了物业管理企业的经费不足以及资金周转困难等问题。

2.2.2 物业管理企业规模不合理

我国的物业管理企业机构大，人员多，更重要的是企业员工文化低、素质差。物业管理公司往往对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这样就形成了员工多、工作量少的现象。也就相应的造成各类管理开支的增加。另外，随着社会生活水平的提高，人们居住环境也在相应提高，先进、复杂的物业设备也相继进入社区，这就要求由专业技术人员对这些设备进行维修保养，物业管理企业就必需建立一支庞大的技术人员队伍，这样就造成了公司的成本大大提高。

3 解决我国物业管理问题的对策

3.1 解决收费问题的对策

首先，改变消费者传统观念，提高对服务收费的认识。各级政府部门应发挥政策和舆论的引导作用，让人们充分意识到购房之后，在住户使用期限内的物业维护及享受的服务是有偿的，需要住户自行承担的。其次，在物业管理中要强化业主委员会的作用。业主委员会是保证业主权利、维护业主利益的有效工具，任何关于物业管理的重大决策，都必须经过业主委员会的讨论与审查，包括对物业管理公司的聘用等重大决策。

3.2 解决物业经费不足问题的对策

首先，提高物业管理的规模。物业管理公司应该根据实际情况，区域性的对物业管理进行规模化经营，以达到降低管理成本，提高经济效益的目标。其次，采取多种方式的经营。物业管理公司可以通过采取“一业为主，多种经营”的经营理念。物业管理公司只能通过各种方法降低成本，还要开拓各种经营渠道增加收入才能取得更好的经济效益。再次，物业管理公司要不断提高自身服务质量，树立良好口碑。物业管理公司要本着“街区就是市场，服务就是效益，住户就是上帝”的理念，提高对社区、小区的服务质量，树立一个良好的口碑，提高物业管理公司的业务水平。物业管理公司可以通过对员工进行培训并考核，在提高员工综合素质及服务态度的基础上，精简员工，从而减少员工开支成本。

3.3 解决法律法规问题的对策

首先，提升物业管理法规的层次和效力，健全物业管理法规体系。这些法律法规应该明确规定包括物业管理的目的、原则、物业管理企业及业务范围、物业管理法律关系、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容。各相关部门应尽量摒弃部门利益，加强协调政策法规，实现法规的系统化、规范化、体系化。其次，对物业管理法规的内容进行完善健全，使法规内容与体系紧密结合。将物业管理法规的适用范围拓宽，使物业管理方面出现的各类纠纷都能够做到有法可依。另外，建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。在公平、公正的大环境下发展物业管理公司，让物业公司在竞争中成长。

参考文献

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[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报，2006（3）.

[3]常福顺.浅论物业管理的可持续发展[J].中国电力教育，2006（5）.

①作者简介：韩艳峰（1953—），男，山西洪洞人，大学本科，正处级，主要从管理工作。