基于某地一案例的房产测绘问题研究

摘 要：房产测绘是房地产业开发销售、房屋产权办证的重要环节之一，而且房产面积测算与购房者的利益密切相关，随着房地产市场的不断发展，房价持续升高，购房者对它倍加关切。本文基于笔者多年从事房产测绘的相关工作经验，以现实中出现较多的房产测绘纠纷为切入点，从政策层面探讨了房产测绘纠纷产生的原因和进行房产测绘体制改革的必要性，全文高屋建瓴，从若干方面探讨了房产测绘纠纷产生的原因，是笔者长期对行业相关政策清晰解读的成果，相信对从事改革决策的人员有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：房产测绘 改革背景

中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）01（c）-0036-02

近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，房地产市场日趋活跃。但是，商品房面积纠纷经常发生，而且呈逐年递增的趋势。商品房面积纠纷主要涉及的就是房产测绘（即房屋建筑面积测算）。房产测绘是房地产业开发销售、房屋产权办证的重要环节之一，而且房产面积测算与购房者的利益密切相关，随着房地产市场的不断发展，房价持续升高，购房者对它倍加关切。但房产测绘领域中存在着职能不明、职责不清、规范不明等问题导致房产面积中存在着测绘结果不准确、测绘成果不透明、服务质量不好的情况。如果这个环节不畅通，将直接影响到整个房地产市场的发展速度、质量和诚信度，严重的还能引起较大的群体上访和社会反响。随着政府机构改革和非政府组织的发展，全国已经逐渐开始了房产测绘体制改革，一些城市已进入改革深化阶段。在此，笔者结合自己的工作经验，重点探讨房产测绘体制改革的背景。

1 房产面积测绘纠纷的出现

在全国范围内，广州房地产市场发展较快、房产测绘改革较早，发展较规范且法制也比较健全，走在全国的前列。因此相对来说，出现的问题较少，虽然几年也出现了几起房产面积测绘纠纷，但只是个案，没出现什么典型案例。

2002年发生在A市的一个典型的面积纠纷案例，引起较大的讨论和反响，对全国房地产测绘的市场化改革具有典型的示范效应和意义。而且A市从该案中吸取了教训，并发布了一系列的改革措施和文件。

住在A市某花园的业主发现房产证上登记的层数与实际的楼层不符，怀疑分摊面积算多了。业主多次要求开发单位出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发单位一直未予提供；找到原测绘单位，但A市测绘所也不予提供房屋面积的实测报告和测算图纸等，对业主的疑问也不予回答。业主们也找到A市其余测绘单位，但A市其他测绘单位没有愿意为此重新测量的。业主们只好自费从B市请来一家测绘单位，并对该花园进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：A市测绘所出具的报告多了8000余平方米。

随后在行政干预下，A市测绘所承认，当初给某花园提供的测绘数据的确有误，并重新测绘、核对、更正数据，并将测绘数据与B方面的测绘数据进行了对比，就误差进行了说明。他们承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使该花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。但该花园业主认为按照B方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而A市测绘所只承认了2000多平方米的误差。

两者分歧主要在于地下一层设备房。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备房只有高度超过2.2 m才能算进公摊面积。B方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2 m，可以计入总建筑面积，2号和3号楼的层高不足2.2 m，故未将设备层计入总建筑面积；而A方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，三栋楼地下设备层的层高均达2.2 m，可以进行分摊。B方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法正确，而A方面采用中到中的测量方法没有法律依据。但A市国土资源和房屋管理局表示，A市测绘所重新测定的面积是经得住检查的。首先，它符合国家及A市的有关规定；其次，也是符合实际的，如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度等。从复查的结果来看，测绘部门的确比实际面积多算了2000多平方米。其开发单位已在不同场合多次表示，将严格按照复测结果及与业主签定的合同约定进行面积结算，按照多退少补的原则将误差面积调整的房款及时与业主结算，并重新核发房产证。

2 房产测绘中存在的问题分析

房产测绘中存在的主要问题如图1所示，具体如以下几点。

2.1 职能界定不明、职责定位不清

职能定位不明确，把制定政策、监督管理，测绘成果审核利用，产权登记和测绘业务的经营职能相混杂，此次机构改革赋予这职能，那次机构改革赋予那职能，缺乏一个较为系统、规范、完善的管理机制，尤其不注重监督管理和规范市场的职能。而且全国各地职能配置的情况也都各不相同。由于职能定位不明确，导致其“全方位”、“基础性”、“战略性”的职能遭到削弱。

关键还是对房地产测绘工作的性质、职能没有一个科学、统一、正确的认识和定位，经常被误认为简单的测绘业务，其特有的鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力等往往被忽略，甚至在本系统内都还没有得到统一的认识和应有的重视。

