房地产开发企业会计核算分析

陈晶

（北京方佳物业管理有限公司，北京 102218）

1房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面：

1.1 出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。

1.2 材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部门加强材料等实物的收发管理工作。

1.3 固定资产的核算工作。对于固定资产的核算，主要是对固定资产在数量上的变化以及涉及到的相应的资金变化进行账务的处理和相应的核算，对固定资产在量的变动上要进行详细的记载，并且对于固定资产的管理要有专门的部门对其进行管理。因为固定资产会有一定程度的损坏，所以要定期的对其进行维修，这期间产生的费用也要进行相应的编制。固定资产使用一段时间后，就会有折旧费用的产生，这些都是需要进行处理核算的。

1.4 工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。2房地产开发企业会计核算存在的问题

2.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

对于房地产的商品销售，一般情况下，可分为两种销售方式，一种是自己开发自己进行销售，另一种是事先就有投资方要进行房地产的建设，然后房地产开发企业与其签订合同为其进行开发建设，这种方式是按照投资方的要求进行开发建设的。后一种方式是按照签订合同时的建造标准来进行建设的，在收入方面有一定的确定性。但是前一种方式，由于是自己开发自己销售，那么在进行销售之前是没有收入的，可是房产的建设周期特别长，在投资上会有很大的投入，开发建设的商品往往具有很高的价值性，这些因素决定了在收入方面的不确定性。房地产在建设的时候是需要大量的资金投入，但是在收入方面却有不确定性，那么这些特点就决定了房地产商品的销售不同于其他的商品销售，这种销售模式一般采用预售的模式，然后分期付款。要想取得这种销售方式，那么首先房地产开发企业就要取得房产预售许可证和销售许可证才可以实行销售。在这个过程中，一般首先要签订预售合同，然后进行预付款的交付，然后是签订正式的销售合同，等房屋竣工后要进行验收工作，验收合格后向业户收取全款，办理产权的过户由此完成一系列的销售环节。这些销售环节的不同决定了房地产开发企业不同于其他的销售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，由于房地产开发企业本身的特殊性所决定，在生产周期上比较长，因为一项房地产项目从开发到后期进行销售是一个漫长的过程。要想开发一处房产，那么首先要做的就是要获得这块土地的使用权，拥有开发房产的资格才能进行后期的工作，拥有了土地那么就是对房产的建设阶段，然后才是验收合格竣工后的销售阶段。这个过程根据不同的因素在时间的长短上不确定的，时间短的会是一到两年，时间长的可能会是四到五年，这个过程肯定会造成企业的投入产出存在一定的阶段性，这个阶段性可能是不合理的。因为在项目建设阶段是一直需要大量的资金投入的，这段时期内是没有收入的，建设的周期越长，所要投入的资金越大，收入的预期就会越长，直到项目验收合格交付使用后才能产生收入，那么在项目建设阶段的投入会因为不确定的市场因素产生一些意外的问题出现，那么直到竣工销售后才能有收入，而这项收入还存在不确定性，这就在配比上出现了差异性。

其次，房地产开发建设的商品在成本上来讲，是整个的工程建设，但是销售的时候却是按照每一个户型或者是每一个楼层为单位来进行销售的，这样一来在成本和收入上就形成了一定的差异。比如说要兴建一处高层楼房，那么在成本的投入上，低层的楼层在投入的成本上就比较低，而越是高层在建筑上的要求就越高，对施工的质量要求也越严格，那么所投入的成本也就会越高，但是对这项建筑在进行销售的时候，低层的楼房由于在性价比上比较合适，所以价格会很高，那么越是高层的楼房售价就越低，由此就在成本和售价上出现了不配比性。影响成本和售价不配比的因素有很多，还比如说，如果一项工程由于特殊的因素，而在建设的时候会因为需要而出现不同的造型，那么即使是同一个楼层，因为采光不同，朝向不同等等原因都会有不同的售价，但是在建设成本上却是一样，这样在成本和售价上又存在不配比性。

2.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。

3完善房地产开发企业会计核算规范的对策房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

3.1 法律标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标准是专业标准的前提条件。

3.2 专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。

[1]刘曙光.房地产开发项目中的会计核算探究，2012.

[2]张迪.关于房地产企业会计核算的探讨，2011.