房地产经营中的风险与预防措施

张楠楠

（鞍山市房地产交易中心，辽宁 鞍山 114018）

1 风险管理的目标

在房地产开发的经营管理过程中，必然会有风险的发生，那么对于风险的管理目标就是尽量的减少风险事故的发生。对于风险因素的存在是普遍的，但是风险因素本身并不会直接导致风险损失的发生，由风险因素到风险损失发生是需要具备一定的条件的，那就是风险事故，因为风险事故是导致风险损失发生的最直接的原因。那么要想减少这种风险事故的发生，就要采取一定的措施，我们可以做事先预控来避免事故的发生，在事先预控这个环节上，需要工作人员进行积极认真的工作态度，在经营管理的过程中，尽量的避免可以进行人为控制的事故发生，从而降低事故发生的几率。

要想减少损失的发生，只是通过事先预控还是不够的，因为有些事故是不可控的，不是通过事先的控制就可以不发生的。那么我们就应该做好充足的准备，想到如果事故发生了，我们应该采取什么样的措施来进行补救和控制，争取将这个损失降到最低。那么就需要在风险经营管理的时候，事先制定好一系列的举措，如果事故发生了，针对这种事故可以采取什么样的措施进行有效的控制，在对策上进行分析比较，争取利用最优的解决方案将损失降到最低，这就需要风险经营的管理者具有非常多的经验，预先就能够将可能会发生的事故想的全面一些，然后通过长时间的工作实践，制定出最佳的解决方案，进行这种风险事故的事中控制是非常有必要的。

2 房地产经营中的风险

对于房地产的经营管理实质上是一个动态的管理过程，从对房地产的地址选择购买到建设过后的销售收益，在这个过程中的每一个阶段都会有不同的风险因素发生。那么一般情况下，我们在研究房地产风险的过程中，会根据房地产的经营和风险的关系，将风险因素分为三个阶段，即在获得土地阶段的风险、对于土地的开发建设过程中的风险、在建成竣工后的租赁阶段的风险。

获取土地阶段：在该阶段，获取土地使用的费用，是房地产经营者所面临的主要风险。

土地使用权获取费用的不确定性，是造成该阶段房地产经营风险的主要原因。发展商(投资商)应当根据该阶段风险的特点采取有效的措施，避免或转移风险，获取经济回报。

开发建设阶段：

在对房地产进行开发建设的阶段，房地产开发商主要面临的风险就是对于建筑的成本上的风险，这些风险具有一定的不确定性，这些风险主要表现在如下方面：

在施工前期产生的费用。施工的前期阶段，主要是包括对建筑地点的勘察费用、设计的费用和临时的一些设施的费用。对于这些费用的产生有影响的因素主要是由土地的自然因素特征来决定的，比如说如果土地周边的环境比较简单统一并且土地的地质条件比较好的，那么对于建筑的设计费用就会有所降低。如果这块土地的地质条件较好，土质相对来讲比较松软，那么在进行土石方的挖掘工程中，在费用上就会有所降低。

建筑安装工程费用。主要包括土建费和安装工程费在建筑安装工程费用，费用的高低一方面取决于建筑安装工人的工作越率与技术素质，另一方面也取决于建筑安装材料的价格高低。尤其是材料的价格。由于经济政策和房地产市场需求关系的变化，建筑安装材料的价格会发生较大的波动，从而对发展商的投资计划造成一定的影响。

配套工程费用。这里所讲的配套工程费用，主要指区内配套工程费用。此部分费用包括小区内道路工程费用、供水供电压排污费用、供气、供电费用、目抹绿化费用、公共设施费用及场地清理费用等等。

租赁及销售阶段：在房地产建成竣工以后，房地产开发商就要开始对房屋进行销售租赁业务，以期获得相应的收益。但是房地产的开发建设是一个周期性很长的过程，在这个过程中会发生很多的变动，这些变动的发生会直接的影响到房价的稳定。比如说这期间政府对于房地产市场的政策调控，对房价进行的干预，市场经济的变动，人们消费水平的变化和消费心理的变动等等都会影响房屋的销售情况。那么这些变化的产生会和房地产开发商当初的预想出现很大的差异，在收益上无法达到预期的目标，致使不在预期内实现经济回报。

3 房地产风险管理的策略探讨

房地产经营者在风险管理工作中，要强化风险意识，制定管理策略，把风险造成的损失降低到最小程度。

加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。

加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房产产品来说，恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面，因为只有这样，才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求，也才能更好地适应消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。实现经营观念的转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需要的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。

[1]刘鸿义.房地产项目开发风险管理，2009.

[2]江殿云.我国房地产金融风险问题分析，2008.