2.2 行业多头管理、机构定位不清

从机构设置来说，房地产测绘工作的性质、职能没有合理定位。一是多头管理。每次政府机构改革，建设部和国家测绘局经常争夺房产测绘的控制权，建设部门认为房产测绘是产权登记的一个重要环节，为产权登记提供准确的房产面积，应归建设部主管；而国家测绘局认为房产测绘属于测绘的一部分，应归测绘局主管。最后协调建设部主管全国的房产测绘管理，负责测绘成果的审核、管理和应用，并会同国家测绘局管理房产测绘单位的资质。二是国家管理房屋面积测算规范的部门多达三家（建设部、国家测绘局、国家技术监督局），各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范，虽然有效解决了房产面积计算中的一些具体问题，但由于缺乏统一性和连续性，往往造成房产测绘人员技术思路上的混乱。三是房地产测绘管理机构的定位不明确，总是反反复复，机构性质有时为行政单位，有时为事业单位，规格一时直辖，一时挂靠（归口）。

行业的多头管理，机构定位不明确，最终由于长期缺乏一个较为系统、规范、完善的管理机制，导致你管、我管、他也管道错综复杂的交叉管理模式势必造成权利交叉、多头管理、无序开发的混乱局面，有利可图蜂拥而上，出现问题互相推委，而下级部门无所适从，最后谁也没管好的散乱局面。

2.3 行业保护、复核无门

房地产测绘单位普遍存在即是“运动员”又是“裁判员”的情况，测绘机构无法为测量失实承担责任。而且房地产测绘领域存在着严重的行业保护主义，因此业主当对房屋产权面积提出疑问时，往往投诉无门，无第三方对原测绘成果进行复核和鉴定。因此在原来的测绘体制下，有些测绘中存在测绘结果不准确、服务质量不好的情况。

在上述案例的面积纠纷中，消费者就是因为对A市测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，测绘机构既当运动员又当裁判员，根本无法以公平公正的原则来提供测绘服务。而且当业主寻求委托A市其余房产测绘企业进行复核，但没有一家测绘单位愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从B市请来一家测绘单位，以第三方身份进行复测。

2.4 规范不明、裁量权大

上述案例中B方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法正确，而A方面采用中到中的测量方法已过时，不具备法律依据。层到层的测量方法符合国家及A市的有关规定，也是符合实际的，如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度。房地产面积测绘纠纷多是全国性普遍存在的问题，其主要原因就是测量规范不够明确，主要有如下几点。

一是国家管理房屋面积测算规范的部门各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范，造成测绘人员技术思路上的混乱。不同测绘人员的意见不一，最后出现一个项目可能出现多种测算成果。

二是国际标准的测量规范原则性较强，而具体性不够。不少条款没有具体的解释，因此对同一条款，各地的理解也不同，甚至不同测算人员的理解也各不相同。

三是测量规范跟不上新的建筑形式的变化。现在最新的国标规范是2000年8月颁布的。而随着房地产市场的快速发展，涌现了不少新的建筑形式，测量规范没有明确界定，比如架空层公共部位是否纳入分摊连国家最新的规范也没有明确。

2.5 测绘成果不透明

上述案例中，开发单位、测绘单位和房管部门都不向业主提供房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，也不向业主解释面积测算的内容、方式等。只有等业主向消费者协会投诉，并在在有关行政部门的干预下，测绘单位-A市测绘所也只承认存在错误，还没有拿出第一次测绘的成果，只是在第二次复测后，将复核结果向全体业主公示。

在各地的房产测绘市场中，测绘成果经房管部门所属的测绘单位测算后，并经房管部门实质性审核后，就直接用于办理产权登记，而测绘成果作为内部资料由房管部门（审核部门）保存，测绘单位和开发单位也持有该测绘成果，但这三个部门都没有公开。

2.6 公摊测算专业性强

房产面积纠纷经常都是公摊面积出问题。由于套内建筑面积较容易测出，而公摊面积测算十分复杂，涉及到幢、栋、层和功能区的分摊。一份房产测绘面积报告书涉及面广，计算工程庞大，往往有几十页，甚至上百页。业主若非专业人士，几乎看不懂测绘成果，对公摊面积的测算更是一头雾水，如是否可分摊、分摊的范围、公摊点具体部位等。唯一了解的就是所购买的房屋面积多大，套内建筑面积多大和公摊面积多大。

3 结语

从上面的分析可以看出，房地产市场日趋活跃，而与之匹配的房产测绘体制却存在诸多弊端，致使出现很多纠纷，严重阻碍了和谐社会的进程，本文作者结合多年的工作经验，总结了若干房产测绘体制的弊端，希望可以对一些城市的改革提供参考。

参考文献

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[2]刘万增.房产测绘纠纷案例分析[J].科技资讯，2006（2）.

[3]谭震.无定向导线的测量与辅助线解算法[J].矿山测量，1995（2）.