物业管理公司如何强化财务管理

陈晶

（北京方佳物业管理有限公司，北京 102218）

1 物业管理公司财务管理的特点

1.1 物业公司的财务管理体现于综合性的管理

在市场竞争不断加剧的环境下，物业管理公司的工作也提上了一个新的水平，在自身的发展模式上也有所提升。物业公司的管理和其他的行业管理模式不一样，它有着自身比较鲜明的特性，物业公司是以服务为主，以它自己提供的服务来换取相应的价值体现。它的工作性质也是比较特殊的，因为物业公司所服务的对象是在使用和居住在社区的人们，那么只要这个环境需要运转，物业公司就必须无间断的全天候的提供服务，社区内不知道什么时候就会有突发性的状况发生，这个时候就需要物业公司在第一时间赶到现场采取相应的措施进行处理。物业公司在人员的使用上是属于密集型的，在服务上也是密集型的，不管社区内有什么样的状况发生，物业公司都必须能够有相应的对策来进行处理，这就决定了物业公司在管理方面是综合型的，全方位的。财务管理在物业公司的运转过程中也发挥着很重要的作用，它对物业公司的财务状况会进行相应的预决算，在管理方面实行现代化的信息化系统，可以为物业管理提供更加方便快捷的工作方式，财务管理已经成为物业管理中必不可少的一部分，所以更应该加强物业公司的财务管理工作。

1.2 物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理工作是一种服务型的工作，在工作的过程中，时刻都需要财务管理来进行沟通。物业管理在服务方面不仅是对整体上有所服务，在对个人上同样可以提供服务，物业公司在从事工作的时候，是需要一定的资金支持才能够进行运转的，比如说对公共设施的维修管理，对社区庭院的花草树木进行护理，对房屋的保养等等，还有一部分服务是需要先有资金的付出才能够进行工作的，那么这些过程的运转都是需要一定的资金来维持的。每一项工作都和资金有着联系，所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

2 完善物业管理公司财务管理的建议

2.1 强化成本观念，建立财务成本分析控制制度

物业管理在工作性质上来讲是属于服务性的行业，主要就是通过提供服务来获取相应的价值回报。那么在物业管理的运作过程中，在财务管理方面对于成本的管理是非常重要的，在物业管理的工作当中，成本付出最多的就是人员上的成本和服务付出所产生的成本，要想对财务管理中的成本管理进行控制，就要对这两个方面进行控制。在人员的管理上，应该对员工进行定期的培训，需要在专业能力方面和个人素质方面都进行相应的培训，使他们在自我意识上懂得为公司节省成本，可以利用最小的成本付出获取最大的效益，这期间是服务人员的个人素质充分发挥的过程，因为人员的能动性对整个工作的流程以及工作的方法都有很强的控制力度，他们成本控制意识的产生会节省很多不必要的浪费。在人员的管理过程中，应该注重对管理方面的人才的培养，打造一支全面的综合型的人才管理队伍，为物业管理工作在工作效率上提供更好的管理，对于工作效率比较低的员工可以做适当的裁员，减轻负担，因为这部分人不仅在工作的过程中会产生一定的浪费，而且在服务的水平上也有所欠缺。另一个是在服务的模式上可以进行适当的改善，利用先进的科学的管理模式来对物业管理工作进行管理，在服务的水平和服务的模式上改革创新，尽量的控制成本，提高工作效率。

2.2 要全面展开财务分析，保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利用闲置资金，合理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，以有效防范经营风险，健全财务控制，保证业务流程流畅运作。

2.3 加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源，除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业，更应选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。同时，加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监督工作。

2.4 建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定，结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《预售电费系统工作规则》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》，《物资采购管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。

[1]李成军.物业管理公司如何加强财务管理，[J].2009.

[2]李仁文；张文成.浅谈如何加强物业管理企业财务管理基础工作[J].1999.